国国民地民地产产··社社会会山北地山北地块块————项项目前期目前期顾问顾问工作工作汇汇报报2010/06/241开发开发目目标标三大目标：a.社会山大盘项目的产品系完整b.实现2011-2013年的声音延续c.保障现金流的前提下，适度利润2汇报架构I.I.用地用地锁锁定及定及现状现状解解读读PART1II.II.项项目思考及核心目思考及核心问题问题I.宏观解析PART2II.竞争格局研判III.客户思考I.政策解读PART3II.市场定位III.项目产品建议IV.经济测算3用地用地锁锁定定外环线关键词关键词：：本案毗毗邻邻中心城中心城区区、、西部新城西部新城组团组团；；4现状现状解解读读交通路交通路交通路交通路网网网网地铁3号线高速公路京沪高速:双向四车道，连接北京—天津—上海津福津静公路津晋高速:双向四车道，连接天津公路—山西外环线营建路国道?京福104国道:双向四车道，连接北津晋高速京—天津—福建京沪辛老路?津静公路:双向六车道，连接天津高张家窝—静海速地铁3号线站津涞公路:双向四车道，连接天津津沧高速?—河北涞洲津涞公路区级公路?辛老公路：双向四车道，路况良好?营建公路：双向四车道，路况良好周周边边路路网网完善，城市重要交通完善，城市重要交通枢纽环绕枢纽环绕四周，通四周，通达达性强性强;;未未来来有地有地铁预铁预期期5区区域市域市场场交通路交通路交通路交通路网网网网15公里杨柳青板块1中北镇板块公里7.5公里张家窝板块李七庄板块5公里4公里大学城板块4公里领世郡板块大寺板块本案所本案所处处位置距中心城位置距中心城区区距离距离与与其他板其他板块块相比相比虽虽非最非最远远，但由于地，但由于地块块位位置置较较偏僻，造成客偏僻，造成客户户心理距离心理距离较远较远6现状现状解解读读周周周周边产业边产业边产业边产业?海泰工业区：包括117大厦、马球会、高银地产商务区等；?华苑产业园区：业态以科研设计为主；?中北工业园：天津市级工业园区，汽车及汽车零部件、电子信息、精密机械制造，三大产业为其主导产业；?教育产业：农学院、城建学院、工业、理工大学等多个高教学府周周边产业边产业介于二、三介于二、三产业产业之之间间，其多，其多为研发为研发和高和高教产业教产业，，产业产业形象形象较较好且聚集度好且聚集度较较高，高，对对于于区区域城市功能完善度及域城市功能完善度及区区域形象提升域形象提升贡献较贡献较大，且能大，且能为为本案提供本案提供较较高素高素质质客群客群7现状现状解解读读周周周周边内边内边内边内部配套部配套部配套部配套十字商街本案地块配套规划较好，但目前现状较为冷清河已有业态产丰?华夏未来幼儿园?宝力豪健身房?特色的茶餐?十字商街：工行、艺术摄影基地、陈林洗染店、像邮局、药店、跳蚤市场、净菜舍、河滩服务社、丰产河公共展览馆?丰产河景观区内内部配套部配套规划较为规划较为完善，但受完善，但受区区域域尚尚不成熟，招商不成熟，招商较为较为困困难难整体商整体商业较业较为为冷冷清清建建议议采取采取让让利利经营经营等方式等方式盘盘活商活商业业，以利好于，以利好于楼盘销楼盘销售售8现状现状解解读读周周周周边边边边外部配套外部配套外部配套外部配套社会山·山南北中国文化创意旅游区?整体建面20万平米创创意旅游意旅游区规划区规划加大加大项项目未目未来来升升值预值预期期?预计今年年中动工感，但目前可利用感，但目前可利用资资源不明源不明显显?于2012年完工，以迎接京沪高铁落成?打造度假、会议、体验式消费等各种行为共生的建议未来放大展示沙盘，提升客户购买预期感、可持续发展的热点区域9现状现状解解读读用地用地用地用地条条条条件件件件已开发本案地块部分?占地：5.2万平米?建面：9.43万平米?FAR：1.8?绿化率：40%?建筑密度：30%?车位比例：0.7-1.5纯纯居住用地、用地相居住用地、用地相对规对规整、非受限于整、非受限于70/9070/9010现状现状解解读读用地用地用地用地条条条条件件件件?占地：5.2万平米?建面：9.43万平米?FARFAR：：1.81.8本案地块?绿化率：40%?建筑密度：30%多样性产品丰富物业形态，易与前几期产生重合，且降低舒适度FAR=1.8均质化产品注重产品舒适度及与大盘综合性和延续性11现状现状解解读读案例案例案例案例借借借借鉴鉴鉴鉴?小区内部景观较差，高层住户多见别墅屋顶，无美感，别墅住户亦有坐井观天之感。别墅部分?但此项目位于市中心，属稀缺性资源，别墅类产品亦可作为商务别墅之用。?社会山项目不具备上述特征，不建议原则类似方案。?建面：28万平米?FAR：2.7?12栋33层高层，10组2层别墅易产生压抑感，且不利于打造舒适性园林感受12现状现状解解读读地地地地块内块内块内块内部部部部环环环环境境境境地块本案?