这个宇宙中有很多恒星聚变/裂变恒星的运行之道是：聚变和裂变产生巨大能量。第五园是明星盘吗？√第五园是恒星盘吗？?顺市下的涅槃和飞升万科第五园万科第五园裂裂变变//聚聚变变之道之道0970第五园年产品格局四期拓展型两房产品线丰富，产品类型复杂，差异性比较四期四期大。42-8589五期公寓四期拓展型三房五期五期大五园大五园大五园大五园110-150五期平面大户55-95寻找项目突破能量，实现：五期街铺1、在现有资源下，合理安排产品节点分配，实现项目销售目标八期八期；2、不断提升项目调性和价格；3、扩大项目影响力。35-5589136-146八期街铺景台三房八期多层复式第五园09年年初困境?产品线覆盖首置、首改和再改全系列09年产品线丰富?物业类型覆盖住宅、公寓和商业，差异化较大?属性导致调性差异，价格定位与产品责任不一?预计推售面积15万，推售套数近2000套销售压力巨大?由于市场和产品因素，五期首批产品和公寓遭遇滞销销售力的保证与?看楼通道长，流线复杂，服务水平无法保证提升?销售人员的产品推售掌控难度变大。?第五园的认知疲劳，万科大盘和第五园中式风格未形成项目强势推动力；第五园品牌美誉?竞争对手如溪山、龙岸和华府等以崭新高端形度下挫象博得全城关注；?第五园子产品形象的提升和共存。第五园09年营销目标?预计逾20亿，深圳万科项目中业绩完成目标占比最高业绩高?脱离价格战,做市场价格领导者?承接第五园1－3期的豪宅形象，支撑项目价格高形象?树立第五园“CBD上品质大盘”的形象?不拘泥于项目节点宣传，以大盘大营销展开项目；高度营销?结合项目传播主题和方向组织现场活动，整合合作公司和集团资源，实现项目客户拓展渠道整合；?做市场领导者，占据竞争主动权如何突围？策略至上太阳系的启示行星太阳轨道太阳系运行之道：所有的行星以太阳为核心，在自我质量决定的轨道中运行，行星间轨道互不干扰，形成一个完整平衡的太阳系。第五园如何建立这样互不干扰的平衡体系？物理外力作用下内部结构变化学裂变能量能物理学上的裂变是由原子核分量裂产生能量。原理裂变是当一个个体无法承载外力或目标时，在外力的作用下或目标的驱动下，以裂变式发展，产生系列子品牌，从而获得发展的巨大能量。第五园在09年必须要做品牌裂变，形成一个五园系！第五园09年品牌裂变第五园09年品牌裂变之里城第五园09年品牌裂变之第五寓第五园09年品牌裂变之景台第五园09年品牌裂变之云锦第五园09年品牌裂变之锦街第五园09年品牌裂变之里城里城裂变前的营销思考?地块位置的独立性?低于90平米的小户型?看楼流线上过长万科万科第五园?建筑外力面风格的差异性里城四期五期第五园09年品牌裂变之里城主力产品为五期云锦纯大户和八期多层复式产品第五园第五园大五园大五园低于90平米的纯粹两房和三房万科里城万科里城?与第五园在线上做彻底切割，避免在推广上造成的认知错位和资源消耗；?作为万科一个新的独立项目操作，可增加新的聚焦点，扩大市场占有率；?四期取名为里城，定位为专为年轻的城市精英打造的生活天地，诉求更容易被目标客户所接受。第五园09年品牌裂变之里城采用两个销售中心，形成四、五期目标客户的分流和互动，更好地细化客户群，而看楼流线简化，服务更趋完美。第五园老销售中心万科里城销售中心万科第五园新销售中心第五园09年品牌裂变之里城里城销售中心第五园销售中心第五园09年品牌裂变之里城推售策略上之裂变奇兵?将项目产品多批推售，制造稀缺和抢购氛围，实现裂变能量；?分批定价，试探客户价格高位，实观利润最大化；?灵活应对市场变化，调整推售节奏，截留竞争项目客户。裂变式的奇兵突击里城09年8次开盘创意集市音乐节运动季2009-05-282009-6-132009-6-202009-6-272009-8-82009-9-122009-9-202009-12-11加推1#加推1#加推1#楼低层推售2#推售2#推售4#楼中间楼高层推售3#间单楼,136楼,136楼138单位,48单位,48楼,136位,42套，部套,余推售7#套,均套,套,套,均套,均分推出货加推楼,102价均价均价价价，均价，均价套,均价1290133013801350140015901620185000元/0元/0元/0元/元/㎡0元/0元/0元/㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡第五园09年品牌裂变之里城短短不到一个月的时间短短不到一个月的时间万科里城以一个新项目的形象横空出世！万科里城以一个新项目的形象横空出世！““有经验的房子”传遍千家万户！有经验的房子”传遍千家万户！多次开盘多次开盘,,热销不减热销不减!!万科里城万科里城,,成就龙坂片区热销王成就龙坂片区热销王!!