2011年新政和房产税细则解读2011年新政和房产税细则解读2011年1月29日2011年房地产调控政策1.27新国八条调控出台11.28上海试行房产税征收月政府打出“2011新年调控重拳”，连续高压调控政策已经形成1、地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。8、坚持和强化舆论引导，引2、加大保障性安居工程建设导居民从国情出发理性消费，力度，各地逐步扩大住房保对制造、散布虚假消息的，要障制度覆盖面，努力增加公共追究有关当事人的责任。租赁住房供应。7、落实住房保障和稳定房价工作的约3、调整完善相关税收政策，加谈问责机制，对于执行住房信贷、税强税收征管。调整个人转让住房收政策不到位，相关税收征管不力，营业税政策，对个人购买住房不以及个人住房信息系统建设滞后等问国八条剖析足5年转手交易的，统一按销售题，也纳入约谈问责范围。收入全额征税。6、合理引导住房需求，要从严4、强化差别化住房信贷政制定限购措施，对已有1套住策。对贷款购买第二套住房房的当地户籍家庭限购1套，的家庭，首付款比例不低于对已拥有2套非当地户籍家庭60%，贷款利率不低于基准暂停在本区域内向其售房。利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理。各地要落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地3供应总量的70%的要求。1、征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及2、纳税人以上的住房（包括新购的二手纳税人为应税住房产权存量住房和新建商品住房，下9、部门职责所有人。产权所有人为同）和非本市居民家庭在本市由市财政、地税、住房保障房屋管理未成年人的，由其法定新购的住房（以下统称“应税住、建设交通、规划国土资源、公安、监护人代为纳税。房”）。民政、人力资源社会保障、统计等部门组成试点工作机构，推进房产税试点工作。3、计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周沪试行房产税”沪试行房产税”期进行重估。试点初期，8、税收减免暂以应税住房的市场交易详见条例细则沪版房剖析剖析产税剖析价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。4、适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本7、征收管理市上年度新建商品住房平均销售价格2房产税由应税住房所在地倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。的地方税务机关负责征收上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。。6、评估机制5、收入用途房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政对房产税试点征收的收入，、住房保障房屋管理、规划国用于保障性住房建设等方面土资源等部门共同组织实施。的支出。一、一、政策出台背景政策出台背景二、二、政策政策内内容容评评析析一、一、政策出台背景政策出台背景一、一、政策出台背景政策出台背景2010年房地产调控政策：沪12条出台10月9.29调整交易环节契税个人所得税优惠政策5-9月9.2上海出台住房预销售行为管理“沪5条”二套房认定等各项细则出7.8开发商拿地需8.20现场签上海公合同积金全面停30天内付贷清三套房全款台，政府强调严格执行政策标准。抑制投资投机需求6.48-9月三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房5-7月5.6深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款5.2央行上调存款准备金率0.5个百分点4.30北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房4月4.17史上最严厉的4.26住建部发布《加强经济适用住房管理条例》调控政策出台新政4.21二套房以住房套数界定，不再以贷款为准4.17“新国十条”出台4.14“新国四条”出台1-3月3.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案从信贷、土地、财政3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台政策三方面颁布一系1-3月2.20银监会正式公布《流动资金贷款管理暂行办法》列调控办法1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台2010视点上海房控“四限”：限购、限外、限贷、限价。失效20102010年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷（公积金）、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产税。因而，评论人士普遍称之为“史上最严”的调控，然而，就是这个“史上最严”的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严”的称号。可以这么说，2010的调控年是个失效年,三轮调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的境地。政府2011年伊始对稳定房价调控重拳出击，是在意料之中。何谓“失效”？2010年度上海市商品房走势呈现出两头高中间低、价格先抑后扬的走势。从4月份开始的宏观调控政策使得本来供求两旺的市场出现了显著下降。而市场并未因宏观调控而走入冰点，相反市场在调控以后连续数个月出现成交逐步增加的态势。进入第四季度以后甚至还再现了供不应求的局面。可见市场购买力还是很强，而解决市场供求矛盾的方法还应从加大供应量入手。在成交均价方面本年度本市商品房成交均价也呈现大幅攀升的走势。2010上海商品住宅市场数据分析：2010年，全市商品住宅供应1106.98万平方米，同比减少18.03%。2010年，全市商品住宅成交964.6万平方米，同比减少48.86%。2010年，全市商品住宅成交均价25080元/平方米，同比上升了19.58%。2010年，全市商品住宅供求比1：0.87，去年同期为1：1.4。结论：2010年调控政策没有达到“有效遏制房价过快上涨”的目的。二、二、政策政策内内容容评评析析2011年上海版房产税出台：保护刚需抑制投机稳定房价个人观点：1、2010年上海地方版各项房地产调控政策将继续延续，延续目的是继续“遏制房价过快上涨”。2、2011年房产税征收出台，是国家完善税类的一种政策，将是长期执行的税种。3、房产税政策在政策实施后一段时期（6个月以上）将会使一些较大面积一手房、二手存量房的销售遇冷，市场上90平左右房型呈热，二手存量房交易价评估将从严。4、房产税出台是对2010年限购、限外政策的一种“松绑政策”。5、房产税政策对其它商业商品房需求无影响，投机资金将转向商业用途商品房。6、房产税出台将会对2011年全年一手房、二手存量房房价产生稳定和制约作用。2011年1月27日新国八条出台：巩固和扩大调控成果，有效遏制投机性购房，促进房市平稳健康(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。个人分析：1、规定要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，建立年度价格控制目标难度相当，房价合理性制定关乎：土地价、供求比、调控期内土地规划性质等……。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。个人观点：1、规定今年一如既往的在宣传加大保障性安居工程，起到稳定和保护弱势群体住房的保障作用，让那部分群体感受到政府对他们住房改善的保证和关怀。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。个人观点：1、此规定5年内住房交易转让，统一按销售收入全额征税，或将抑制投资性购房。2、此规定对二手存量房交易税收有较大针对性，关键取决于房地产交易评估体系的力度目前来看一线城市之前已有规定，这次重申意在对二、三线城市的二手房交易税收的评估和完善。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。个人观点：1、此规定是对2010年的限贷升级版。意在控制尚处房价成长阶段二、三线城市避免出现房价投机性上涨。2、商业银行将在住宅差别化信贷受监督检查力度的高压下，住宅信贷在上半年有所控制，商品住宅信贷将从严从紧。3、2011年将是银行商品住宅信贷受控年度，住宅信贷方面诸如“弄虚作假、蒙混过关”可能性不复存在。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来