南京中粮九龙湖项目策划分析报告命题中粮-彩云居速度、品牌、利润一样不能少审题占地面积：43867方总建面：74574万方容积率：1.7建筑高度：35米用地性质：二类居住用地总户数：1064车位数：59793平米以下占82.7%；119平米以上占17.3%；以小户型为主，辅以部分舒适性三房及复式房，当然还有迷你型公寓。破题大号彩云居方方正正一块地，中规中矩”中”项目。秉性——中庸突破需要个性？破题的过程就是个性的寻找和塑造过程。找趋势定市场给项目一切尽找机会定目标一个腾在掌握找问题定价值飞翅膀的未来市场定位概念推售对应评标要素对应评标要素对应评标要素对应评标要素34/567市场市场政策解读从07年9.27到10年4.15胳膊与大腿之争推动成长07年9.27金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。10年4.15新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条……08年被挤兑（人所共知）09年被忽悠（来不及出货）问题是个10年被蒙骗（香槟都备好了），这了货出不PK大会史上最强（重拳）VS耐药性（皮实）嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑）龟缩（没细则）VS叫嚣（新税制）落袋为安VS博取高利民生VS误伤观望VS彷徨——尽头在哪机动政策VS长久政策通胀VS保值盾场的矛二元市总经理要让总理开心战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。要求：1、不会哗变；2、不要招摇。妥了！现内看表一年之结论政策不可违趋势不可逆刚需不可背市场区段分析我们的九龙湖江宁七大板块之一，我们相对边缘1、岔路口板块2、百家湖板块3、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块6、科学园板块7、汤山麒麟板块板块能级板块特征板块能级主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎1、岔路口板块已类主城化★★★★近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划★★★★2、百家湖板块高端配套、环境改善近城/山水/大学城/别墅聚居地★★★★3、将军路板块山水人文、环境改善老市镇/繁华/地缘人口★★★★4、东山板块自我中心化辐射品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建★★★大牌开发商区域撬动5、九龙湖板块产业导向/方山/大学城//地铁/弱配套★★升级改善6、科学园板块温泉养生/受仙林辐射/弱配套★★☆度假型主导7、汤山麒麟板块发展足迹商业配套逐渐成熟，政府资金政策偏向河根据最新规划，江宁区域属于城市扩西，虽然打出打造江由新市区定位于“一张的自然延伸，江宁撤县建区，宁新城的口号，但缺主城三副城”副城之除少数高档第二经济快速稳定增时逢南京城建改造乏政府资金政策的投一。同时随着地铁南居所外，大部分长，房地产行业带来大量拆迁的刚入与支持，配套与交延以及其他交通的建作为被迫出城的在全区经济中所性需求，使得江宁通一直无法跟上房地设，江宁逐渐成熟，中低收入者集散占比重也与日俱房地产一直处于供产开发速度，成为其走上又一轮快速发展地。增。不应求的状态发展瓶颈。阶段。1990年2000年2001-2003年2004-2007年2008-2010年起步萌发发展加速成熟江宁大有可为——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成为联系东西片区发展的金带；——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务金带、绿廊、纽结中心、RBD网络、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD九龙湖，自有优势板块板块描述楼市特点距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火岔路口板块渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机但因其交通便利吸引不少客户遇新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板百家湖板块致区域项目价格差异较大，可开发用地紧块不仅环境较好，而且配套较为成熟。缺，未来供应量少双龙大道高架、机场高速，地铁3号线利位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色好、青奥会利好对板块有一定助力，自然九龙湖板块秀丽，大牌云集，但短期内配套及交通较弱。生态环境优越，大牌商纷纷进驻，后期发展潜力巨大。科学园板块城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1（大学城板号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前靠近大学城，人文气息浓郁，交通不便块）交通、生活配套不完善远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较汤山麒麟板块江宁最养生板块，但交通较为不便晚。