常州京城豪苑项目销售工作回顾及展望报告2011年1月第一部分2009年工作回顾1.2009常州住宅市场2.2009本项目发展情况3.2009大事记录2120092009常州住宅市场2009年,在政府政策的积极导向与市场需求的大量释放下,常州住宅市场各指标创新高.政策导向市场动向金融危机过后,由城市建设带动的刚性需求集中央对契税,营业税等的下降,大大降低购房/11交易成本中释放2改善性住房需求大量释放常州市补贴个人所得税/交易营业税/公积金2优惠贷款/经济适用房补贴8万元等促进交易3通货膨胀下,投资性需求明显上升常州商品住房市场2009年VS2008年VS2008数值%商品住房销量(不包括二手房)849.28万平米109.04%?成交量成交量创创下下历历史新高史新高商品住房累计成交均价4,479.00元/平米15.11%?成交价明成交价明显显上上涨涨商品住房新增供应量576.45万平米4.31%?商品房新增商品房新增总总量下降量下降,,但但商品住宅新增量上升商品住宅新增量上升*数据来源:http://wenku.baidu.com/view/ce7c0b1755270722192ef77f.html3**2009年具体政策请见附件一320092009本项目发展情况2009年,京城豪苑1/2号楼售罄,3号楼部分售出,共计销售额5.49亿元人民币.楼号已售单已售面积(平出售率均价(RMB/平销售总额(RMB)开盘日期元数米)(%)米)(套)1号楼17321,234.21100%9,260.02196,629,2822009.1.32号楼12313,964.72100%10,210.27142,583,5282009.2.143号楼8513,074.5153.9%16,057.56209,944,7812009.9总计38148,273.44549,157,591549,157,5914320092009主要活动2009年大事记录:日期事件目的2009-01-031号楼华丽阁开盘2009-02-142号楼华英阁开盘2009-03-28京城红酒之夜推广2号楼2009-06-13常州鸿艺会创始会员授卡仪式推广2号楼2009-06-27家庭夏日总动员推广2号楼2009-07-04“京城豪苑”梦幻邮轮之旅——歌诗达邮轮推介会推广2号楼2009-07-15侨商投资企业协会常务会议推广2号楼2009-07-18“京城豪苑”梦幻邮轮之旅——歌诗达邮轮推介会推广2号楼2009-08-01激情夏日——京城豪苑啤酒狂欢夜推广2号楼2009-09-12常州鸿艺会时尚派对暨新会员酒会推广2号楼2009-10-24极致生活——样板房、红酒、名车之经典艺术鉴赏会推广35号楼2009-10-243号楼华都阁样板房盛大揭幕推广3号楼2009-10-24~12-24购房赢大奖——歌诗达欧洲豪华之旅推广3号楼2009-12-192009常州鸿艺会圣诞亮灯仪式推广3号楼第二部分2010年工作回顾1.2010常州住宅市场2.2010竞争对手简述3.2010本项目发展情况4.2010重大活动记录5.2010小结6120102010常州住宅市场2010年上半年,在政策调控下,市场走淡;年末,新增高端物业入市/传统旺季带动价格及成交量略涨.全市住宅供需和成交均价走势图新增量成交量成交均价1503700012060009050006040003030000200009-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-610-710-8210-910-1010-11新增量138.5789.3991.9128.8486.86109.538.4225.1938.8278.3139.7546.2716.5637.29110.8852.4533.73成交量72.4375.6381.4381.0686.9127.0364.8234.8867.2782.3340.0644.4131.337.8274.498.361.63成交均价444844414440477946434884505849355162581449064904524355846040660066431.成交量直接受政策影响2.传统旺季依然激励市场3.新增高端物业带动价格上升在严厉政策的调控下*,经历传统的销售旺季”金2010年9月起,御翠园2010年上半年整体成交九银十”市场房源供给量,龙湖香醍漫步等高端量平缓,相比2009年和成交量相比2010年上项目的入市带动11月份有大幅下降,成交价格半年都有一定增长,成价格上涨.平稳交价小幅稳步上涨.