保利·玫瑰湾下半年推广全案第一部分市场分析第二部分推广思路第三部分推售策略第一部分市场分析市场导向重点项目分析市场分析调调控政策控政策国家宏观政策引导2“010调控年开发商投机者”空前袭来遏制“囤地”和“炒地”抑制投资投机性购房、炒房国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国土资源部宣布对北京、上海、浙江等9个省区市18不足5年普通住宅转让，按照其销售收入减去购房宗房地产开发闲置土地挂牌督办，以强化房地产开发款后差额征收营业税，非普通住房将全额征土地供应全程监管。首套自住房且套型建筑面积在90平方米上，贷款国房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利并严格按照预售方案申报价格率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和证明的非本地居民暂停发放贷款。开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。自2009年末起至今，国家政府连续出台多项综合利用货币政策、行政政策等手段，及时清洗楼市“投机型泡沫”，进一步地稳定房价，促进楼市健康发展。市场分析天津市天津市场场量价量价双双降降18010500100001609500140900012085001008000750080700060650040600020550008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.05成交面积[万㎡]553868616061493841545959346213812214012815315813912414317010545.10512860.成交均价[元/㎡]719728764771797737737728815666712762728696671704720742783778783805807806982903914969901天津市2010年1-6月量价走势　1月份2月份3月份4月份5月份6月份成交面积（万㎡）1431701051286060.50平均价格（元平）908788198988947685178958金额（亿元）78.6232.9957.7174.253.9645.24市场分析区区域域内内市市场场新政过后，周边市场成交量纷纷回落，但成交价格稳步上扬。50000180006000014000成交面积4500016000销售均价120005000040000成交面积14000销售均价3500010000120004000030000100008000250003000080006000200006000200001500040004000100001000020005000200000001月份2月份3月份4月份5月份6月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份成交面积330003190021200460001694715400成交面积55200400002710037000162529300销售均价12084.2515255.9110835.06104001041910729销售均价1014211480.2510775.04120701226212546河北、河东区是临近项目最近的区域，从上述区域近期成交市场来分析，随着政策的进一步收紧和相关银行政策的出台，整体市场出现量价双降的趋势。同时，各大银行从实际意义出发，纷纷作出有关的贷款细则，来响应整体的宏观调控政策。下半年市场趋势不容乐观。市场分析结论结论影影响响结论：面对疾风骤雨式的政策调控，我们认为：政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。1、面对如此变化的市场，已经大超市场预期，市场反应立竿见影。2、措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的漏洞。3、严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。4、由于09年开发商所积累的大量资本，保证了充裕的资金链，价格危机暂未出现。对于价格，目前大幅度、大面积的降价现象虽然还未出现，但是下半年成交量预计将持续下滑，市场也将面临价格的动荡危机。市场分析市市场预测场预测预测：天津市场暂时未出现价格大幅波动，市场观望将加剧。?□政策还没有完全消化，观望气氛开始增加。