成就东润华庭营销执行构想梦想FortheTopdream报告纲要PART1：项目营销概念推导及延展（∨）PART2：价格测定及销售方案实施献给这座城市的梦想Mr.Visionary无数眼睛在注视着东润华庭，面对期待的眼光，我们认识到：简单的买卖已成为不是问题的问题，将东润华庭书写成一个城市理想的居住典范，成为赣榆理想主义者的梦想选择，才是我们不尽的使命。一切从梦想开始说起…TOPDREAM2011年前，赣榆梦想的选择维多利亚、海天连城、蓝湾御景、观澜国际……赣榆梦想可以选择更好！东润，重新定义赣榆居东润东润旗下住华庭楼盘品牌赣榆，属于东润的居住时代??????赣榆黄海大道黄金地段品牌开发合作团队国内领先的产品理念国内顶级物业服务黄海大道，赣榆楼盘价值成长空间赣榆实验中学，百年名校，栋梁摇篮第一章己认识自己东润是谁？东润地产核心理念是什么？分析：从角色从管理和专业从规模从客户满意度方面??????先看看他们是什么？万科股份让建筑赞美生命华润置地品质给城市更多改变中海集团诚信卓越，精品永恒长江实业和黄优质生活由我创……东润有什么？有个好“前辈”，可以先继承来一些好的可贵东西诚信的人（组织的核心）资金（保证品质根本）以及一部分性格诚信、创新、以人为本、客户责任、立志高远找到自己的目标这是从我们诚信、负责以及专业的角度来说我们是“有着使命感的诚实革新者”我们是为城市着想的地产商我们是为您的梦想而来…我们要做：值得尊敬的房地产开发企业得出我们的理念只因，为梦想而想！Forthetopdream备选：为城市梦想更多！东润地产对于城市发展战略意义东润地产城市筑梦师东润地产，至成立年以来，在城市留下了无数个辉煌的印记荣誉、骄傲、经典，2011年，中国?赣榆?东润华庭不是传承，不是延续这是一次为改变赣榆居住而筑梦将在黄海大道黄金地段，留下永恒品鉴和典藏的作品留下城市梦想的印记第二章局竞争格局从赣榆楼市格局说■这是一个有影响力的项目■这是一个将对赣榆理想主义居住观念产生变革的楼盘■这是一个将对赣榆楼市产生冲击波的楼盘变化这是一个化变的年代不去巅覆，就被巅覆观念在变★低调★内敛★张扬C★自我★标榜HA★放松NGE★享受空间在变★紧凑★实用C★舒适★宽敞HA★豪华NGE★自我需求在变★温饱★安全C★地位HA★名誉★精神★物质精神NGE双丰收空间、环境、需求、精神、文化…一切都在发生变化！！！我们如何应对变化？？？CHANGE变化和创新是主旋律我们如何适应并创新这种变化？？？？英雄并起，却也群雄纷争维多利亚北区、海天连城、信榆锦城、观澜国际、天缘?荣华府、东成凯亚国际、西苑华庭、青河嘉景、泰润城、龙湖?海岸华庭、嘉禾春天、三兴花园、金海岸花园、阳光馨园、颐和花苑、蓝湾御景….赣榆楼市这盘局角色变化到底缺?么？答案：高端个性第三章器个性利器产品！什么样的产品？黄海大道旁学府美宅（高层）?梦想生活电梯洋房（电梯多层）精装生活润生活（精装公寓）我们有ROYALPLACEONE昆仑山峰（4栋高层建筑）ROYALPLACETWO电梯花园洋房ROYALPLACETHREE赣榆首席学府华庭ROYALPLACEFOUR120-170平米阔绰美学空间我们还有？最优化城市资源体系最完善教育资源体系最优化生态景观体系最优化产品价值体系最优化私属服务体系最润的生活……ROYALPLACE最优化城市资源体系ROYALPLACE最完善教育资源体系ROYALPLACE最优化环境景观体系ROYALPLACE最优化产品价值体系ROYALPLACE最优化私属服务体系所以，我们是这里没有老城豪宅喧闹的显，也没有新城别墅低调的耀这里隐于繁华，显于奢华这是一座龙潜虎踞的旷代官邸黄海大道，俯瞰老城、东临沧海、私享公园学府领域、精装生活、时代层峰，梦想家园我们为改变城市梦想而来为改变盖于生活方式而来——城中心，润生活量身定制的润生活体系一片绿意围合出高不可攀的豪门官邸。一份内敛之极而又超然于城市之上的雄视之气。一处城市内心的繁华栖居，一座可以收藏的学府华庭。居住，在城之心梦想，在城之上生活，在学府边畅享，在滋润中城中心，润生活形象定位：黄海大道旁，学府美宅主广告语：城中心润生活第五章形视觉表现纸媒表现项目卖点纸媒表现气势篇纸媒表现品质篇纸媒表现学区篇纸媒表现景观楼王纸媒表现楼王篇纸媒表现楼王篇围挡广告第六章群客群认识客群，什么样的客群？只为城市有梦想的人和追逐?梦想的人追梦人他们是谁？【他们何以历练？有何心智？心源是什么？】对目标客群②而言：对目标客群①而言：企业时代的领袖。无论凭借家新时代的主宰者。堪称红色家族和族背景还是个人奋斗，早已历官府世家，一代或二代，依然渴求练非凡，洞察世事人情，挥斥守望这个城市最稀缺的区域，坐享财富，渴望在工作外静享一番这个城市最好的资源；心态趋向低世外极乐天地。