东方明珠·都市花园产品定位报告分享筑波行(成都)/2011-5-10(汇报)成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO路思?项目地块解构?区域市场研究今天的主题?项目客群分析?项目产品定位?项目营销建议成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO第一部分：项目地块解构1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析3、项目周边产业分析成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.1区域分布?地块位于平安县城东南村，行政办公区域，属于城市重点发展区域，具有良好发展前景。?在板块上属于城东片区，区域与平安大道相连政府行政中心，区域价值明显。商业中心行政中心平安大道本案成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.2地块位置公北：平安大道园位于平安县城东临享堂路、南邻南环路，北临平安大道，连接河湟路，西西东临民和路连接新平民享和本案堂大道，距离城市中路路心仅5分钟，交通通达性强。南：环路城市中轴线：以平安大道为城市中轴主线，项目视点：109国道为辅城市向东拓展扩张。项目具有良好的发展契机，周边条件支撑项目行政中心区：以平安县平安大道东段、湟源发展中高端住宅、商业消费人群的条件路、新平大道，乐都路为格局政府办公区域成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.3区域交通情况至火车站、西宁项目视点：至乐都交通到达率良好，具备至中心城区、机场自住投资的多种可能，公园但通勤率不高；规划中的公共交通具有享至铝业厂堂一定价值提升。路本案至南环路??平安距离西宁平安距离西宁约约3535公里，公里，驱车驱车3030分分钟钟到到达达。。??交通体系：交通体系：109109国国道、机道、机场场路路连连接西宁、航空港、工接西宁、航空港、工业业港、主城港、主城区与区与周周边边。。??轻轨轻轨、城市公交：、城市公交：12·512·5规划规划全全线线通通车车，，对区对区域域发发展具有一定展具有一定规划规划助推。助推。??机机场场：：临临空空经济经济，未，未来来价价值值提升。提升。成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.4区域经济分析经济运行态势良好，工业快速提升，全面拉动经济发展实现生产总值95379万元，同比增长15.9%全县工业企业累计完成工业总产值136807.6万元，同比增长60.6%。6000047742500004219340000第一生产总值30000第二生产总值第三产值2000010000544401成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO房地产开发投资17337万元，比上年增长88.79%。完成全社会固定资产投资91454万元，同比增长30.06%固定资产投资增势强劲，房地产开发涨势凶猛120.00%106.80%100.00%88.79%80.00%68.65%60.00%系列140.00%20.00%8.92%0.00%城镇投资上升农村投资下降工业性投资上升房地产投资上升成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO32328.2单位：万元同比增长3500026443.825.00%3000020.00%19.89%19.92%19.64%2500015.00%15.03%13.60%同比增长2000010.00%系列15.00%150006384.26086.155864.40.00%100005000入售饮收出额零餐民支售发宿居费零批住0消品均费居民收入人均消费支出消费品零售额批发零售住宿餐饮人消居民收支快速增长，消费品市场活力不减城镇居民人均可支配收入6384.2元，比去年同期增长13.06％；成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO农业经济平衡运行，农民收入呈上升增长趋势上半年全县完成农业总产值9700.05万元，同比增长5.59％，增加值5444万元，同比增长5.29％产值万元同比增长20.00%800016.00%600015.00%11.80%400010.00%同比增长20005.00%3.09%0农业产值林业产值畜牧业0.00%产值万元2179.251707.57101.3农业产值林业产值畜牧业成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.5区域属性区域具备一定的发展潜质，远景看好?区域具有良好的发展潜力?区域具有打造高端品质住宅/商业的条件?公共交通处于远景阶段，主要以其规划作为愿景?区域经济发展潜力巨大，市场有消费需求前景成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO第一部分：项目地块属性解构1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析3、项目周边产业分析成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.1项目规划条件项目占地120亩，用地面积8万平米，容积率2.88，建筑密度21%，规划区域内包括部分临街商业，幼儿园。