相比一线城市而言，天津市场目前没有收到相应细则政策的严重影响，只是众多投资客户的锐减，导致了成交量的变化。?□开发商资金充裕的项目，短期内价格不会失守。三级市场由售转租将出现，三级转二级的改善性客户将进行观望。?□在市场价格平稳、交易量下降之后地方政府将首先推动天津市场的回暖。目前天津市的“蓝印户口”政策尚无变化，总价在蓝印范围附近的项目有机会。第一部分市场分析市场导向重点项目分析本案春和景明矽谷港湾天房雅韵格调艺术富水一方区领地域市百合阳光场东乐家园格爱家星河局国际北斗星城阳光新业香邑国际国际　阳光星期八红城远洋恋日风尚海河大道新天地在售尾盘售磬格调竹境河东万达广场竞争市场在售商品住宅项目以普通高层住宅为主。融科金红星国际月湾　　本案区春和景明域矽谷港湾重点竞品分析香邑国际　在售尾盘售磬河东万达广场竞争市场在售项目融科金红星国际月湾　　市场分析竞竞品分析品分析融科金月湾基本情况建筑类型：27F高层塔楼、12F板式小高层总建面：15.6万㎡容积率：2.5在售均价：12500元/㎡所属区域：河东区主力产品：60㎡一居室84-87㎡两居室97㎡两居室130㎡三居室由全案成交客户居住区域来看，居住区域主要以河东、东丽、河西为主，分别占比为36%、19%和14%，其他区域比较分散且平均，可见，金月湾的客户群体以地缘性客户为主；在河东区内中山门客户占比最高，达到31%，其他街区较为分散。竞争对手：融科金月湾市场分析竞竞品分析品分析全案　一室两室三室合计一次二次三次置业(第其销售套（已购一套（已购二套住合计9710692941460次一次他数住房，且办房，且办过贷数置过贷款）款）销售面业)59069715338353141411积小1037221171851460计成交均9131862292908824价13比71%15%1%124786565%销售额53924104837633853356307699例6结论：户型：两室做为主力户型来源：植根地缘性客户，深挖此部分客户，加大对河西的溢出型客户的挖掘置业目的：改善和婚房仍旧是首选的置业需求。家庭结构：青年持家与小太阳和后小太阳客群为主力购买客群市场分析竞竞品分析品分析香邑国际基本情况项目概述：城区：东丽板块：张贵庄位置：东丽区成林道与登州道交口容积率：1.87成交价格：11500元绿化率:40%物业类型：住宅开发商：汉拿（天津）房地产开发有限公司销售现状：现在售装修情况:毛坯；精装修（+900元）项目整体13层板式小高层，一期推出1、2、3、4、9、10、11、16、17、18号楼10栋小高层共计676套，出房率80%。市场分析竞竞品分析品分析河东8%11%2%河西单身自住35%30%和平南开等市内其他婚房地区25%改善居住45%塘沽及开发区父母养老2%投资及其他东丽3%32%7%外阜结论：一次二次三次户型：中大户型偏多，主要成交分布在110-120平米三室。置业其次数他(第一（已购一套住房，且（已购二套住房，且次置来源：项目多为地源客户，其中第一次置业客户较大办过贷款）办过贷款）业)置业目的：改善和婚房仍旧是首选的置业需求。家庭结构：青年持家与小太阳和后小太阳客群为主力购买比例65%25%2%8%客群。市场分析竞竞品分析品分析河东万达广场基本情况项目概述：城区：河东万达广场板块：卫国道位置：位于河东区津滨大道与泰兴南路交口容积率:6.2价格：14500元绿化率:30%物业类型：住宅、商业、商铺开发商：天津河东万达广场投资有限公司销售现状：现在售装饰标准：毛坯交房总体共建住宅10幢，28层、32层各4幢、36层2幢共计1600套，出房率75%，商业采用先租后建，订单模式，无风险。市场分析竞竞品分析品分析河东万达广场2010年两次开盘成交客户来源对比70%60%外省市蓝印客逐渐上升50%2010年两次开盘情况对比外扩性及外省的客40%三月开盘五月开盘30%户有所提高，由于万达广场所处的位置及项目的20%商业面积较大，投资的客户有所增长。10%本年度开盘相比以前最大的变化是地缘性客户0%比例上升，外地投资性客户减少;地缘性客户外扩客户外省河东万达广场2010年两次开盘成交客户性质对比与以前相同，塘沽、河东、河西是外扩的主力区；40%35%婚房客户增加，投资性客户比例减少，由此看来以婚30%25%河东万达广场两次开盘客户房为主题还是十分正确的；家庭结构分析3月20%河东万达广场两次开盘客户客群中青年之家人群比例上升，后小太阳比例下15%家庭结构分析5月10%降，富贵之家比例上升很快;5%0%客群中一次性付款比例增加，按揭比例相对减弱。家家阳阳代代家之持太太一二之年年小小人人贵青青后老老富市场分析竞竞品分析品分析春