*2010年具体政策请见附件一**数据来源:房地产信息网7220102010竞争对手简述周边竞争对手位置分布:各项目地址:1京城豪苑钟楼原常州市政府地块22新城首府劳动中路与和平中路交汇处（原常州灯芯绒厂地块）3万博国际钟楼区怀德桥下4巨凝金水岸315晋陵中路与吊桥路交汇处（同济桥桥堍）675莱蒙钟楼延陵路与杨柳巷和早科坊交汇处46晋陵路8号7和记黄埔常州市中心城区，红梅公园东侧、武青路北侧*图片来源:百度地图8220102010竞争对手简述2010年,在同等产品中,销售率最高的是京城豪苑78%;上市量最多的是新城首府共计944套,成交量最多的是新城首府共计498套.晋陵路8巨凝金水岸项目京城豪苑莱蒙时代万博国际新城首府号和记黄埔449（含公寓234621（含公944（含公111上市量套）192寓459套）寓773套）157104546(一期售销售量3479939749812罄)销售率78%52%64%53%8%52%5%16,000-15,000-15,000-对外报价25,00015,00018,00018,00018,00035,00030,0003,000元/3,000元/10,000元/装修标准毛坯毛坯平平毛坯毛坯平12,000-13,500-15,000-14,000-26,700-25,000-成交价24,33014,60018,00017,00017,00030,00027,00011月成交量15151611148012月成交量217128066其他竞争楼盘库存共:717套库存套数79200预计201188年上市1451,000套(不含京城豪1001059*2010年竞争对手详情请见附件二苑)320102010本项目发展情况2010年,京城豪苑共计销售额5.42亿元人民币.楼号已售单已售面积(平出售率均价(RMB/平销售总额(RMB)开盘日期元数米)(%)米)(套)3号楼213,508.2168.29%21,853.7476,667,5022009.95号楼8210,938.7189.12%14,059.95153,797,6622010.10.107号楼12314,972.7499.30%12,619.28188,945,1582010.8.298号楼1259,145.2252.71%13,435.22122,868,0082010.5.26总计35138,564.88--542,278,330542,278,330-*2010年各栋楼具体销售情况请见附件三10420102010重大活动记录重大推广活动:活动信息主要内容成效2010年常州春季房展会展会期间，推广主题为7号楼华升阁?传递项目信息、收集和积累客户?现场发放DM资料日期：10.5.20-24?客户问卷调查，?锁定目标客户参加者：销售团队?定时红酒品鉴，?利用优惠条件达成交易?客户参观7号楼创意样板房?树立企业品牌形象百盛常州签约仪式?鸡尾酒会、交响乐表演?百盛与正方强强联合，日期：10.4.9?沙盘展示和现场介绍营造“高端”形象参加者：政府机构、?常州政府、百盛、正方领导?提高知名度，促进销售百盛集团、常州正方置业致辞?百盛进驻，完善项目周江苏及上海平面网络媒体?盛大签约、舞狮表演边生活便利，同时拉动人社会名流、潜在客户?媒体提问气鸿艺会夏令营?鸿艺夏令营体验日?了解鸿艺会日期：10.7.23-24?鸿艺会所设施体验?体验鸿艺会所带来新的参加者：常州鸿艺会创始?鸿艺第七届游泳节生活理念会员?参观市北鸿艺会圣诞点灯?圣诞点灯?鸿艺会传统节日日期：10.12.4?特色表扬?提供业主互相交流平台参加者：京城豪苑业主?BBQ自助烧烤潜在客户、知名企业家?幸运抽奖媒体记者11520102010小结调控市场本项目活动?央行3次提高准备?市场流动性过盛货?2010年的主要销?提高项目知名度金率1次加息收缩流币供应泛滥，加重通售任务为3号楼，7?积蓄潜在客户动性胀预期，房地产成为号楼，8号楼以及5?维护已购房业主?房地产个人信贷趋重要的投资避险工号楼关系紧，2套房首付提高具?截止目前，7号楼?营造高端的品牌至50%利率上浮1.1?沪宁城铁开通降低已售罄，3、5、8形象倍，3套房停贷等政城市交通时间成本，号楼仅剩余48、108?推广鸿艺会所的策出台，大大打击市突显常州房地产价格和6套生活理念场投资信心，市场客洼地?自2011年起调价户趋向观望?和黄、巨凝等高端，3号楼上调3000项目的入市会相应拉元，5号楼上调高中心城区价格体系1000-2000元，8号楼上调500元?2010年的房地产市场，政府出台了一系列严厉的调控政策打击投机炒房行为，在恶劣的环境下，配合各媒体推广，包括DM,短信，硬广，活动，讲座，老带新等多方合作，销售团队实现了不错的销售业绩?百盛集团的进驻，带动项目周边的人气?常州鸿艺会所的竣工，将带给业主新的生活理念，同时也拉动项目的销售?房价在博弈中小幅上涨，为11年调价打下扎实基础12第三部分2