襄樊从「襄樊从「心心」起步……」起步……襄樊建设路项目定位报告前言?通过市场调研、项目分析、与客户群定位等环节,我司将从市场和项目自身两个角度对本项目进行论证,并提出合理化严谨科学的产品功能、规划等定位.?在本报告中,我司将在市场定位的基础上,结合项目自身的特点,以提高市场竞争力为前提,以促进商业、住宅顺利销售为目的,为贵司提供相应的产品建议.?在前期工作中非常感谢开发商给予我们的配合合大力支持。前期工作情况：1.前期调研发放问卷160份；2.深访客户30个，3.座谈政府公务员12个；4.调研项目20个；5.走访襄樊全部商业街；6.走访建材市场、家居市场；7.调查襄樊所有酒店餐饮；8.走访调查襄樊所有卡拉ok；9.调查襄樊所有的商场；前期工作节点：时间工作任务工作成果10月20日调研沃尔玛、万达商圈10月21日调研解放路商圈、问卷调查10月22日调研解放路商圈、问卷调查10月23日调研餐饮行业、客户深访形成商业初步数据10月24日调研娱乐行业、建材市场，客户深访10月25日调研住宅市场、客户深访10月26日调研住宅市场、客户深访10月27日讨论、撰写报告讨论、推翻、撰写10月28日讨论、撰写报告迷茫10月29日讨论、撰写报告继续讨论、撰写10月30日讨论、撰写报告形成终稿特别感谢：1.开发商姚总2.国土局杨主任3.房管局范科长4.规划局郑科长5.民发商业中心招商部王翔6.沃尔玛招商部余小姐7.好宜家招商部刘总8.军翔购物广场杨雪9.武商百货招商部10.领袖中原招商部王晶11.家乐福深圳商业中心12.天虹商场深圳招商部莫小姐13.荆州街美食街物业管理中心14.天悦酒楼15.钻石人间郑小姐16.……目录上篇：商业篇下篇：住宅篇项目本体简析城市发展分析宏观环境分析市场竞争分析商业环境分析目标客户分析消费者需求分析商业形态定位产品定位分析目录上篇：商业篇项目本体简析宏观环境分析商业环境分析消费者需求分析商业形态定位项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性大庆西路建设路襄阳区米樊城区公路?项目位于襄樊市樊城区的老城区；襄城区?处于建设路与大庆西路交汇处；项目位于襄樊市的几何中心，汉水北岸，樊城区(老区)腹地项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性2.7KM华洋堂百货民发商业广场万达商圈银泰百货1.15KM2.1KM解放路商圈沃尔玛商圈700M鼓楼商圈4.8KM鼓楼商场项目离汉江700米，高层具有江景资源处于沃尔玛商圈边缘，受其影响和辐射项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性1烟厂东面5襄樊卷烟厂?生产噪音及晚上货运噪音大?空气中香精味浓1?临本地块为4-6F层建筑,立面一般本项目42清和园南面志强·清和园2?两栋高层及部分还建楼3小区,形象档次一般六六工厂集资房\米公饭店5民发世纪城西面?7F多层,2008年建筑,立面较新?米公饭店立面陈旧,已倒闭4六六厂集资房3米公饭店北面地块周边建筑物\环境差,对项目档次变电站提升\货运铁路影响大\民发世纪新城?远景为城市景观?临项目干扰因素多项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性地块呈南北长条状,靴形，面宽窄，进深大，地势平坦临街面有高压电线和城市绿化阻隔项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性KTV1沃尔玛17钻石人间2武商百货中国银行17173苏宁电器134军翔百货4185好福记25106工贸家电67好邻居超市8中百仓储79149米公街社区卫生8服务中心12英皇KTV1510111KM1311市一中12市一医13米公小学米公农贸市场161415建设银行16沿江餐饮项目周边大型高端餐饮\休闲娱乐配套不足,生活配套齐全项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性大庆西路大庆西路夜景朝建设路阳路路米西朝阳路：宾葬用品一条街庆公大路米公路夜景恐怖阴森周边树木茂密，临街面档次低、灯光暗、形象差区域在客户心的商业印象差项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性大庆西路：双向四车道建设路、米公路：双向四车道项目周边道路为四车道，途经项目的公交车直达核心商圈的较少与核心商圈的联系不紧密项目区位项目四至地形地貌周边配套周边环境道路交通地块属性项目属性所处局面?项目位于襄樊中心区，老城区，周边环境破旧,烟厂噪虽然位居城市中心,音大；但负面影响因素多?项目地块呈长条状，临街面短、进深大,商业临街面小虽然位居核心商圈,；但实际上被边缘化?项目处于沃尔玛商圈边缘，但商业环境和商业氛围差；虽然两面临街,但商业环境和氛围极差?进出道路为双向四车道，途径公交车少，与核心商圈的联系不紧密；虽是人口集中,但商业已失先机?