谨呈：山东阳光盛华集团阳光国际营销策划报告济南世纪万邦房地产营销策划有限公司二零一零年三月1报报告目告目录录城市城市规划研规划研究究区区域域规划研规划研究究项项目价目价值研值研究究房地房地产个产个案案研研究究项项目定位目定位案名案名释义释义产产品价品价值研值研究究城市消城市消费费者者研研究究价格策略价格策略客群定客群定营销营销模模位位式式2报报告目告目录录城市城市规划研规划研究究区区域域规划研规划研究究项项目价目价值研值研究究房地房地产个产个案案研研究究项项目定位目定位案名案名释义释义城市消城市消费费者者研研产产品价品价值研值研究究究究价格策略价格策略客群定客群定营销营销模模位位式式3城市价城市价值研值研究究城市城市概况概况肥城概况?肥城市地处鲁中，闻名中外的肥桃之肥桃之乡乡，文化，文化底底蕴蕴厚重，厚重，人文薪火相传。?肥城总面积1277.3平方公里，辖14个乡镇、办事处，1个省级高新技术开发区。?肥城市人口97.1万，城区人口城区人口1313万，矿区家庭户万，矿区家庭户3.13.1万户万户。?肥城是重要能源、建材基地肥城是重要能源、建材基地。主要煤炭、岩盐、石膏、花岗岩、钾长石、石灰岩储量丰富，石膏的储量更是居全国第一。?肥城肥城经济总经济总量大，工量大，工业经济发达业经济发达，是全国明星市、全国综合实力百强县(市)。4城市价城市价值研值研究究城市城市经济经济肥城市历年GDP情况肥城市历年人均GDP情况50026.90%41830.00%5000026.90%4304830.00%24.10%20.30%3779640020.30%20.60%367400003130730024530420.00%3000020.60%2523124.10%13.70%20.00%19314%164781987614%20013.70%10.00%2000010.00%1001601000000.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）增长率人均GDP（元）增长率肥城市经济发展迅速肥城市经济发展迅速，2003—2007年GDP保持年均20%以上的增速,2008—2009年GDP增速也超过13%，远远超过同期全国10%左右的增长率。肥城市的经济水平已经达到居住结构发生本质性变化的阶段，从国际经验来看，当一个地区的人均GDP超过4000美元，房地产市场将进入稳定发展期，而2009年肥城的人均GDP为43048元（人民币），肥城市房地产市场将更加成熟健康。5城市价城市价值研值研究究城市城市现状现状煤矿采空区水源地西片区山脉肥城城市现状肥城现状格局：肥城位于山东中部，城市新城区南部为山脉，北部为城市工业与煤矿采空区，受天然条件的制作，决定了肥城主导发展为东西两翼发展。因东部为城市水源地，发展受限。城市向西必将成为主要发展方向，而本案正处于城市向西的中心位置，市场预期极佳。6城市价城市价值研值研究究城市城市规划规划城市规划特点肥城2005年—2020年城市规划1、城西新区位于城市东西向商业街新城路的西端，是市政府重点规划发展的重要部分。2、康汇河、康王河、龙山河，以及西北部有连绵起伏的白云山，在规划中强调城市与周围环境的协调，利用和保护好现有的自然山水，打造适宜人居的西部新城。3、现有的商业轴（新城路）、行政办公轴（北京路）、文化轴（文化路）将随城市西拓不断延伸，继而在城西新区形成服务功能完善的中心。7报报告目告目录录城市城市规划研规划研究究区区域域规划研规划研究究项项目价目价值研值研究究项项目定位目定位案名案名释义释义房地房地产个产个案案研研究究产产品价品价值研值研究究城市消城市消费费者者研研究究价格策略价格策略客群定客群定营销营销模模位位式式8城市价城市价值研值研究究城市城市规划规划西部片区规划示意图阳光国际西部是城市发展的主要方向，特别是向西沿泰临路、新城路、龙山路呈带状发展发展，本区域集合了肥城新兴城市规划、地产开发及肥城新形象的主要承载区，近几年此区域发展越来越成熟，成为桃都肥城的城市代言区域，目前此区域已经成为最热点的房地产开发区域、投资区域和大规模新型社区开发的集中区域9城市价城市价值研值研究究城市城市规划规划（新城）西片区重点规划项目白云山公园：集肥城融生态、文化、教育、休闲、游乐于一体的综合性场所；康王河公园：以“肥城风情，生态印象”为主题，地处肥城西北部，位于康王河与龙山河交汇处；中、小学校：肥城市西区学校已列入肥城市未来三年发展规划重件之一。10城市价城市价值研值研究究城市城市规划规划阳光国际阳光舜城城市规划总体战略向西发展战略格局一定，本案位于金牛山大街以西，龙山路以北，新城路两侧，正处于西部新城的核心位置，从长期规划分析，本案属未来城市发展中心。