目录?第一部分千岛湖别墅市场概况?第二部分客户分析?第三部分个案分析?第四部分2009-2011年住宅用地成交情况第一部分千岛湖别墅市场概况政策限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会限购方面：目前千岛湖不限制外地人购房，不限制购房套数。贷款方面：外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。目前大杭州范围内的临安、富阳、淳安、桐庐、建德等地，不在限购范围之内。由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了销售机会。?千岛湖目前的调控情况为：限购（禁购)上千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付30%。二套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。外贷款上地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。千岛湖别墅项目分布图千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在千岛湖周边，一般是湖景房。大山大水，位置绝佳。面积段精装修预售楼盘名称（平总价情况米）在售千岛湖墅·游艇大宅本项目（在精装标准3000-40003000－4000万800-1100售）1000万万天屿山顶度假别墅千岛湖乡村俱1000－1600－2600万乐部·顶上560-1050——3500万别墅金基·观岛天屿-千岛湖精装修1600-2600山顶度假别墅600-900500万滨江度假酒店别墅800－1200万万（在售）千岛湖乡村俱乐部·悠然山千岛湖滨江度独栋800-1200多千岛湖乡村俱乐部·顶假酒店别墅440、65在售毛坯万翡翠岛·山水名墅上别墅1000多－3500（在售）0、750万绿城·千岛湖玫尚公馆（在400-600精装修800-1500万瑰园1400－3500售）万绿城养生堂·尚公馆润和千岛湖度假村500－别墅1400-千岛湖玫瑰园毛坯800－1500万600方3500万（在售）千岛湖在售千万元别墅项目列表?千岛湖在售千万元别墅总量183套左右，目前存量约138套；?户型面积一般在500－800方，少量800方以上顶级别墅；?总价3000万以上的顶级别墅数量较少，主要集中在本项目。建筑面千万元占地面容积绿化物业类目前面积段在售独楼盘名称积（平别墅量精装修情况均价积率率型存量（平米）栋总价米）（幢）44016平14954平精装标准3000-本项目（在售）0.35767.5%别墅2623800-1100——米米1000万4000万千岛湖乡村俱乐1000－29亩1.8万方0.28——别墅104560-1050毛坯——部·顶上别墅3500万天屿-千岛湖山顶41.17别墅+五精装修500万1600-350余亩7.6万0.228267600-900——度假别墅（在售）%星级酒店2600万排屋、独500亩独栋千岛湖滨江度假酒栋、公寓独栋800-1200(含水12万0.2575%30左右15440、650、在售毛坯店别墅（在售）+五星级18600多万面)750酒店17000元800-1500尚公馆（在售）58亩——————独栋2320400-600精装修/平米万排屋中排屋、高间套绿城养生堂·千15万平层、小高14000，1400-岛湖玫瑰园（在14万0.8748%129500－600方毛坯米层、花园边套3500万售）住宅16000-26000138合计183套套千岛湖千万元别墅存量分析目前市场存量在138套左右；结合目前市场存量和近两年土地成交情况，预计未来市场存量将在500套左右。1.千岛湖在售千万元别墅目前存量约138套；2.2009－2011年共成交住宅用地（去除商服）总面积约230万平米；其中适合打造高端纯别墅区的低容积率（容积率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面积约33万方,（主要存量集中在深圳华联进贤湾项目）。按900方/套计算，预计未来将有366套高端别墅上市。[土地成交详情见第四部分土地市场]3.未来市场存量：目前存量138套＋已成交土地可推出量366套=504套千岛湖排屋、别墅项目总价分布本项目所在3000－4000万区间竞争较弱，但不属于主流市场300万500万1000万1500万2000万2500万3000万3500万4000万本项目3000－4000万天屿山顶度假别墅竞争集中区间1600－2600万本区间竞争较弱800－滨江度假酒店别墅1200万尚公馆800－1500万顶上别墅1000－3500万千岛湖玫瑰园370－3500万翡翠岛山水名墅300－700万金基观岛200－300万?