如何突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道20092009年年88月月88日日提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景甲方工程部甲方工程部监理公司监理公司施工单位施工单位都在管理工程质量。为什么还会出现问题？都在管理工程质量。为什么还会出现问题？突破房地产工程管理瓶颈一、房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理出现的主要问题二、房地产企业工程管理的薄弱环节二、房地产企业工程管理的薄弱环节三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈四、房地产工程管理的系统解决方案四、房地产工程管理的系统解决方案五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具房地产企业工程管理出现的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝四、新形势下房地产企业对工程管理的要求四、新形势下房地产企业对工程管理的要求一、工程质量经常出现的问题◆◆结构安全性质量问题结构安全性质量问题刑事责任刑事责任＋＋巨额赔偿巨额赔偿◆◆使用功能性质量问使用功能性质量问投诉赔偿投诉赔偿＋＋影响销售影响销售题题◆◆观感修复性质量问观感修复性质量问投诉赔偿投诉赔偿题题◆◆适用功能性质量问适用功能性质量问影响品牌影响品牌题题房地产企业工程质量缺陷带来的影响◆◆房地产工程质量缺陷对企业利润的影响房地产工程质量缺陷对企业利润的影响◆◆房地产工程质量缺陷对企业销售的影响房地产工程质量缺陷对企业销售的影响◆◆房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响房地产工程质量问题为何屡禁不止◆◆房地产企业工程管理的七大短板房地产企业工程管理的七大短板◆◆新形势下房地产企业对工程管理的要求新形势下房地产企业对工程管理的要求◆◆外部资源对房地产工程管理的影响外部资源对房地产工程管理的影响房地产企业工程管理的七大短板◆◆工程管理短板一：工程管理短板一：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点质量管控重点缺乏工程管理标准和工程技术标准◆◆某知名地产公司的工程管理程序：某知名地产公司的工程管理程序：程序只能规定应程序只能规定应该做什么？在什该做什么？在什么是时间做？由么是时间做？由谁来做？但无法谁来做？但无法告诉工程人员如告诉工程人员如何做？何做？缺乏工程管理标准和工程技术标准◆◆与工程管理程序配套的工程质量控制指引与工程管理程序配套的工程质量控制指引：：为了解决如何做为了解决如何做的难题？作业指的难题？作业指引能够告诉工程引能够告诉工程人员如何做？但人员如何做？但无法告诉工程人无法告诉工程人员应该做到什么员应该做到什么标准，控制的要标准，控制的要点和技巧是什么点和技巧是什么缺乏工程管理标准和工程技术标准厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）防水涂层闭水试验防水涂层闭水试验防水保护层闭水试验防水保护层闭水试验饰面层闭水试验饰面层闭水试验厕浴间整体移交闭水试验厕浴间整体移交闭水试验缺乏工程管理标准和工程技术标准厕浴间施工漏水厕浴间施工漏水管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差结构砼存在蜂窝、裂缝结构砼存在蜂窝、裂缝预留预留洞洞口尺寸口尺寸形形状状不不规范规范管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差预留预留洞洞口断口断面未面未凿成毛凿成毛面面管根、地漏密封膏未封严管根、地漏密封膏未封严预留预留洞洞口及边缘口及边缘未清理未清理细部构造附细部构造附加加防水层不防水层不规范规范UPVCUPVC管道附管道附着着力差力差垫层、垫层、找平找平层层坡度坡度不不合合理、理、反坡反坡预留预留洞洞口口吊模不吊模不规范规范暗埋在垫层内的管道漏水暗埋在垫层内的管道漏水灌缝砼灌缝砼材料材料质量不质量不合格合格涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏灌缝不密实，工灌缝不密实，工艺艺不不合格合格卫卫生生间墙体出现渗水间墙体出现渗水灌缝砼不灌缝砼不养养护护厕浴间防水常见工程质量问题技管人员技管人员原因分析操作人员操作人员技技专专自自忽忽奖奖术术检检检检视视惩惩交交不不不不质质不不底底认认认认量量明明不不真真真真清清施工人员施工人员缺乏工程管理标准和工程技术标准房地产企业真的不房地产企业真的不需需要施工技术标准吗？