中原快评中原集团研究中心|2011年1月27日第三轮调控正式启动成交量或再陷低迷2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了8项调控措施(简称“国八条”)。此次推出的“国八条”，可视为2010年两次调控政策的延续，各界猜测已久的“第三轮调控”终于来临。而涉及范围更广、程度更为严格的全国版限购令标准的颁布将使成交短期内再陷低迷。?2011年政策出台时点提前通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控是在前两轮严政的前提下，于春节前一周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。新政的提前出台，对各界期望较大的年后小阳春将造成不小的打击。需求加速释放年末楼市强劲反弹—中原地产-二手住宅市场月报【2010年12月】市场热度不减调控将成常态-中原地产-新建住宅市场月报【2010年12月】从去年以来的调控历程来看，调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短，“二次调控”距“第一次调控”5个月时间，而本轮调控距离上次调控出台仅4个月时间，时间间距更短。但本轮调控政策内容和前两次相比，政策严厉程度更大、涉及范围更广，预计对市场影响持续时间将更长。?新招叠出旧式再度升级本轮调控政策和前两轮相比，在各项政策升级加强的情况下，政策新招亦不断推出。本轮调控政策有以下三方面为首次提出：（1）首次要求地方政府公布调控目标，提出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。中央政府把调控的目标再次踢给了地方政府，各地根据各自情况制定目标，并制定后续的各项细则。（2）首次规定须说明拍地资金来源，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对企业的资金要求大大提高。（3）保障房覆盖范围首次扩大到“建制镇”。然而，在保障房供应总量没有增加的情况下，保障房覆盖范围的扩大，那么原来城市的保障房建设将存在被压缩的可能性。后期，保障房供应总量是否会在1000万套的基础上增加，仍有待观察。同时，为抑制需求、打击投机，针对消费者购买行为的政策大大加强。如（1）二套房首付比例提至6成；（2）购买不足5年住房转手全额征税；（3）“限购令”推向全国，居民将不得购买第三套房。作者：张海清+862151787513zhanghq@centaline.com.cn庄巍+862151787514zhuangw@centaline.com.cn中原集团研究中心TP://CCPR.CENTALINE.COM.CNHT?限购升级成交或陷低迷新政提出全国范围内统一的限购令标准，使限购令在范围上更广，在程度上更为严格。（1）限购令扩展至全国范围自去年由北京最早实行的“限购”政策已经在全国20多个城市实施。本次从“房价上涨过快的城市”扩展到“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”。目前来看这些城市中很大部分已实行限购，预计后市仍将有较多的城市加入限购行列。但是限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。（2）限购令扩展至存量房，停购第三套住房目前已出台限购令的城市，限购细则大多为不考虑存量的基础上可再新购一套住房。而此次限购令考虑了存量房，规定当地户籍居民停购第三套住房，可提供纳税证明的非当地户籍居民停购第二套住房，不可提供纳税证明的非当地户籍居民不可购住房。即“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”此举使限购更为彻底，限购力度比去年9月出台的“限购令”更为严厉，表现在涵盖“存量”以及严格区分“户籍”。预计对市场的成交将造成直接的影响，预计后期成交量将急速回落。本轮全国统一标准的限购令将对市场需求产生较为直接的影响，对市场的影响程度将远超前两轮。原本传统的春节销售淡季加上第三轮新政，2011年春节成交或将成为历史新低。?后续细则有望持续跟进（1）房产税已经箭在弦上备受关注的房产税虽没有“如期而至”，但国务院常务会议重申要加强存量房交易税收征管试点等，暗示作为试点城市，重庆、上海两地的房产税已箭在弦上，一触即发。（2）个人所得税从严执行可期新“国八条”提出严格执行个人转让房地产所得税征收政策。虽然根据已颁布的政策应对房价差额的20%税率征收个人所得税，但实际过程中却是按照房价总额的1%或2%征收，二者实际缴纳税额相差甚大。不排除后市从严执行个人所得税政策的可能性。（3）细则陆续出台房价控制成焦点在新“国八条”的框架下，预计春节之后各地各部委细则亦将陆续出台。而新“国八条”提出的完善地方政府问罪机制，各城市一季度要公布新建住房价格控制目标也成为后期关注的焦点。作者：张海清+862151787513zhanghq@centaline.com.cn庄巍+862151787514zhuangw@centaline.com.cn中原集团研究中心TP://CCPR.CENTALINE.COM.CNHT附1：各直辖市、计划单列市、省会城市列表数量（个）城市名直辖市4北京、上海、天津、重庆16（其中10个沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武计划单列市为省会城市）汉、广州、深圳、成都、重庆、西安石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福省会城市27州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、广州、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、拉萨、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、温州、宁波、苏州、厦门已出台限购24南京、兰州、福州、海口、三亚、宁波、兰州、郑州、太原、武汉、昆明、令的城市济南、南昌资料来源：中原集团研究中心根据公开资料整理附2新“国八条”政策全文(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。作者：张海清+862151787513zhanghq@centaline.com.cn庄巍+862151787514zhuangw@centaline.com.cn中原集团研究中心TP://CCPR.CENTALINE.COM.CNHT(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后