从总价段分布来看，市场竞争集中在800-1500万区间；?3000万以上顶级别墅房源较少（玫瑰园和顶上别墅只有最大面积的一两套），3500万以上的房源目前仅有本项目有；?88300万以下房源较少。千岛湖排屋、别墅项目面积段分布本项目800－900方房源存在一定竞争，900－1100方房源竞争较少，同样不属于主流市场面积段100平米20030040050060070080090010001100本项目竞争集中区间800－1100方本区间竞争较弱天屿山顶度假别墅600－900方滨江度假酒店别墅400－750方尚公馆400－600方顶上别墅560－1050方千岛湖玫瑰园290－600方翡翠岛山水名墅190－500方金基观岛107－153方?别墅、排屋竞争面积段集中在400-750方区间；?本项目所在面积段区间800－900方存在一定竞争（主要竞争：天屿、顶上），1000－1100方除本项目外，只有顶上别墅有少量房源，竞争较小。?99千岛湖别墅排屋200方以下房源较少。千岛湖在售千万元别墅品质分析?千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低，绿化率高。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理等方面均处于顶级。建筑指标规划设计公司物业配套项目名称开发商容积绿化景观设计建筑设计物业公司物业费率率澳大利亚12.00元/平本项目普天0.3667.5%DAHDPty未知绿城物业方米·月Limited香港adi绿城物业绿城养生堂绿城0.8748%上海意格环绿城建筑园区服务体——千岛湖玫瑰园境系千岛湖滨江度澳大利亚4.80元/滨江0.2575%贝尔高林滨江物业假酒店别墅柏涛㎡·月OutP天屿.千岛湖Sater7.8元/㎡·云天0.2241.7%roductions悦榕庄山顶度假别墅Design月Inc千岛湖乡村俱乐部?顶上别顺发0.2840%未知未知未知——墅˙千岛湖在售千万元别墅品质分析?在售千万元别墅内部配套有高档会所、游艇码头、高尔夫球场及豪华酒店。并有大面积花园、地下室及私家泳池。?本项目户户赠送游艇码头，是比较突出的特点。内部配套附加值地下室独栋项目名称面积花园面游泳装修标准纯会所游艇码头高尔夫酒店车库（平积池米）√私家1000万/本项目·千岛湖墅√√————未知未知1：2户户赠送泳池套赠送绿城养生堂千岛湖玫景观——√——————280－精装修1：2毛坯瑰园泳池438千岛湖滨江度假酒店√属于酒超五星500－私家——√————1：2在售毛坯别墅店希尔顿2000泳池五星级精装修天屿.千岛湖山顶度800-私家√√√——SPA酒——1：2500万/假别墅2000泳池店套超白金赠送千岛湖乡村俱乐部?顶私家√√√√五星级150－未知——上别墅泳池酒店189精装修标准及品牌目前千岛湖高端别墅精装修项目较少，本项目精装修标准最高。项目装修精装科技智能化及装修品牌名称标准团队博拉贝尔PolarBear水源热泵中央空调系统三菱新风系统IVAN碧慕BEAM中央除尘系统CHENGppw菲时特地暖系统1000万设计事本项目通力KONE无机房电梯/套务所、德国顶级专业厨房电器品牌GAGGENAU嘉格纳居其美德国西门子原装家电业意大利ARREX定制收纳橱柜意大利FIR龙头VITRA洁具、浴缸智能家居控制系统：美国Honeywell+瑞士ABB美国霍尼韦尔（Honeywell）智能社区总线制专业报警安防系统法国Lafarge公司定制“会呼吸的”节能屋面瓦美国Mammoth地源热泵式中央空调天屿.瑞典TERRACO外墙保温精装修千岛湖美国Honeywell智能系统500万山顶度/套庭院门：美国PlazaDoor型材、DoorinMotion的遥控设备假别墅泳池设备：西班牙的AstralPool门窗：美国Andersen全套进口门窗石材：埃及的珍珠米黄、意大利的古木纹、西班牙的翡翠米绿等16种橱柜：德国的Zeyko和Siematic洁具：美国的Kohler和Kallista华联进贤湾生态旅游综合项目华联进贤湾生态旅游综合项目总占地面积约13.6平米，集旅游、度假、居住、休闲为一体。是本项目未来重要的周边配套。?项目总占地面积：约13.6平方公里?拥有完善的商务旅游和休闲度假配套设施，包括国其中：陆地面积9.33平方公里际会展区、主题度假区、生态水公园、山地体育公园水域面积4.27平方公里、佛禅文化园、山地小镇、滨水小镇、半岛小镇。本项目华联进贤湾生态旅游综合项目——住宅住宅部分包括山地小镇、滨水小镇、半岛小镇，总建筑面积约45万方。山地小镇滨水小镇半岛小镇由六大体系建立的旅游度假区未来形成完善的配套设施?主题酒店?会展中心?养生基地?温泉SPA?商务会所?佛禅文化园?直升飞机等特色交通?商业街?高尔夫练习场进贤湾项目的配套完全可以成为本项目的配套补充市场总结?千岛湖在售千万元别墅项目较少，