项目所处区域生活配套齐全，但高端大型餐饮和娱乐空间较大;本项目面临的核心问题:Q1:商业如何定位才能保证既能活,又能价值最大化Q2:住宅如何定位才能保证高地价成本下的成功赢利目录上篇：商业篇项目本体简析宏观环境分析商业环境分析消费者需求分析商业形态定位宏观环境分析襄樊作为湖北省副中心城市，随着城市经济的发展和城市规模的扩张，房地产发展与商业将与这一城市定位相匹配，有着较大的发展潜力?襄樊市位于湖北省西北部，居长江最大支流—汉江中游，是汉水流域中的一座中心城市；辖襄城、樊城、襄阳3区，南漳、保康、谷城3县，枣阳、宜城、老河口3市。?襄樊市平面版图呈不规则的平行四边形。南北纵距约157公里，东西横距约228公里，边界线全长?1332.8公里。市域总面积19774.41平方公里，市区面积3563平方公里，建成区面积约100平方公里，其中襄阳古城区面积2.4平方公里。?汉江自西向东穿越襄樊城区。江北为樊城、襄阳两区，工业、高新技术产业、商贸物流业相对集中；江南为襄城区，机关、学校相对集中。城区汉江上建有铁路公路两用桥一座、公路桥一座、高速公路专用桥一座，沟通南北城交通。宏观环境分析襄樊是历史文化名城、优秀旅游城市，但其旅游业产值不高，对房地产促进作用有限。?襄樊市是“全国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，“十大魅力城市”。襄樊已有2800多年的建城史。中华民族智慧的化身诸葛亮在襄阳城西13公里处的古隆中寓居10年，闻名中外的《三国演义》120回中，有31回发生在襄樊这片大地上。?米芾、孟浩然、张继、宋玉等一大批文人名士使襄樊大地更具人文底蕴。境内有国家级、省级风景区36处，其中古隆中为国家级4A风景区。宏观环境分析襄樊作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心,交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区的人口向其聚集襄樊交通优势突出，有一条江、两座机场、三条铁路和四通许昌八达的公路网，尤其是孝襄、十堰襄十、襄荆和魏樊四条高速公路在该市交汇，基本可与相距襄樊1000公里左右的大城市实现朝发夕至。2005年襄樊被《福布宜昌武汉斯》评为“中国20座最适合开设工厂的城市”之一，位居第4名。宏观环境分析庞大的人口基数，成为为购房置业主要群体?2009年末统计，全市总人口588.88万人，其中城镇人口257万人，农村人口331.88万人，襄樊市区人口80万。襄樊市全市人口中，外来常住人口（跨市流入且离开其户口所在地时间超过半年的外来人口）为28万人。由于受到襄樊产业结构现状及经济发展的制约，襄樊外来流动人口整体呈下降趋势。?随着“省域副中心城市”战略实施的发展，以及襄樊市经济发展加速,外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄樊市外来人口的主力军。?这一部分流动人口将带动新增的购房需求，将促进襄樊市高端市场及中低价位商品房市场的发展。宏观环境分析襄樊市GDP增长较快，经济发展稳定快速上扬，为房地产发展奠定经济基础。?2009年全市实现国民生产总值1201.01亿元，经济平稳较2001-2009年襄樊市生产总值情况（亿元）1201.01快增长，达到15.0％。襄樊12001002.46市人均生产总值由2007年的1000785.45800675.1814478元上升到22071元，增592.33600500.08510.77长了52.45％。2009年襄樊387.19416.64400市城镇固定资产投资完成200519.93亿元，同比增长02001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年53.56％；房地产投资总额达生产总值到55.39亿元，同比增长19.86%。?人均GDP达到22071元宏观环境分析第一产业比重较低，第二、三产业发达，共同支撑国民经济发展的局面?襄樊现代工业体系逐步形成，传统的纺织、化工和制药产业完成改制重组，焕发出生机；汽车制造及汽车配套产业和以航空救生装备为代表的高薪技术产业成为襄樊工业支柱；以襄樊火力发电厂代表的能源产业成为新兴支柱产业。?襄樊市逐步完成二、三产业共同支撑国民经济发展的局面，不过，工业仍然占据主导地位，呈现出城市经济发展阶段性的工业时代特征。宏观环境分析襄樊城乡居民收入均有较快的增长，居民消费购买能力逐步提升2009年，城乡居民收入2001-2009年襄樊市城镇居民人均可支配收入情况（元）都有较快增长。城镇居民1500013409人均可支配收入全年达12292120001091213409元，创9年来的新91178145900070597553高，同比增长9.1％,城606865066000镇居民家庭恩格尔系数为300039.36%；农民人均纯收0入5440元左右，同比增加2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城镇居民人均可支配收入增长11.5％，农村居民家庭恩格尔系数为45.67%。宏观环