和融煤化工写字楼项目营销全案瑞德威尔房地产策划公司谨呈（第1次）2010年7月项目深度分析以客户关注点进行项目分析客客户关户关注点：交通是否便捷注点：交通是否便捷商业中心交通交通关关系到企系到企业业的的经营经营效率，效率，项项目位于城市主目位于城市主干道干道长长治路治路与与晋晋阳阳路交叉路口西南角，路交叉路口西南角，处处于高于高新新区区延伸地延伸地带带，，紧邻紧邻四四条条地地铁铁，离公交，离公交总总站只站只有有22分分钟车钟车程，离武宿机程，离武宿机场场只有只有1515分分钟车钟车程程，离南客运站只有5分钟车程，形成了便捷的学5府街号地铁，离南客运站只有5分钟车程，形成了便捷的长风文化区立体化交通体系立体化交通体系877877富世康循富世康循环环2121高新高新开发区开发区到火到火车车站站610胜利桥东到高新区长610胜利桥东到高新区1治4807807华华宇宇购购物广物广场场到到国际国际大大都大大都会会火车南站号路高新南中区环街号825825高新高新区区到郝家到郝家沟沟地地840840体育体育馆馆到小店育才小到小店育才小学学铁铁晋阳街865865公交童星幼公交童星幼儿园儿园到高新到高新区区870火车站到小店育才小学平870火车站到小店育才小学滨坞阳河城南路路高档别墅路3号地铁中心街龙城大街晋阳湖旅游区汾东新区机场学府街高新动力港创业产业园丹阳科技体育新发展大厦路五峰国际写字楼长集群烟草大厦治路南中环街平海信大厦火炬大厦企联大厦坞阳城路路晋阳街项目本案客客户关户关注点：商注点：商务务氛氛围围是否是否浓浓厚厚项项目目处处于高新于高新区写区写字字楼楼集群集群边缘边缘地地带带，，随随着太原市政着太原市政晨雨大厦府南移府南移产业产业政策的持政策的持续续推推进进，，项项目所在目所在区区域注定成域注定成为为太原中高端太原中高端写写字字楼楼聚集聚集区区中心街龙城大街学府街海关阿一鲍鱼清华同方数字家园产品红日健身俱乐部山西行政学院手外科医院万狮京华大酒山西煤炭管理干部学校店小湘玉山西大学高管委员会柳溪小镇外滩风尚山大法律职业学院公交总站建材工业学院脑瘫康复医院海皇六味斋锦绣苑省电子工业学校南中环街体星光天地KTV平麒麟假日长中国电信育国际大都会山西财大财税坞实验中学阳治路城路路路太原邮区中心局晋阳街省气象学校航空运动学校市第三实验中学大昌汽贸园山西体育职业学院中心街客客户关户关注点：周注点：周边边配套是否配套是否齐齐全全项项目目紧邻紧邻高新管委高新管委会会，行政距离，行政距离较较近，近，项项目所目所属区属区域域医医院、院、学学校、酒店、餐校、酒店、餐省农饮饮科院、商、商鱼场业业一一应应俱全，然俱全，然项项目目11公公山西大医院宏昌学校里生活圈配套缺失，商里生活圈配套缺失，商务务氛氛围围稀缺，稀缺，银银行、金融机行、金融机构构龙城大街较较少少星河湾项目四至：项目东临长治路，西邻长治路西巷，北临晋阳街，南邻规划建设之路，昭示性强，利于形象展示处于太榆同城一体化中心地带客客户关户关注点：注点：项项目是否具有目是否具有识别识别性性写写字字楼楼不不仅仅仅仅是一是一种种投投资资工具，也是一工具，也是一种种生生产产工具，是企工具，是企业业的无形生的无形生产产力力项项目雄踞目雄踞长长治路，外立面治路，外立面简约现简约现代，具有可持代，具有可持续续之美，具之美，具备备高高档写档写字字楼楼的的气质气质项目本体：属于综合项目，配备写字楼、公寓、商务会所、部分商业，工程建设已9层，产品调整余地有限，项目不属于地产开发建设，决定了付款方式与营销推广受局限，在一定程度上将屏蔽了部分企业需求与投资需求经济技术指标表项目数值单位项目数值总建筑面积66837.45平方米容积率4.85研发1号楼建筑面积48433.53平方米建筑密度34%研发1号楼研发2号楼建筑面积18403.92平方米绿地率33%其中地下停车位412辆1号楼裙房客客户关户关注点：注点：项项目品目品质质是否高是否高档档？？车车位是否位是否充足充足？？形象（面子）形象（面子）————产产品是否品是否比比公司原公司原来来的的或或其其他他的的写写字字楼楼更适更适合公司的形象合公司的形象要要求求研发2号楼？？??项项目大目大堂挑堂挑高高1010米米??层层高高44米米??商商务务配套配套??拥拥有有内内置花置花园园??地地下下两层两层停停车车位位略略显显不不足足，形成了，形成了项项目的目的短板短板属性界定地理位置集群效应周边配套项目四至产品分析高新区/写字楼集群地带/1公里商业氛围稀缺/昭示性强/可调整空间有限项目面临什么样的市场现状为了利益最大化，我们有没有必要进行局部调整应对市场府西街写字楼集群已经被业内称为太原商务金融中心区域，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼南内环街写字楼集群以IT产业为主，如赛格、金茂大厦、财富国际中心、鼎太风华、恒地大厦、阳光数码等，工字型商圈写字楼集群长风画卷、和信商座、世贸中心、世纪广场、阳光国际、怡和国际、长风大厦、奥林百合中心、飞云第一国际、华德中心广场、宏安国际、太航写字楼等高新技术产业写字楼集群以高新技术产业为主要业务，是太原市企业聚集最多、写字楼高中低档扎堆最多的商务区。