谨呈：宁波振邦置业有限公司鄞州区科技局北侧-2地块项目市场研究暨产品定位提报中国·宁波2010年04月12日第一部分项目宗地解析小体量，高容积率，属性为商务办公用地占地面积4221平米用地性质商务办公容积率　3.5建筑密度　30%绿化率　20%　　建筑限高70米要简洁、体现现代　建筑形式建筑风格　表示建成表示再建或者未建鄞州行政少量写字楼和政府机构服务中心区政府鄞州综合活动中心政府机构惠丰东路万里学院本案利时金融大厦开元大酒店（规划）学士路鄞州博物馆/文化中心鄞州科技局前塘河九中万科·金域华府荣安府鄞州公园网球中心、体育馆南部商务区2.5KM范围内，三大商圈环伺候，商业配套成熟BEST商圈鄞州中心城区万达商圈高教园区联盛广场本案南部商务区学校与医疗机构遍布，均在3公里范围内宋诏桥小学2.9公里范围东湖小学2.5公里范围鄞州实验中学1.7公里范围华茂外国语学校鄞州二院0.8公里范围1.2公里范围本案1.9公里范围高教园区万里学院、理工学院明州医院立体化交通网络凸显，通达性强?公交路线规划轨道交通3#线南面首南中路上：规划轨道交通5#线102、166。西面学大朱家士路上：102、159、107、宁姜天188。公钱路童路湖?私车交通北路四明路通过惠丰路走鄞县大道、钱湖北路、天通鄞县大道站南路，通往全市各地鄞县大道。钱湖南路站本案?轨道交通轻轨3#、5#线。鄞县区府站?高速距大朱家高速路口约3公里。结论1、位于鄞州中心区，商业及生活机能齐全，处于都市繁华深处。2、南部商务区的发展，使得SOHO租赁市场被看好，市场空间扩大。3、地块较小，影响项目价值塑造。项目核心问题界定：我们将做什么样的产品类型才能最大限度地规避风险，实现项目精准定位、快速收益？写字楼OR公寓？第二部分市场条件解析S1：写字楼市场情形解析先来看写字楼市场，我们是否具备做写字楼的市场条件？项目的可能发展方向研究一供求：压力巨大的写字楼市场，供需矛盾突出1614写字楼供求走势单位：万平米12写字楼市场综述108?09年写字楼整体市场6在住宅市场火爆的带动42下活跃异常，需求旺盛00122101212345679124589836711011110..88889888889999999988899900。00000000000000000000000011供应量成交量?09接转而来的存量为63.2万平米。2005-2009年宁波六区写字楼供需状况供应总量（万平米）成交总量（万平米）140?大量存量导致未来总126.1120量增加，需求不可能在107近2年内得以释放。10090.18280?供大于求的趋势在未62.96055来5年内将长期存在。50.7438.54025262002005年2006年2007年2008年2009年成交：主力为鄞州区、高新区、江东区09年以来各区域市场供求情况单位：万平米3530?鄞州区是市场供应的热2520门，其中南部商务巨大的15供量拉动了整体。其较低10的价格和享受的优惠政策50海曙江北江东高新区鄞州，使其销售表现突出。市供应量成交量场存量相对较少。截至10年2月各区域市场存量单位：万平米16?其次高新区同样也是依14靠政策优惠和低价位，表12现可圈可点。1086420海曙江北江东高新区鄞州成交：集聚效应的商务区分流了传统写字楼客群?南部商务区、高新区（研发园区）、东部新城商务区等体现办公集聚效应的体量存在，依靠政策扶持优惠和低价位，加剧了宁波写字楼市场的竞争，冲击传统市场。?南部商务区：一期总推量91万平米，价格5500-9000元/平米。?绿城·研发园：总体量60万平米，价格5500-5900元/平米。限产业限价型。?创新128：总体量14万平米，价格约6500元/平米，鄞州区制订了针对性系列优惠措施。价格走势：价格呈震荡下行，低价位为主流，价位高企乏力宁波写字楼月均成交价格走势：（元/平米）?10年2月成交均价为7569元/平米，1600014000环比下降14%，由于成交量有限，成交12000均价受个别项目影响较大，目前市场总10000体价格保持相对稳定。80006000?从各价格段成交情况来看，基本80004000元/平米以内产品成交量占市场70%左2000右，中低价位是市场成交绝对主力。01234567891234567891011121011120102080808080808080808090909090909090909..0808080909091010各价格段成交分析：近四个月成交比重1-2月成交量（平价格段米）09年11月09年12月10年1-2月6000元/平米以下1617.440.4%52.0%2.2%6000-8000元/平米40614.634.0%22.6%55.1%8000-10000元/平米14685.77.2%5.0%19.9%10000-12000元/平米9254.49.6%12.2%12.5%12000元/平米以上7575.78.7%8.2%10.3%未来研判：约200万平米的未来推量不容乐观?