第五园09年品牌裂变之第五寓五期公寓主力户型：42平米单身公寓第五寓万科第五园迄今为止唯一的一栋公寓华南地区第一个工业化建筑自09年1月以“一切超乎想象”的工业化形象面世以来，遭遇市场冷遇。第五园09年品牌裂变之第五寓第五寓42-85五期公寓第五园第五园五期五期110-150五期平面大户对外推广上将第五寓从第五园五期分离出来。关键词：寓、大社区、酒店式寓：表明物业属性，及其在第五园空前绝后的唯一性；大社区：针对自住和投资客户以实际经济上的实际利益点切入酒店式：小户型单价总价低，包含酒店式礼宾服务等卖点作为主要传播方向第五园09年品牌裂变之第五寓1月面世，当时销售价格10000元/平米。3月重新包装推出，第五寓投资客比例大幅上升，5月实现销售率80%，8月清盘，实现均价13000元/平米.公寓第二阶段自住与投资比例分析公寓第一阶段自住和投资比例分析自住兼顾自住兼顾投资投资投资投资9%7%2%4%自住自住94%84%公寓第三阶段自住和投资比例分析自住兼顾自住投资32%13%投资55%第五园09年品牌裂变之景台“景台”影响力?收购园景台，非?08年市场风云?从观景高层4-8万科原创变幻，陷入价格号口90%以上战是低于90平米?收购后前期建筑的小户型存在的质量问题?价格起伏引起客户不满和投诉?“一步至美”?精装修品质和水“正中国、正年平?价格水平长期维轻、正开放”持在9000至10000元/平米?声名赫赫之间的“1”计划第五园09年品牌裂变之景台八期“景台”的使命：?价格提升，为09年销售目标服务?提升第五园产品形象，与景台做切割?实现热销，助推后续产品面世？1-3号楼多层复式9号楼观景高层4-8号楼观景高层?项目预期-实现均价28000以上?项目预期-再改产品-实现均价12500-13000市场表现-首置和首改产品-实现价格9000-10000-首置产品-一步至美第五园09年品牌裂变之景台第五园观景高层89景台三房第五园第五园八期景台八期景台136-146八期多层复式对外推广上将八期最后一栋9号楼从景台分离出来。关键词：观景楼王、第五园精装三房第五园09年品牌裂变之景台09年3月——推出最后一栋尚景居70套，当日即实现90%以上的销售率，实现均价13000元/平米.吹起了龙坂片区市场高歌猛进的号角。第五园09年品牌裂变之景台八期景台多层复式-叠院升级品第五园四期第五园四期第五园四期第五园四期运动公园运动公园运动公园运动公园第五园一第五园一第五园一第五园一////二期二期二期二期总户数：108户主力户型：136-146平米复式多层复式——仅次于别墅的尊贵符号第第第第五五五五叠院HOUSE作为万科第五园销售史上最成园园园园五五五五功的产品，具有居住性价比最高户型的良期期期期好口碑。规划规划规划规划80808080万平米宝龙山公园万平米宝龙山公园万平米宝龙山公园万平米宝龙山公园银湖山、鸡公山、南坑水库永久生态景观银湖山、鸡公山、南坑水库永久生态景观银湖山、鸡公山、南坑水库永久生态景观银湖山、鸡公山、南坑水库永久生态景观第五园09年品牌裂变之景台八期“景台”多层复式的使命：?价格提升，为09年销售目标服务？?提升第五园产品形象，与景台做切割?实现热销，助推后续产品面世1-3号楼多层复式9号楼观景高层4-8号楼观景高层?项目预期-实现均价28000以上?项目预期-再改产品-实现均价13000-首置和首改产品市场表现-第五园品质观景高层-实现价格9000-10000-首置产品-一步至美第五园09年品牌裂变之景台不裂变，对外推广和包装沿用景台之前定位的“景台十二院”，结果如何？?形象上受到前期景台小户型形象的影响，受到首置产品的调性影响；89?价格上承接景台高层，无法实现价格目标：参照三期价格格局“高层14000，叠院18000”，09年年景台三房第五园初的客户说：高层卖1万3，多层卖1万8就不错了第五园。八期景台八期景台136-146136-146八期多层复式八期多层复式×第五园叠墅裂变，产品定位承接第五园三期叠院HOUSE，尊贵符号延续，对外推广以√“叠墅”进行区分和提升。?传播上凸显户型空间价值、生态资源、大社区氛围、交通等，延续第五园叠院豪宅属性；?现场包装上重视尊贵元素点缀，营造第五园上塔尖地位。第五园09年品牌裂变之景台在营销上独立出八期成为第五园09年大户型首改/再改产品豪宅亮点后，推售上再次裂变，先期推出品质最高的3号楼，引起市场震撼和热捧，再继续推出2号楼和1号楼，实现价格节节攀升。09年4月发售，5月09年5月发售，6月09年7月发售，11月售磬，实现销售均售磬，实现销售均售磬，实现销售均价36000元/平米价30000元/平价32000元/平米米叠墅3号楼叠墅2号楼叠墅1号楼第五园09年品牌裂变之云锦?第五园09年体量最大的分期?第五园在售唯一的纯大户分期?第五园09年销售目标占比最高的项目一句话：五期强，则五园强！五期09年初尴尬处境：?第五园五期1-3