花园洋房住宅产品花园洋房的定义与特征花园洋房的实质：从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。花园洋房的特征——品质提升关键词：1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。花园洋房产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品。花园洋房价值分析花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：——前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。——后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。花园洋房价值分析（续）3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例典型案例————万科万科··西山庭院中整体社西山庭院中整体社区区的形式感的形式感与与组团组团空空间间的院落感的院落感并并重；重；————绿绿城系的洋房城系的洋房产产品品标标榜榜““先有花先有花园园，后有房子，后有房子””，不追求，不追求图图面形式，以空面形式，以空间实间实感感动动人。人。4、造型特质从“整体”走向“细节”集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。洋房产品社区空间——关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品形象——关键词:层次、错落、细节、风格化专题3：花园洋房的三种产品类别分析注意点：各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上上承承多层产品多层产品11、以、以绿绿城产品为代表——“花园化洋房”城产品为代表——“花园化洋房”路线路线空间情景化空间情景化２２、以万科情景洋房系、以万科情景洋房系列列为代表——“情景化洋房”为代表——“情景化洋房”路线路线下启类下启类低密度产低密度产3House品品3、以万科宽景、以万科宽景House为代表——“为代表——“叠拼叠拼化洋房”化洋房”路线路线绿城?长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区长沙绿城桂花城总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统?以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动栖霞苑组团初阳苑组团云树苑组团线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观春晓苑组团?利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的中心绿地设计，形成为住户服务的水景室外休闲和活动的场所东入口?以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区桂雨苑组团闻莺苑组团空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区－小住区”的两级布置的六大南入口组团聚落空间社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应?在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。?同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化中心景观延续。围合组团?在社区的氛围营造上，绿城?桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。通廊围合建筑围合建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致?小高层则采用围合庭院的方式组16织，多幢楼宇共享一个封闭的庭7-11层小高层板层式高层院，庭院的南面为多层住宅，以小高层7-11层小高层保证院内有充分的日照13层11层点式小高高层层公?园区中心的8幢点式多层和北寓侧4幢点式高层住宅，与中心花园相辉映，构成了整个园区的亮5层点式多层“小胖楼”点，丰富了园区的天际线，更体会所现出建筑与自然的和谐欧式风情商业4-5层，多层街不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上上承承多层产品多层产品11、以、以绿绿城产品为代表——“花园化洋房”城产品为代表——“花园化洋房”路线路线空间情景化空间情景化２２、以万科情景洋房系、以万科情景洋房系列列为代表——“情景化洋房”为代表——“情景化洋房”路线路线下启类下启类低密度产低密度产3House品品3、以万科宽景、以万科宽景House为代表——“为代表——“叠拼叠拼化洋房”化洋房”路线路线案例1.天津水晶城?区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；?占地面积：38.4万平米墅。别院联?建筑面积：38.41万平期一米二一期情景花园洋房?物业类型：情景洋房、公期洋寓、联排，共2700户。组二房团：9期卫别?综合容积率：1津墅河万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台首层情景房三层露台二层露台入户首层花园入户首层情景房?情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。?主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽?建筑面积：149.14㎡架空层储藏室：28.37㎡错层四室两厅双卫?南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生错层活情趣。?独有情景房，倍添院居情趣?开间宽大客厅和餐厅，视架空层平面野开阔、采光充分?超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间情景房12米?三间主卧组织紧凑，空间利用合理二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽?建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫?独创露台入户方式，私密性、归属感更强?7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分错层?超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间?三间卧室组织紧凑，空间利用合理露台入户?活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽?建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫?7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分?超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间错层?三间卧室组织紧凑，空间利用合理?卫生间洗卫分离，互不干扰?活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富?附带观景露台顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽?建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫上层——·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然露台·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅主人区·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层——露台·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间露台卧室、三间卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮·客厅与观景露台相通，便于干燥通风·附带超大观景露台万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高一期情景洋房主要为4层半建筑：首层面积：150平米左右价格：80万元左右，随楼附带小院。二层面积：140平米价格：72－75万元左右三层面积：128-130平米左右价格：68－70万元左右顶层面积：178-187平米左右价格：95-100万元左右?一期情景花园实现均价：5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内中高档住宅的销售价格；?销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达