经济适用房3%，拆迁返还面积3.5万平米。成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.2地块现状北：平安大道基地现状地块现有拆迁建筑南环路基础工程全部完成，预计10月通车，将提高项目的通达性。由于临近南环路，存在一定噪音、扬尘污染，东临石林公园150米，资源优越南环路：项目全貌地块四周均为低端居住区，对项目形象有所影响成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.3地块内部资源?地块形状有高差呈不规划的四边形，地块南端边界线为不规整的曲线,?地块内缺乏自然资源，项目环境品质只能通过人为打造?地块多种物业搭配的特性要求项目合理解决物业间的关系?项目内有大量的拆迁建筑物，南环有高压电网，对本项目有一定的影响成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.4项目周边环境外部环境资源有限，高压电、南环路的通车，存在一定噪音，周边居住氛围，对未来生活的舒适度存在一定影响。成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.5项目SWOT分析S（优势）W（劣势）1.政府行政办公区域，城市重点发展板块1.项目待拆迁量大，回民多、不可控制因素较多2.平安大道、南村在市民心目中有非常高的认知度2.本区域竞争项目众多，消费者可选余地较大3.周边有平安一中，教育资源优良3.周边生活必需的基础配套及市政配套较低端4.距石林园公园直线距离150米左右，资源优势4.首次开发，发展商缺乏品牌度，知名度低5.地形有高差，宜景观绿化打造，形成错落有致5.地块背靠南环路，通车后灰尘噪音较大6.建筑密度较低，有更多的土地便于绿化的打造。6.存在着变电站和较多的高压线路,雨天有噪音干扰O（机会）T（威胁）1.政府将继续对东区配套发展加大投入1、宏观金融政策，购买需求将会受到一定影响2.区域持续热点，吸引了很多主城区消费人群购买2、限制外地贷款、公积金使用，影响外来投资户3、少量经济适用房的开发，低廉价格及产品形象3南环路的通车，将提高项目的通达性给项目形象带来一定威胁4.平安成为西宁的第二圈层，需求增加4、区域电梯公寓市场放量大，未来已知竞争5.平安气候好，海拔低于西宁90米，有“宜居平安”项目可能带来50万方，市场竞争较为激烈。之称。成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.6优劣势威胁&弥补发挥优势利用机会利用机会减小劣势抢占机会克服劣势转化威胁避免威胁?运用便捷交通积?控制产品空间尺度?产品差异化，提?系统化、精致的极抢占外部客户，将住宅置于纵深纯客户潜在需求现场包装与品质?运用项目指标打，提升居住品质?品质/规模占位造较好的高层视?引进星级物管，有服务，传递物有，提升竞争形象觉效果，同时提效隔绝外部干扰，所值?适量性价比输出升整个项目的可同时提升内部居住?区域规划/远景识别性环境，加强产品竞争趋势引入销售，?运用地块优势,?打造特色配套商业力降低产品抗性抓住市场空白点，提升配套品质成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO2.7地块属性良好发展中区域周边以行政办公、居民住宅为主+提升产品品质以人为本，发展打造高端品质住宅针对区域人群发展具有一定品质的、具有一定性价比的楼盘?项目纵深，可通过规划提升住宅环境?区域呈上升发展趋势，市场品质需求将逐渐提升?自有商业配套与周边配套提供配套支撑?生态宜居城市规划将提升区域居住条件?周边规划以行政办公居住为主成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO第一部分：项目地块属性解构1、项目区域属性研究2、项目地块属性分析3、项目周边产业分析成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3.1城市定位“平安古驿站，现代宜居城”打造东部次中心“工业与商务花园城市”十二五规划：以现代工业和高端生产性服务业（以物流业为核心）立市的产业发展格局。成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO3.2产业分析平安的经济结构将进一步优化，产业转移扩张带动人口变迁，促进房地产快速发展刺激平安房地产消费市场需求拓张物流集散区工业加工区八大工业园区平东工业园区小峡口建材物流集散区、高科技工业加工八大工休闲观光农业区、休闲观光农业示示范园区平安陆路物流园区业园区范园区、空港经济中心区、客运商务集中区、城市中心区、平空港经济中心区安陆路物流园区,平城市中心区东工业园区。客运商务集中区随着各园区的经济贡献和产业的发展，为项目区域提供了大量具有强劲购买成都筑波投资顾问力的潜在客有限公司户群。成都筑波广告传播有限公司TURBO第二部分：区域市场研究1、宏观政策分析2、区域房地产市场调研成都筑波投资顾问有限公司成都筑波广告传播有限公司TURBO1.1房