三江口板块：未来2年内主要供应项目有和丰创意广场、鄞奉路商务地块、三江汇金融街南侧地块，宁波财富中心、三宝国际金融大厦等项目，预计供应量将达到60万平米。?江北区：将以城市居住为主，暂时不会形成新的商务区。?东部新城：正在逐步形成新的152万平米的写字楼集群，除去企业自用，保守估计约有75万平米的推量。?鄞州区：已形成以南部商务区为核心的总部办公集群，其中二期未来2年内将有130万平米的推量；除去企业自用，保守估计约有65平米的推量。结论市场失衡，市场竞争近乎惨烈未来1-2年市场市场去化量米约100万平米约200万平未来1-2年市场供应总量启示：市场的失衡表明：必须要在竞争中找准自身定位，满足市场需求，才能成为市场博弈中的最终胜利者。主要与鄞南板块楼盘直接竞争，分流客群?依托高新区产业基础和政策优势??区域非常成熟、地段认可度很高典型项目：绿城研发园、科贸中心、九五?典型项目：环球中心、银泰国际、恒隆中国际广场、万特商务中心?心、银亿·时代广场价格：5500-10000元/㎡??价格：15000-27000元/㎡客户：江东、鄞州?客户：海曙、江东、鄞州、镇海、北仑高新区?区域较为成熟、性价比较高?典型项目：金都国际、泛亚国中央商务区江际海曙西东?价格：8000-11000元/㎡核东部新城?客户：海曙、望春工业区、鄞心州区?区域未来潜力较大?典型项目：雷迪森广场、宁波国际金融中心?价格：15000元/㎡左右?新兴区域、尚处于发展初期、政策扶持力?客户：外贸、航运、银行度大?典型项目：商会·国贸中心、中基·第?区域未来潜力较大一国际、利时商务大厦、总部壹号、广博国?典型项目：中信泰富广场、世际商务大厦、合和国际、豪如国际大厦纪东方商业广场、名汇东方、银?价格：6000-8500元/㎡南部商务区晨国际?客户：江东、鄞州、南三县、多为宁波商?价格：10000-20000元/㎡会成员企业?客户：江东、鄞州、南三县受南部商务区冲击，办公变脸趋势加强办公项目办公变脸单身公寓项目汇亚国际钱湖天地明天广场原三间客利时·卢森堡创新128联盛.天连天俊鸿嘉瑞本案?区域内目前写字楼基本集中于南部商务区以及创新128。其他项目供应量少。南部商务一期?南部商务区政策性项目低价位，对市场受冲击明显。?区域内非南部商务区项目向单身公寓“变嘉华SOHO脸”。表现：南部商务区借助于政策扶持与优惠政策，价格便宜，销售周期短。其它项目销售缓慢，周期拉长板块楼盘销售时间可售体量备案销售面积备案率最后报价恒元HAO中心10-1138881346297%8000（售完）国骅商务大厦09-11208721611677%8800（售完）奥丽赛·豪如国际09-101577515775100%9400（售完）广博商务大厦09-101283412834100%售完南部商务区合和国际大厦09-987618053100%7900（售完）商会·国贸中心09-7594574161970%12800（售完）中基·第一国际09-61332413324100%9200（售完）华茂·总部一号09-62661226612100%8700（售完）俊鸿·嘉瑞08-4210902033796%暂停销售宁兴·泛亚国际08-9342322662478%8800启示：南部商务区楼盘对区域外楼盘发展形成巨大冲击。表现：后续项目虎视眈眈，体量不容小觑南部商务区政策性项目市场状况项目总建项目总建目前已知总销售面积目前已推出项目面积目前尚未推出项目面积奥克斯中央大厦65502奥丽赛豪如国际29288商会国贸中心102760广博国际商务大厦2409096.7万平米35.6万平米66.5万平米中基第一国际52000通和·英郡30000国骅商务大厦50400汇港中心15966华茂总部壹号55165恒元中心27160以推项目量杉杉国际商务大厦43669华翔科技大厦1590035%红巨大厦61604爱伊美办公大楼13000荣安大厦39763盈升国际商务大厦18395罗蒙大厦25119合和国际大厦21125南洋航空大楼28195桑德兹国际14800博纳国际大厦41330恒威商务大楼15136利时商务大厦15360欣达商务大楼35500未推项目量65%日月星座34934布利杰商务大楼16528侨商商务大厦25990鸿安大厦48576?南部商务区绝大多数项目已经向市场公开信息，目前已接触到楼盘总计28个，其中开盘在售项目8个，未售项目20个；区