要施工技术标准吗？■■很很对国对国家家标准工标准工艺图集艺图集在实际施工在实际施工过过程中程中是是不具不具备备操作性的：操作性的：地下地下室室外墙地下外墙地下室室外墙后外墙后浇浇带、施工缝，带、施工缝，按按防防水要求水要求需需要设要设置止置止水水钢钢板，如板，如果剪果剪力墙中设力墙中设置置有有框架柱框架柱，，往往往往出现出现规范规范执行的执行的冲突冲突缺乏工程管理标准和工程技术标准框架柱箍筋框架柱箍筋与与止止水水钢钢板之间板之间应应如何如何处处理？理？钢钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患隐患割断箍筋割断箍筋，影响，影响箍筋约束混凝土箍筋约束混凝土的能力的能力不不放逐箍筋放逐箍筋，，违反柱子箍筋加违反柱子箍筋加密要求密要求缺乏工程管理标准和工程技术标准◆◆总包总包和和门窗单位门窗单位为什么为什么愿意采愿意采用用净口净口安安装装：：施工交施工交叉叉少、施工少、施工速度快速度快、施工工、施工工艺简单艺简单◆◆甲方有甲方有些些工程人员工程人员也愿意采也愿意采用用净口净口安安装装：：无无需考虑门窗到货需考虑门窗到货影响影响总包抹灰进度总包抹灰进度、有利、有利于于成成品保护品保护缺乏工程管理标准和工程技术标准◆◆净口净口安安装装的缺点：的缺点：采采用用净口净口安安装装，，门窗框固定门窗框固定无法使用无法使用固定片固定片，，只能只能采采用用膨胀螺栓固定膨胀螺栓固定，，增加增加渗漏渗漏隐患隐患。。采采用用剔凿剔凿安安装固定片装固定片后修后修补抹灰补抹灰，因，因前前后后抹灰抹灰层层收收缩缩问题，问题，极极易产易产生生空鼓开裂。空鼓开裂。且且后修后修补补观感性观感性观感性不理观感性不理想想抹灰抹灰洞洞口口偏差偏差误误差不易控制，差不易控制，门窗加门窗加工工前往往前往往需需要实要实测测实量，实量，总包单位省总包单位省事，事，但但对对门窗门窗工期工期保保障障不利不利缺乏工程管理标准和工程技术标准采采用用窗户窗户四四边先正糙边先正糙（不（不收光收光），），往往往往因为因为前前后后抹灰抹灰间间隔时隔时间间过长过长，，极极易产易产生生空鼓开裂，存空鼓开裂，存在渗漏在渗漏隐患隐患发泡胶发泡胶只有一只有一定定的防水能力，的防水能力，耐候耐候密封密封胶胶未未留留槽槽，薄弱，薄弱处极处极易易老化老化开裂，产开裂，产生生渗漏渗漏隐患隐患缺乏工程管理标准和工程技术标准◆◆国国家相关家相关验验收规范收规范不能不能满足满足企业质量控制企业质量控制需需要要：：房地产企业重点关注房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任的门窗防渗漏没有任何检验项目和针对性何检验项目和针对性的检验要求的检验要求对检验项目没有约定对检验项目没有约定明确的检验方法，不明确的检验方法，不利于现场实际操作利于现场实际操作缺乏工程管理标准和工程技术标准铝合金门窗铝合金门窗安安装装渗漏渗漏门窗框塞门窗框塞缝不密实缝不密实门窗门窗洞洞口砌口砌体体收缩变收缩变形大形大窗框窗框与洞与洞口口缝缝隙隙未清理未清理干净干净土土建施工埋设建施工埋设固定固定点不点不当当窗框窗框与洞与洞口口间间隙隙不不干燥干燥门窗门窗洞洞口口偏差大、偏差大、处处理不理不当当门窗门窗下下框框未用防水水未用防水水泥砂浆泥砂浆门窗门窗安安装固定装固定不不符合符合要求要求水水泥砂浆泥砂浆配配比比不不合格合格门窗框塞门窗框塞缝不密实缝不密实防水水防水水泥砂浆塞泥砂浆塞缝不密实缝不密实洞洞口表口表面面装装饰饰滴滴水、水、坡坡水水处处理不理不当当PUPU发泡胶发泡胶未未连续连续施施打打门窗框塞门窗框塞缝外缝外侧侧未未做做防水防水处处理理PUPU发泡胶充填发泡胶充填不不饱满饱满门窗框成门窗框成品保护不品保护不当当造造成成渗漏渗漏垫垫块块未清理未清理做做二二次填充次填充铝合金门窗安装常见工程质量问题技管人员技管人员原因分析操作人员操作人员技技专专自自忽忽奖奖术术检检检检视视惩惩交交不不不不质质不不底底认认认认量量明明不不真真真真清清施工人员施工人员缺乏工程管理标准和工程技术标准铝合金窗应做铝合金窗应做的试验检验项的试验检验项目目缺乏工程管理标准和工程技术标准外墙涂外墙涂料料施工施工光泽光泽不不匀匀光泽光泽不不匀匀外墙外墙腻子平腻子平整整度度差差褪色变色褪色变色腻子厚度腻子厚度不不匀匀，，吸吸附性不附性不同同起泡剥落起泡剥落底涂、面涂底涂、面涂厚度厚度不不匀匀粉化粉化底涂、面涂底涂、面涂厚度厚度不不匀匀附附着着力差、力差、剥离剥