第1章济南市宏观经济和政策环境1.1宏观经济形势分析1.1.1济南市GDP及人均GDP增长分析1.1.1.12004-2009年济南市GDP增长情况6000018.00%16.00%5000014.00%4000012.00%GDP（亿元）10.00%30000人均GDP（元）8.00%GDP增长率人均GDO增长率200006.00%4.00%100002.00%00.00%200420052006200720082009GDP（亿元）1618.91876.52185.12544.33017.43351.4人均GDP（元）276103160436394421714572450376GDP增长率15.60%15.60%15.70%15.70%13%12.20%人均GDO增长率14.10%14.20%14.40%14.70%12.90%11.30%数据来源：《济南市统计年鉴》及2009年统计公报2004-2009年济南市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2009年济南实现生产总值3351.4亿元，同比增长12.2%，可以看出，济南市经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。1.1.1.22009年济南GDP总量及人均GDP与其他副省级城市对比情况中国副省级城市GDP对比10000100008000800060006000400040002000200000济南广州深圳杭州青岛宁波南京成都沈阳武汉哈尔宾西安厦门2009年GDP(亿元)33519113820150994890421542304503435945613258271916232009年GDP（元/人）50378817927763476410739955293951558150113288323564412009年GDP(亿元)2009年GDP（元/人）数据来源：各市2009年统计公报2009年济南市GDP以及人均GDP分别为3351.4亿元和50376元，增长速度快。2009年济南GDP在中国15个副省级城市中位居第10，人均GDP排名第9，与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距，由此看来，作为2009年GDP总量位居全国第3名的山东省的省会，济南经济发展尚有很大的增长空间。1.1.2济南市产业指标分析济南产业结构发展200060%160050%40%120030%80020%40010%00%200420052006200720082009第一产业122134145150175187第二产业7218841002115813311451第三产业7568781038125515121711第一产业比重7.30%7.20%6.60%5.80%6.00%4.60%第二产业比重45.70%46.00%45.90%45.10%44.00%43.40%第三产业比重47.00%46.80%47.50%49.10%50.00%51.00%数据来源：济南市统计局及2009年统计公报通过图表可以看出，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业已经超过第二产业成为济南经济的最重要组成部分，产业结构的日趋合理，说明济南市的城市功能越来越完善，对人才的吸引力更加增强。第三产业的发展，为房地产市场提供了广泛而有效的客群资源，加大了消费需求。1.1.3济南市人口分析1.1.3.12004-2009年济南市人口规模及增长情况济南市人口规模及增长8004.546003.532.540021.520010.500200420052006200720082009全市（万人）590.08597.44603.35604.85603.99603.27市区（万人）341.73347.87352.29352.71350.23349.9自然增长率‰3.843.783.113.083.262.61数据来源：济南统计年鉴2004-2009年济南市户籍人口数量保持稳定增长，2009年已达到603.27万人，城市化率达58%，济南全市人口和城市人口的稳定增加为房地产市场发展带来巨大的市场需求，济南房地产市场发展较为健康，发展潜力较大。人口增长预示着济南市将吸引大批量的外来人口，将产生对济南市住宅和商业空间的新需求。同时从上图中可以看出，济南非农比和市区人口在全市中所占比重均呈现整体上升的趋势。说明近年来，随着经济发展和改革开发步伐的加快，以及城市建设的增加，大量济南周边人口转向城市。预计未来将保持这种平稳的速度递增，济南城市化的进程受其他外在因素影响较小。城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于新项目消化速度的提高。1.1.3.22009年济南市各年龄段人口数量及增长率济南市各年龄段人口50080.00%70.00%40060.00%30050.00%40.00%人口数量（万人）20030.00%所占比例%20.00%10010.00%00.00%0-14岁15-64岁65岁以上人口数量（万人）9145260所占比例%15.09%74.96%9.95%注：25-55岁年龄段具体数据无法取得济南人口中，0-14岁的人口为91万人，占总人口的15.09%；15-64岁的人口为452万人，占总人口的74.96%；65岁及以上的人口为60万人，占总人口的9.95%。与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.92个百分点。说明济南具有购房能力的25-55岁的中青年客群占绝对主体，在未来十年内人口红利优势仍会显现，房地产行业仍具备巨大的市场需求。人口红利：指的是一个经济体内的青年人口在某一年附近达到顶峰，随后生育率的下降使这些人需要供养的子女和老人相对较少，于是劳动力队伍的扩张提供了一个把钱花到其他方面的机会窗口。人口红利有利于经济发展。优势原因：济南已经进入了老年型人口的初级阶段，同时进入了“人口红利”期。到2020年，济南市的人口规模有望达到900万至1000万。随着计划生育的深入开展，济南的出生率持续下降，人口年龄结构逐步发生变化。从2000年开始，我市已经进入老年型人口的门槛。目前，济南市已经出现“人口红利”期，即赡养和抚养负担较小、劳动力资源十分丰富的阶段，对济南市的经济发展较为有利。而随着流动人口的大量持续迁入，高校学生留济的人数增加，将有效缓解济南市人口老龄化的程度。因此，济南预计购买力的增强和购房青年化的主题优势仍将有力支撑济南楼市发展。1.1.4济南市固定资产投资分析180035.00%160030.00%投资额1400年增长率25.00%1200100020.00%80015.00%60010.00%4002005.00%00.00%200420052006200720082009投资额651.3856.91016.81151.71415.31655.4年增长率23.30%23.20%25%31.60%29%20.30%数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，2004-2009年济南市固定资产投资以20%以上较高的增长速度快速增长，从而带动了经济的快速复苏。固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。同时，对房地产市场来说，城市基础设施的完善，能促进项目的周边环境配套的改善，对房地产的项目的升值提供了空间。因此加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。1.1.5济南市住宅购买力指标研究1.1.5.1济南市城市居民人均可支配收入分析2004—2009年度城市居民可支配收入表2500020.00%18.00%2000016.00%14.00%1500012.00%10.00%100008.00%6.00%50004.00%2.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年城市居民可支配收入（单位：120051357815340.2180052080222721.7元）增长率9.00%13.10%12.98%17.37%15.53%9.23%数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，城镇居民收入的快速增长。一般来说，城市居民可支配收入是反映城市居民消费能力的一个重要指标，济南市城市居民可支配收入增长率维持在10%左右，在2008年超过2万元大关的基础上，2009年城镇居民收入继续增长，说明济南经济增长和GDP水平的不断提高，城市居民生活水平也随之快速增长，也意味着居民购买力不断增长。1.1.5.2济南城镇居民家庭恩格尔系数恩格尔系数33.50%33.00%32.50%32.00%恩格尔系数31.50%31.00%30.50%30.00%200420052006200720082009数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，济南市城市居民恩格尔系数较为稳定，在31.1%-33%之间，这表明济南市城镇居民综合消费能力比较强，也意味着济南中高端收入阶层大规模形成，这就为济南住宅市场的良好发展提供了有效的消费力支撑。2009年在国内生活必需品物价上涨严重的情况下，恩格尔系数略有上涨，但并未真正影响到居民的实际消费能力。注：恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最