2010年南京房地产市场年报目录12010年城市经济分析22010年政策环境分析32010年南京房地产市场分析42011年运行趋势预判本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产PART12010年城市经济分析GDPGDP2010年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高?07年一季度～08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09％；其中，在08年二季度达到峰值20.40％。?08年三季度～09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34％；其中，09年一季度、二季度GDP增幅已逐步回落至6.97％、8.97％，处于历史低位。?在09年三季度～今年一季度，在经济逐步复苏的过程中，政策进入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济强劲反弹。?从指标来看，2010年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68％，考虑到居高不下的CPI（11月份南京为5.3％），经济放缓的速度将更为明显。固定资产投资固定资产投资固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。?2003年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，在此背景下，当年全社会固定资产投资增幅达58.2％，其中，基建投资增幅高达83％。?2009年，南京城市外延的扩展，提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。在此带动下，2009、2010年全社会固定资产投资增幅达到23.90％、24％，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。?2010年1-11月份，南京市全社会固定资产投资累计3012.41亿元，同比增幅24％，与2009年全年相比增幅12.91％，延续了2009年投资加大的发展态势。本外本外币币贷款贷款余额余额金融危机信贷扩张政策负面效应初步显现后，本年度，央行连续六提存款准备金率、两次加息收缩资金流动性，极大程度上遏制了资金流动性过剩的发展势头。?鉴于通货膨胀愈演愈烈的态势，央行下半年开始连续六次上提存款准备金率，并两次加息。金融机构贷款开始逐渐收紧，截至年底，南京金融机构本外币贷款余额增幅已与07年、08年相当，但考虑到09年基数较大，目前的市场资金流动性仍较宽裕。财财政收政收支支地方财政一般预算收支增幅与经济发展状态相辅相成，2010年，财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿?截至2010年11月，南京市地方财政一般预算收入累计为466.97亿元，地方财政一般预算支出为370.77亿元，六年来首次出现盈余96.2亿元。?2005年－2010年，地方财政一般预算收入增幅年均为20.30％，高于整体经济的发展速度，政府对社会财富的再分配作用在不断加强。如果考虑到土地出让的地方收入，政府收入将更显盈余，国富更有待民强。人人均均可支配可支配收入收入截至9月份，南京市人均可支配收入同比增幅10.7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅仅6.8％。?2009年南京人均可支配收入增幅仅10.30％，低于地区生产总值（11.5％）1.2个百分点。2010年三季度数据显示，南京市人均可支配收入增幅10.7％，低于地区生产总值（13.3％）2.6个百分点，二者差距有进一步拉大的趋势。恩格尔系恩格尔系数数恩格尔系数为0.35，属于相对富裕的城市行列。自2005年南京从小康水平跨入相对富裕阶段就一定停留该区间，甚至部分时期恩格尔系数不降反升，与近年来经济的快速发展形成了鲜明的对比。生活水平贫穷温饱小康相对富裕富裕极其富裕恩格尔系数60％50％-60%40％-50%30％-40%20％-30%20％南京城建南京城建规划规划对对南京未南京未来来影影响响至深的城建至深的城建规划规划一主城三副城南部新地铁八新城城……十二五期间，南京将组织实施八大工程，360个左右重大项目，计划投资13100亿元左右。《《南京城市总体南京城市总体规划修编成果草案规划修编成果草案(2007(2007年年-2030-2030年年))》》一主城三副城八新城主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区“三副城”，则是江北、东山和仙林的升级。“八新城”，分别为桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口。城市人口10年后，南京常住人口则将从现在的741万，增加至1060万。城市交通方面将由“井字加外环”，升级为“井字三环”，并且向多个方向快速联通。市民关注的过江通道，将由现在规划的10条，增加到14条。南南部部新城新城南部新城将与主城区、河西三足鼎立南部新城以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地主城区区在内共约48平方公里。作为未来的主城南部中心，南部新城将与主D城区、河西共同构建成三足鼎立的BC格局。城新南部新城主城主城河西河西南部南部新城新城新城新城地地铁铁“十二五”期间，南京预计将投资1000亿元。加快轨道交通建设，提高快速通勤能力，包括地铁3号线、10号线、机场线、4号线一期、11号线一期、12号线等项目11号线4号线12号线10号线3号线南京城市经济运行南京城市经济运行小结小结?南京市经济周期性波动特征明显。?随着南京市“一主城三大副城八大新城”发展战略的提出，以及青奥会在宁举办的契机，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经济进入新一轮的发展周期。?投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带动了经济的发展，但并未实质性提升人们的收入水平。居民收入水平提升缓慢，消费也难以有效放大，未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。PART22010年政策环境分析全年全年调控调控政策政策列举列举全年全年调控调控政策分政策分类汇类汇总总阶段第一轮调控前期第一轮调控期第二轮调控期时间2008.11-2010.32010.4-2010.82010.9-2010.12建筑面积90平米以下首付比例不得低于首套房房贷最低首付比例调整为20%首付款比例调整到30%以上20%，面积90平米以上不得低于30%严格执行首付款比例不低于50%、贷款首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基利率不低于基准利率1.1倍的规定。全个人信二套房房贷改善型最低首付比例调整为20%准利率1.1倍面并将第二套住房公积金个人住房贷款贷首付提高至五成贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，部暂停发放第三套及以上住房贷款，叫停三套房房贷---分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷金融第三套住房公积金贷款款11.20、12.26两次加息存款基准利率加息------收紧流0.25%动资金调高存款准备11.16、11.29、12.20上调存款准备1.18、2.25分别上调存款准备金率0.5%5.10央行上调存款准备金率0.5%金率金率0.5%保险资金不得变相抄地卖地，不得投资其他银监会禁止流动资金贷款投资房地产---开发或者销售商业住宅房价过高、上涨过快、供应紧张的城市地方人民政府可根据实际情况，采取临时性限购---，要在一定时间内限定居民家庭购房套的措施，在一定时期内限定购房套数数确保完成2010年建设保障性住房300万套切实落实中小套型普通商品住房和保障行政保障性住房加快保障性住房建设、各类棚户区改造住房280万套的工作任务性住房建设计划和供地计划国资委要求部分国企退出房地产开发行业，要求其他商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自------更改购房者姓名，以家庭为单位认定二套房批准杭州、南昌等10个城市土地利用总土地监管国土部强化用地监管---体规划。房企闲置土地一年以上禁拿地支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以上普通税收减免------住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减免1%税率征收契税第第二轮宏观二轮宏观调控调控具具体体情况情况停放三套停放第三套公积土地增值税增加土地住惩罚违规日期城市限购调整税收房产税试点房贷金贷款情算稽查房供给房企9月29日全国√——　√√√√√4月30日北京√——√————√√√9月30日深圳√——√——————————10月1日厦门√——√√————√√10月7日上海√√√√√√√√10月9日宁波√——√√——√——　10月10日福建√——√√——√√√全国数十个大中型城市相继出台地方调控细则，从停发三套房公积金贷款、限购、10月11日杭州√√√√————√√调整税收、土地清理调查，到加大土地和保障房供给、惩罚违规房企等方面出台政策。10月12日南京　——√√——√√——10月12日温州√——√————√√√10月13日天津√——√√————√——10月14日海口√——√√——√√√10月15日广州√√√√——√√——10月16日三亚√——√√————√√10月18日大连√——√√————√√部部分政策分政策解读解读《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（2010年4月17日）■□出台背景：1-3月份，全国部分城市房价出现暴涨。在此背景下，4月14日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日，《通知》正式出炉，被称“史上最严厉调控”。■□核心内容：1）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。2）坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高