盛世盛世盛世盛世····大唐首府项目大唐首府项目大唐首府项目大唐首府项目策划报告书策划报告书策划报告书策划报告书DDDDaaaateteteteooooffffRRRReeeeppppoooortrtrtrt::::11110000,,,,2222000011110000PPPPrererereppppaaaarererereddddbbbbyyyy::::BBBBeeeeijinijinijinijinggggEEEEONONONONIAIAIAIANNNNRRRRiviviviveeeerrrrRRRReeeeaaaallllEEEEsssstatatatateteteteCCCCoooonnnnssssuuuultinltinltinltinggggCCCCoooo.,.,.,.,LLLLtdtdtdtdRRRReeeeppppoooortrtrtrtNNNNoooo.::::唐山瓦官庄专案组唐山瓦官庄专案组唐山瓦官庄专案组唐山瓦官庄专案组[[[[2222000011110000]]]]第第第第((((000000002222))))号号号号版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1客观，客观，客观，客观，实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；务实，务实，务实，务实，脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；可行，可行，可行，可行，不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；深远，深远，深远，深远，““““深深深深””””代表专业度，代表专业度，代表专业度，代表专业度，““““远远远远””””代表居安思危；代表居安思危；代表居安思危；代表居安思危；长河置地策划理念长河置地策划理念长河置地策划理念长河置地策划理念目目目目录录录录一、唐山市场研究（住宅）一、唐山市场研究（住宅）一、唐山市场研究（住宅）一、唐山市场研究（住宅）二、地块价值及定位二、地块价值及定位二、地块价值及定位二、地块价值及定位三、三、三、三、A-AA-A--04040404地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议四、四、四、四、BBBB----02020202地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议五、唐山市场住带商调研五、唐山市场住带商调研五、唐山市场住带商调研五、唐山市场住带商调研六、六、六、六、BBBB----03030303地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议七、七、七、七、A-AA-A--06060606地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议八、经济测算及总结八、经济测算及总结八、经济测算及总结八、经济测算及总结九、附件：园林建议九、附件：园林建议九、附件：园林建议九、附件：园林建议、公共空间建议公共空间建议公共空间建议公共空间建议、物业配套建议物业配套建议物业配套建议物业配套建议PART1唐山市场研究1111、宏观经济及城市解读、宏观经济及城市解读、宏观经济及城市解读、宏观经济及城市解读2222、唐山市场供求关系分析、唐山市场供求关系分析、唐山市场供求关系分析、唐山市场供求关系分析3333、板块及个案深度分析、板块及个案深度分析、板块及个案深度分析、板块及个案深度分析4444、唐山市场产品线分析、唐山市场产品线分析、唐山市场产品线分析、唐山市场产品线分析5555、市场适应性分析、市场适应性分析、市场适应性分析、市场适应性分析6666、唐山市场客群分析、唐山市场客群分析、唐山市场客群分析、唐山市场客群分析7777、总结、总结、总结、总结1111.1111宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长；2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力1111.1111宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升。上图给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况，表明进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。1111.1111宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读2010年地产政策日期日期日期日期政策内容政策内容政策内容政策内容决策部门决策部门决策部门决策部门1月10日国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导国务院1月21日《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》国土资源部2月20日《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》中国银监会3月10日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资源部国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,78户不以房地产为主业的中央企业正在3月18日国资委加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务。4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国务院9月28日深化4月份“国十条”国务院1111.1111宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读2010201020102010年年年年4444月和月和月和月和9999月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比9999月新政策月新政策月新政策月新政策4444月新月新月新月新““““国十条国十条国十条国十条””””主要内容主要内容主要内容主要内容特点特点特点特点主要内容主要内容主要内容主要内容特点特点特点特点套型建筑面积90平方米以下不有户首套房首套房首套房首套房首付款比例调整到30%及以上无户型差别得低于20%，面积90平方米以型差上不得低于30%别抑制个个个个严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不首付款比例不低于50%、贷款二套房二套房二套房二套房要求严格执行投机、人人人人低于基准利率1.1倍的规定利率不低于基准利率1.1倍投资房房房房贷贷贷贷不同贷款首付款比例和贷款利率应地区大幅度提高，部分地区可暂停三套房三套房三套房三套房暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围可灵发放购买第三套及以上住房贷活执款行保保保保障障障障确保完成2010年建设保障性住加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小具体性性性性强化落实房300万套、各类棚户区改造住套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。目标住住住住房280万套的工作任务。房房房房地方人民政府可根据实际情限限限限执行房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在