2011年临沂房地产市场发展预判目录2011年临沂房地产市场发展预判1目录1一、2011年宏观环境分析预判..1二、沂水市场在售项目调研.7三、沂水房地产市场基本特征及2011年市场预判.9一、2011年宏观环境分析预判从宏观角度看，2011年房价仍将处于上升通道，下降的压力很大，供需结构仍将是影响市场变化发展的主导因素，大型开发公司的城市布局向二线三线城市转移的形势更加清晰。短期看，房价下降存在很大的压力，或者说不可能。首先，2010年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地产开发企业主动降价的动力并不强。其次，截止到2011年2月9日虽然已经经历三次加息，但利率水平总体来说仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。在这样的形势下，2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。在影响房地产市场供求两方面的因素作用下，2011年房地产市场基本平稳。2011年的全国房地产市场难以再现2007、2009年那样的高速增长，投机需求得到抑制，自住需求将成为支撑市场的主力。随着二三线城市经济发展，更多的房地产商将眼光放在了二线、三线城市，尤其是其中的发展中城市。一线城市的新房市场供需层面已趋于稳定，二线城市的销量逐年升高。二线、三线城市已成为大型开发商的主要布局城市。宏观政策的影响及发展趋势主要体现在以下几个方面：1、2011年房地产政策环境继续从紧2010年的中央经济工作会议指出，“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放在更加突出的位置；要实施稳健的货币政策。”从2011年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是明年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅都会对房地产市场需求产生抑制作用。2、通货膨胀压力加大，货币政策趋向紧缩，加息进入快通道央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年12月份数据显示房地产价格仍控而不稳，配合春节前国务院祭出更加强硬的房地产调控政策，货币政策出手紧缩银根，更是情理所必需。加息会直接导致房地产开发信贷资金及房地产个人按揭贷款压力加大，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。3、信贷阀门进一步紧卡，“新国八条”规定二套房首付款比例不低于60%2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、房产税率先在上海、重庆落地，计划在5年内全国铺开，剑指投资投机性需求1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5%－1.2%。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。5、限购覆盖面进一步扩大，投机资金被有效“隔离”限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。6、保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响2009年以来，国家加大保障性住房建设力度，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。根据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。二、沂水市场在售项目调研项目名称总体体量已售面积目前推售潜在供给项目动态（策略）德意?沂蒙国际财富中心13万㎡11万㎡2万㎡无1)老售楼处搬迁；2)最后一期，现处尾盘去化阶段，部分商铺突破万元大关。盛世豪庭15万㎡13万㎡左右2万㎡无1)三期房源持续销售阶段；2)购房赠电冰箱。翰林华府60万㎡无无60万㎡1)2011年12月底项目奠基；2)现交纳诚意金（5万开盘时享受99折优惠；10万享98折优惠）；3)现交纳诚意金客户达50组左右；4)价格未公布5)预计5月份开盘御龙湾26万㎡8万㎡9万㎡二期9万㎡1)一期正常销售，销售率约为50%左右；2)二期上市时间未定信合家园13万㎡12万㎡1万㎡无1)现销售三期房源，是本项目的最后一期。2)销售率约为：45%左右天成家园18万㎡无首期推出8.8二期、三期约1)3月中下旬动工；万㎡9.2万㎡2)一期5月份可能收取定金或者诚意金；3)价格未公布.山水文园14万㎡无无14万㎡1)价格未公布，无任何营销动态2)预计4-5月份开盘金水湾15万㎡一期5万㎡一期剩余二期9.5万㎡1)一期销售约为85%；约4500㎡2)二期何时动工不明确金龙湾5万㎡2万㎡左右2.2万㎡左右2栋约8000㎡1)现销售一期剩余房源；2)8月份可能加推新房源香港城5.7（3.6+23.9万㎡1.8万㎡无1)销售率约为70%左右；.1）万㎡2)一次性购房享9.1折优惠滨河绿洲26万㎡一期13.8万一期剩余80二期11万㎡1)一期完工，先销售一期剩余房源约为80套左右；一期15万；㎡套，约8000左右2)二期因拆迁问题，何时动工不明二期11万㎡左右绿城花园18万㎡无无18万㎡沂河明珠40万㎡（共1/2期约203期约8万㎡4期约11万1)三期基本完工，现正销售三期房源，享99折优惠；4期）万㎡㎡2)四期预计今年底开始动工三、沂水房地产市场基本特征及2011年市场预判就目前来说，分析国内某个城市房地产市场的发展趋势，多从宏观环境（经济、政策、市场）、城市背景与发展、地方市场发展及影响市场的各种主被动作用力几个方面着手。沂水，自本世纪初逐渐步入相对意义的房地产市场以来，其发展过程特殊而又符合情理。伴随着诸多难以用常规准则解释的现象，市场在特殊背景的支撑下，一步步经历了近10年的发展，并逐渐向规范阶段过渡。2011年又是中国房地产面临多重挑战与调整的一年，在宏观环境研究的背景下，认清沂水当地的特殊市场特征，可以更有助于准确判断沂水2011年的市场发展变化。1、沂水城市概况沂水目前全县人口约115万，城市人口25万左右，15年前是国家贫困县，10年来在食品、机械、布鞋等支柱产业的带动下从农业县逐渐向轻工业县发展，近几年又开发旅游，招商引资额度逐年增加，经济逐渐好转，2009年GDP总量达到230亿元，成为临沂地区最为富裕的一个县（级市）。2、历史上宏观环境对地方市场的引导与影响宏观环境对沂水房地产市场的影响，更多的体现在引导层面。沂水属国内四线县级市，房地产市场自本世纪初至今的发展过程中，在宏观层面一直从动于国家政策，却又游离于宏观市场之外，一直接受着宏观市场的引导，却在稳健保守的发展过程