11城市价城市价值研值研究究城市城市规划规划根据城市整体及西部片区的规划，我们认为：?价值发现一：城市急剧扩张，政府重点规划片区之一（西片区），未来城市新中心；?价值发现二：龙山河列入政府重点整治工程之一，结合康王河公园、白云山天然山脉，成为肥城最具影响力的居住片区；?价值发现三：地下人民商场在建、小学、初中、高中一体教育配套正在实施；?价值发现四：随着经济发展，城市进步，众多消费者对居住环境、物业服务要求较高。12城市价城市价值值分析分析城市城市规划规划我们认为，此地段为：最具都市化特征的，龙脉地段上流区域，荣耀圈层.13报报告目告目录录城市城市规划研规划研究究区区域域规划研规划研究究项项目价目价值研值研究究项项目定位目定位案名案名释义释义房地房地产个产个案案研研究究产产品价品价值研值研究究城市消城市消费费者者研研究究价格策略价格策略客群定客群定营销营销模模位位式式14城市城市个个案案研研究究肥城房地产市场在售项目分布鑫苑小区区东西城区岱城御景苑本岳凤锦秀城案中心城区山城富丽桃源水岸桃源桃都国际城景苑小区贵和园新区盛世年华15城市个案研究城市个案研究在售项目列表所在区域项目名称位置体量建筑形式（万平米）凤山城凤山大街89号5.6多层、小高层、别墅锦秀城新城路东段路北，新城街道8多层办以东东城区景苑小区凤山大街西文化路北9多层富丽桃源新检察院东行800米12多层、小高层贵和园傲饰贵和园沿街楼南首10多层、小高层盛世年华新龙山小学南邻14多层西城区桃都国际城龙山路与丰园大街交汇处50多层、小高层、别墅、花园洋房、高层鑫苑小区工业一路与长山街交汇处2.6小高层中心城区水岸桃源马连村委会以北6多层、高层肥城市住宅在售楼盘有9个，整体供应量大约在118万平米，楼盘主要集中在城东区和城西区，项目规模均较小。目前市场上多层仍占据主力位置，小高层从2006年开始出现后，也成为市场主力军。16城市城市个个案案研研究究在售项目供应及销售情况所在区域项目名称价格已售面积在售面积未来供应（元/平米）东城区凤山城均价3400约3.3万平米9栋多剩余10余套5栋小高层，1栋多层预计最低价2300层约2.3万平米2010年4月开盘锦秀城均价2800售出95%商铺、住宅——开盘价260010余套景苑小区均价2700住宅售完商铺——富丽桃源均价3200售出约70%二期剩余10约5万平米预计2010年下最高价4000多套半年面市贵和园均价3100约6万平米剩余不到10约4万平米二期预计2010最低价2960套年下半年面市最高价3290盛世年华均价2500约6.5万平米一期8——约7.5万平米，三期预计开盘价2300栋多层二期4栋多2010年下半年面市层西城区鑫苑小区均价3100约6万——分5期开发二期预计2010桃都国际城最低价2800年5月开盘约20万，10栋最高价3200别墅，9栋花园洋房，18栋多层中心城区桃都国际城认筹3600认筹85%剩余10多套——最低价3000最高价3900水岸桃源均价2500约3.3万平米——约2.7万平米，1栋高17层（19层）预计2010年5月开盘城市个案研究城市个案研究在售项目供应及销售情况分析目前房地产市场均价在3000元/平米左右，根据类比城市经验分析价格仍有较大上升空间。目前肥城市市场上剩余房源不足100套，各楼盘销售情况均良好。表明目前开发预期较好。2010年下半年上市项目较多，潜在竞争压力较大。鑫苑小区东西城山岱区御景区本城岳锦秀城苑案中心城凤富丽城桃水岸区源桃都国际桃源城景苑小贵和园新区区盛世年华18城市城市个个案案研研究究在售项目客群情况所在区域项目名称客群来源凤山城乡镇客群占到60%锦秀城矿区、周边、乡镇客群景苑小区周边、乡镇客群东城区富丽桃源乡镇、矿区、周边客群贵和园周边、企事业、乡镇客群盛世年华乡镇、周边客群西城区桃都国际城矿区、周边、个体、学区房投资者、特钢客群鑫苑小区周边客群中心城区水岸桃源水利局、周边客群乡镇、个体、矿区客群是房产消费的重要组成群体，特别是西部区域项目；此类客群的需求需要加以把握。19城市城市个个案案研研究究在售项目产品情况所在区域项目名称规划特点园林风格立面特点东城区凤山城兵营式排列，多种产品主题景观设计（月上公现代简约组合园、栀子花、雏菊苑等）锦秀城兵营式排列略有错落，中心园林水景设计，组现代简约，三交通动线合理团绿化较好段式立面景苑小区兵营式排列简单组团绿化现代简约富丽桃源兵营式排列，十字轴线中心园林景观，辅以小现代简约，三型规划，交通合理组团绿化，整体较为粗段式立面，带糙少量欧式元素贵和园兵营式排列景观轴线，组团绿化现代简约盛世年华简单组团绿化简单组团绿化现代简约桃都国际城建筑密度较高，楼座错中心园林水景，景观轴欧式建筑西城区落排列，人车分