得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期三山板块几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有供应紧缺。公寓价格已逼近主城价格待进一步完善江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物东山板块板块，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方便。业类型发展，近期供应热点，但未来供应是江宁居民置业首选地紧缺值得关注的产业涵盖江宁开发区已成为南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地，吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、英国、法国、意大利、加拿大、菲律宾、新加坡、韩国、台湾、香港等21个国家和地区的1800多个项目进区落户，到位外资超过20亿美元，投资额在千万美元以上的大项目有220个，世界排名前500强的企业中已有28家进区。而九龙湖板块就涵盖了汽车制造业、电子信息产业、进出口加工业、教育产业、织科技工业园等众多领域的产业群。苏源集团、长安福特、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机械、九竹企业、恒宝利、奥特电气、南京出口加工区、克里斯汀、同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等。旺盛期经度过需求已他们的区位价值判研小结1、从中长期发展来看，九龙湖自然生态环境、地铁3号线利好、青奥会利好、品牌开发商进驻等可推助板块发展；2、板块边缘性强，板块能级一般；3、目前基本生活配套档次一般，休闲娱乐购物等配套较弱；4、机场高速/双龙大道高架，区内及市内公交能实现与主城对接；5、产业链形成巨大中高端消费力，但已经得到一定释放。市场资源理解北侧新城规划混合用地西侧同仁医院东侧的加油站我们南北长约314米，东西宽约140米东侧九州通医药南侧东南大学南侧吉印大道东侧九竹九龙湖与方山：远古时这里是一片大海，海龙王有九个王子，十分顽皮，搅得水府、天界都不得安宁。玉帝把他们抓住，关在一个玉匣里，交由太白金星看管。这九位龙子被关得不耐烦，在匣中喧闹不已。太白金星只好带着匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人间，成为今日的方山。九位龙子变成了方山周围的九个山岭，围绕着方山。东南大学九龙湖校区/南师附中以/清水亭中小学在南京，难得山水相映成趣之地除却玄武湖与紫金山，便属九龙湖和方山一方天印一卷长史一座神峰一汪碧波双龙大道高架机场高速(直线距离2.4公里)江北目前开通的公交路线：安丹线：安德门(地铁站）-雨花主城台—卡子门岔路口-河定桥—二十一世纪国际公寓—同仁医院站（项目所在站点）-小丹阳约16.7公安铜线：铜山—机场路南口—同里仁医院站—岔路口—卡子门—雨花台—安德门（地铁站）江宁区内盛同(16)线，景福(15)线，约6.6公里盛东(21)线，盛福线等地块位置地铁3号线吉印大道站双龙大道和吉印大道交界位置2014年青奥会前通车特书得大书此点值江宁地铁沿线在售或即将上市楼盘项目名称面积在售主力户型推售动态21世纪国际公寓7.5万80-100㎡在售房源为50、60㎡一房约30套，均价13000-14000元/㎡，全款99折，36-98㎡下半年推出90-110㎡户型180多套。高尔夫国际花园21万114、130、150㎡在售四期，五期规划未定，目前在售户型以大户型为主，均价12000元/㎡青春水岸4.5万80-100㎡2010年下半年推售万裕·龙庭水岸35万80-120㎡两~三房预计在下半年首次开盘，首批推6栋高层600多套房源，户型有77-82㎡的两房及99-129㎡的三房,价格未定东方龙湖湾23.7万88两房、113三房下半年推出232套房源，面积67-179㎡，价格未定，在售均价9000元/㎡文鼎雅苑14.5万103-108㎡尾盘2栋120套,下半年推售宜家国际公寓12.5万户型56-130㎡一~三房，共99套，均价9000元/㎡，预计6月推售融侨世家15万共1211户85-135㎡的两房、三房，预计2010年下半年上市城市之光12万共1300户45-60㎡酒店公寓，预计2010年10月上市莱茵东郡44万2010年11月推出40-80㎡单身公寓约700套武夷绿洲56万下半年推出10栋高层60-140㎡，价格未定东渡国际青年城23万预计2010年1栋26层8-9月推出38㎡单身公寓毛坯，共544套恒悦君铂国际3万预计下半年推售1栋住宅楼，以小户型为主左邻右里30万第5期6栋小高层及高层，目前已经推出2栋，主力户型88-138㎡，在售均价13000-14000元/㎡，一次性付款92折。同曦国际广场35万剩余体量200多套铂金水岸5万剩余体量140多套,主力户型77-130㎡，在售价格11000-14000元/㎡医疗：紧邻三级甲等医院