地块现状为庄稼地，且有少量高压电线干?内部平整，紧邻已开发区域?地块方正，大面宽、小进深，建议高压电网重新规划路线或埋地设置采光面充足，便于规划13现状现状解解读读地地地地块块块块外部外部外部外部环环环环境境境境化工厂位置社区性道路本案地块河产丰丰产河尚未改造部分?东侧丰产河原为污水河，现改造不完善?项目东北部有一处化工厂，会对河道造成污染丰产河已改造部分加大河道改造力度，美化居住环境通过产品摆位规避化工厂影响14用地分析通过本案内外部环境的客观分析，结合开发目标，形成本案的方向研判及研究内容锁定：思考方向优势区域产业资源丰富，有助于区域形象及发展提升借势区域资源（产业客群）大盘精工延续产品，市场认知度较高社会山前期影响力和产品系的延续力创意旅游区规划，增强区域未来升值预期打造舒适宜居差异化产品地块规整方正，利于产品规划劣势位置整体心理距离较远，与都市感存在一定脱离用地周边未来面临竞争相对较强通过性价比推敲，实现新项目形象树立，跳出区域放大认知面生活配套较为缺失，易成为后期产品销售瓶颈丰产河改造与化工厂位置，不利于产品价值提升15项目思考?从城市进程、区域发展寻求机会思考思考·1·1：：如何如何跳跳出出区区域，域，突突围拦围拦截截?从竞争格局看突围的机遇和威胁?从产业发展、区域发展看变化思考：如何目型思考·2·2：如何实现项实现项目转转型?从重新市场、形象定位看演变思考思考·3·3：：如何如何延延续续社社会会山精工山精工产产品品系系?人文社会山概念延续与植入建议?新进产品系的差异化打造思考思考·4·4：：如何突出如何突出高性高性价价比及比及宜宜居特色性居特色性?从精致特色产品建议打造宜居16汇报架构I.用地锁定及现状解读PART1II.项目思考及核心问题→城市城市发发展展I.I.宏宏观观解析解析→区域发展PART2II.竞争格局研判III.客户思考I.政策解读PART3II.市场定位III.项目产品建议IV.经济测算17城市城市发发展展经济层经济层经济层经济层面面面面区域年份GDP（亿元）GDP涨幅20053663.8614.50%20064337.7314.40%天津市20075018.2815.10%20086354.3816.50%20097500.816.50%2005172.017.8%2006147.8-19.6%西青区2007183.924.4%2008236.128.4%2009297.526.0%?天津市09年GDP突破7500亿平台，滨海新区高速发展，环渤海最具活跃性的经济体；近三年平均涨幅26％?西青区GDP水平逐年稳步爬升，近三年平均涨幅为26％，增幅超过天津市整体水平，对天津市GDP贡献作用逐步增加；宏宏观经济稳观经济稳定定增增长长大大势势利好，利好，并为并为提升城市提升城市吸引吸引力力做足做足基基础础西西青区经济稳青区经济稳步步提升，提升，为为房地房地产发产发展提供良好展提供良好环环境境18城市城市发发展展人口人口人口人口层层层层面面面面城市城市吸引吸引力提升、力提升、产业产业移移民民带动势带动势必必促使促使外外来来人口人口和新和新移移民的民的巨幅增巨幅增加加19城市城市发发展展产业层产业层产业层产业层面面面面天津目前产业布局呈多点开花布局，但以西西青产业规划较为全面，主要以二、三产业为主青和东丽开业区发展最为突出产业规划产业规划完整易于城市功能完善，且有完整易于城市功能完善，且有助助于于区区域形象提升域形象提升20区区域域发发展展产业层产业层产业层产业层面面面面产业结构西青区第二产业对区域经济拉动作用明显，第三产业呈现稳步发展的格局，第三产业的发展为房地产的发展典型了“发力”的基础区区域域产业研发类与教产业研发类与教育育类发类发展展迅迅速，有速，有助助于提升于提升区区域域人人群密集度及素群密集度及素质质，且，且此此业态业态形象形象较较高高奠奠定定区区域城市形象的域城市形象的增增长长基基础础21城市城市发发展展城市城市城市城市发发发发展格局展格局展格局展格局京津一体化规划图城市发展空间规划10个新家园规划京津一体化发展拉动天津多面双城双港相向拓展格局，加速城市化进程加剧后产物，为环发展，大力提升天津城市地位滨海发展、加快东部建设城发展提供空间城市整体城市整体发发展面利好，但展面利好，但从从目前城市目前城市发发展展规划来规划来看看，非城市，非城市发发展主展主轴轴；；从从新家新家园计划来园计划来看看张窝启动张窝启动速度速度较为缓较为缓慢慢22城市城市发发展展城市化城市化城市化城市化发发发发展展展展?宏观经济发展稳定，环城区域发展不断提速；?中心人口不断被挤压，城市居住感不断外扩；城市发展进入新的阶段?新家园规划建设的进行；中心城区外围环境的不断提升；?产业快速发展，产业人群的导入；主动郊区化寻找低密度，以