调、保守。对目标客群③而言：对目标客群④而言：望子成龙的父母，孟母三迁，只城区中心的恋人，是成长或经历为求得一个好的成长环境，让孩，与城市中心等渊源颇深，情感子的第一步赢在起跑线上，无论关切于此，不想远离，有发自肺自己如何成功，只要能让孩子将腑的热爱，无论风云变幻还是时来比自己好，才是他们最大的成代变迁，自我、自在城中。功。对目标客群⑤而言：财富时代的宠儿，资本是投资的玩具，财富是长期持有；通过商海，早已玩转财富；投资慧眼时刻关注赣榆楼市；知晓产品绝版的价值，更对东润华庭颇为信赖，投资蠢蠢欲动。他们或投资，或居住他们看重居住的舒适价值他们更看重未来的升值潜力他们具有敏锐的城市发展眼光他们对未来发展有着良好的判断他们富于想象力、富于远见他们远见卓识、对生活充满梦想他们关心自己，更关心自己的下一代他们是这个城市的理想居住家他们是一群追逐梦想的人东润华庭——献给有远见的追梦人追梦人：追梦人：你爱追风的触感你懂时尚的名品你享生活的品质你爱不凡的卓越你有敏犀的洞察你品咖啡的微甜你实现传说寓言MINI拨乱你秀发东润华庭献给生活中的追梦人报告纲要PART1：项目营销概念推导及延展PART2：价格测定及销售方案实施（∨）第七章营推盘策略营销推广目标?改变目标客群对目前赣榆楼市产品的认知界所在自不同?做赣榆楼市的领导者，不是竞争者?进一步传播东润地产在赣榆的品牌美誉度营销推广策略　　树立标杆演绎标杆拥有标杆借企业品牌嫁接，造举行一系列高端客心动东润华庭，气势，言大名，确户圈层营销活动，形成口碑传播，定绝对坐标将项目与高端客群持续销售力完美链接，感受到产品魅力推广节奏：“2011—2012”推广节点划分公寓商铺开盘阶段形象期开盘期二期开盘期持续销售期2011年62012年1１时间节2011年10月-2012年８月-2012年月-2011年月-2012年点2012年８月１０月9月12月项目动工，项目情一期共推出4.6万二期共推出2.1万平米持续销售，清售楼中心公况平米，分二次推出，分二次推出盘开销售节10个月（按推量3个月（按照推量75%2个月（清无销售计划点80%销售率估算）销售估算）盘）备注：直至清盘全案预计实现总销3亿，预计全案实现均价4000-4200元/㎡各阶段推广策略总括阶段形象开盘期二期开盘持销期制造市场热点，诠释“赣榆高度封藏形成标签化的产阶段目标积蓄有效客户，城市”生活内涵，促强化项目品牌品，持续销售提升品牌价值进开盘销售企业品牌渗透、“高层生活体现”体借景造势-产品登高望远-奢侈”核心策略名品嫁接验营销细节刻画居住品”体验高端消费品核心配合样板示范区公演绎方式价值与客群心理开全面展示项目高圈层营销生活体验季嫁接端形象东润地产，为梦行销主张追梦人的选择孟母三迁的选择城中心，润生活想而想！实景体验，口碑活动主题对语赣榆层峰样板房公开学区房炒作相传户外占位、媒体硬广开盘造势、软活动营销，软文活动营销，软文媒体手段炒作、活动渗透文硬做活动速记活动速记活动速记第八章媒媒介渠道媒体投放策略－思路目标人群媒介目标群：企业主、成功人士、公务员为主区域目标群：大市区客户为主、周边乡镇等客户为辅媒介目标传播项目信息，吸引目标客群关注，塑造项目品牌区隔竞争对手，塑造产品形象全方位展现产品内涵和魅力媒介选择户外推广为主（以户外为主，在关键销售节点辅以部分报媒）活动营销为辅户外广告——各路截杀，路人皆知建议在赣榆市主干道、市区各繁华地段，大批量地投放户外广告牌及灯箱广告，造成遍地皆可见到“东润华庭”，形成全城为之瞩目的状态，以此，迅速地树立项目的品牌形象，以轰动性的效应创造项目之高关注率与高知名度。报纸、网络、专业杂志——信息传播最快最直接根据我司对当地市场的了解，客户通过报纸获得楼盘信息的人数有限，建议只在项目重大节点，如认筹、开盘等进行少量投放；建议媒体：苍梧晚报连云港信息网搜房网等车身广告——流动的传播媒体车身广告是流动性的传播媒体，在其所经过的地区皆可吸引广大公众的注目，在这一过程中也较好地解决了知名度推广的问题。宁可错杀一千，不可放过一个——无孔不入的DMDM传单可类似与现场发放给客户的海报（或完全一样）；DM传单建议在赣榆市区及周边乡镇人流密集地发放，达到大面积覆盖，扩大目标受众群体；DM传单可邮寄到赣榆各公共及私营单位；虚拟真实的魅力——三维影视广告的力量?电视广告具有可观性、可感性强；图文并貌；音乐、人物的动感性；对客户较有吸引力等优点。?将日后项目建成后的小区情景精彩地给予演绎，让客户群仿佛身临其境，在理性的认知与感性的认同上得到统一，对销售的帮助是显而易见的，且是立竿见影的。?影视广告的内容可刻录成VCD光盘，即可用于电视台播放，亦可用于销售中心循环播放，更可作为销售资料发放给客户。让信息充满每个角落——手机短信的威力?手机短信覆盖面广，