如五峰国际、方大领地、丹阳科技、高新动力港、科祥大厦、火炬大厦、新岛产业园等，随着太原南移西进的整体规划，高新区将成为南城规模最大的商务区。澳林百合中心长风大街体学府街育大和昌业高新动力港路长五峰国际治路平南中环街坞阳火炬创业大厦企联大厦城路竞争半径路晋阳街君怡项目中心街龙城大街火炬创业大厦地理位置南中环街长治路口占地面积38.7亩建筑面积70442.53㎡产品形式写字楼26层、精装公寓15层，裙楼6层楼盘起价写字楼7000元/㎡写字楼8000元/㎡，公寓9000元/㎡（装修家楼盘均价电）楼盘最高写字楼9000元/㎡在售户型写字楼100-110平米，公寓50-110平米付款方式一次性，定金10%营销进度2000组客户意向工程进度准现房销售新风系统、新技术外窗、5部麦克维尔电梯、地火炬创业大厦配套信息装修标准1、层差50-100元；写字楼公共部分装修标准2000元/平米暖2、大堂500㎡，挑高9.2米；层高3.5米；写字楼5梯14户、公寓每配套设置三层商业+会所+排球场+前景广场+游泳馆层15户3、写字楼内部：毛坯；公寓：精装（含家电、家具）车位现状1000余个,地下两层4、目前四证，预计8月开盘5、项目有7000平米的前景广场，视野较宽阔，较气派物业费用未定火炬推售策略：110与90组合推售，另赠送5平米公摊写字楼研究：5-26层，以110平米与200平米户型为主，公寓单独出售，户型为50-110平米110110110110110捆绑式销售90电梯电梯90电梯电梯电梯110110110110110五峰国际地理位置小店高新区振兴街11号占地面积10.97亩建筑面积52000㎡大厦总高25层，103米，裙搂4层，写字楼21产品形式层，地下室1层楼盘起价8400元/平米在售户型60.28㎡、105.79㎡、225.69㎡主力户型60.28㎡、105.79㎡付款方式可租可售，一次性，按揭营销进度80%以上工程进度现房，已有企业入住市场启示→6部永大日立电梯、大堂高档石材、内部地面：磁装修标准1、装修档次：中等砖，墙面：涂料刮白、外立面LOW-E玻璃2、位于高新技术开发区中心位置，周边写字楼比较多，配套完善；在该区域，属于中高档写字楼。配套设置酒店-五峰一海3、项目北临绿化林，环境较好。物业费用5元/㎡?月；空调：10元/月（8个月）五峰推售策略：单独推售，空置105户型与225户型空置户型以高层高价大户型为主，60平米小户型无剩余，以下为五峰国际七至二十一层平面图澳林百和中心地理位置长风大街123号（长风大街与寇庄西路交汇处）占地面积10000平米建筑面积58000平米产品形式主楼36层，裙楼6层楼盘起价9100元/平米楼盘均价11000元/平米楼盘最高12500元/平米（34层），35、36层暂不出售在售户型102-1273㎡户型区级，可自由分割、任意组合主力户型102㎡，165㎡，170㎡，200㎡，整层1273㎡付款方式一次性93折、分期96折、五成10年银行按揭营销进度45%左右工程进度准现房市场启示→装修特色七星级装修标准、3.6米层高1、地下两层车库，1-2层为金融、珠宝等商业空间，3-6层为休闲娱乐，7-34层企业办公区，35-36层为鼎级豪华商务舱。配套设置见后2、位于长风街长风商务区，周边高档商场、酒店等生活配套齐全，是太原市知名企业、白领、金领的聚集地之一。3、绿化面积较少，楼前广场较小，感觉很拥挤，停车位严重配比不足物业费用预计5-10元每平米月4、立面采用“LOW-E”中空环保玻璃幕墙澳林百和中心推售策略：根据客户需求组合式推售配置总裁专署电梯、总裁私人会所、多功能商务会议中心、七星级洗手间、“5A+3C”智能控制系统、中央空调新风系统、空中生态“绿岛”花园、空中绿色生态走廊、水幕生态大堂、垂直阳光中庭等鼎级配套165㎡102㎡102㎡167㎡165㎡170㎡102㎡102㎡200㎡企联大厦地理位置南中环街200号占地面积建筑面积12000平方米产品形式1栋25层楼盘起价8400元/平方米（6层）楼盘均价8600元/平方米（10层）楼盘最高8850元/平方米（15层）85.32、75.81、90.25、224.42（和482㎡，在售户型半层整售）付款方式一次性，按揭首付50%东单元山西企业联合会整体购买，西单元16层营销进度以上华能公司团购，目前销售16层以下户型，销售