天时地利人和国香地产精心锤炼高端山水大盘梧桐山脉30万㎡山水大城2011年磅礴登场……【中原地产·事业七部荣誉钜献】3/F，XinhuaInsurancebuildingMintianRoadFutianDist.ShenzhenP.R.ChinaPostcode:518000DirctLine:(86)75582211880DirctFacsimile(FAX):(86)75533980901【南岭项目】前期产品规划判研目录Part1未来市场预测——大势判断Part2布吉印象——清晰项目周边环境Part3定位契机分析——确定项目档次及发展方向Part4目标客户剖析——指导产品方向Part5产品建议——落地项目价值Part6价格预测——项目所实现价值Part7营销推广——与客户对位传播产品价值Part1未来市场预测未来市场预测——政策面政策面上看：1?政策收紧2010-2011年房地产政策将有所收紧，2008年出台的刺激政策正在逐步退出，这些政策总体而言对市场影响不大，影响市场的主要是房影响较小地产信贷政策。2货币继续宽松?预计2010-2011年继续实施适度宽松的货币政策，但房地产行业将执行差别化信贷政策，后续政策的出台和执行还有要看楼市进一步走严厉政策预期势，如果目前的政策不能抑制房价，不排除更为严厉的信贷政策。未来市场预测——市场面市场面上看：1楼市购买?2009年快速上涨的房价已经令楼市购买力下降，居民负担增加；力下降2调整压?大幅增加的成交量也透支了2010-2011年的需求，这令到未来房市力增加调整的压力增加；3大幅调整?但由于开发商资金面的宽松，市场出现大幅调整的可能性不大。可能小未来市场预测——总体判断总体判断：1高位平?总体而言2010-2011年楼市将维持目前高位平稳运行。稳运行2存在小幅?2010上半年由于通胀预期和政策适度宽松的原因，房价仍将高位运行，但随着可能不断出台的针对性政策，市场或在下半年或2011年调整预期出现小幅调整。3价格平稳?总体而言价格将趋于平稳，成交量将有所下降。成交量下降4因执行力度?各地情况也因政策执行力度、市场供应等因素而不尽相同。各地存在差异Part2布吉印象布吉印象林夕曾在一首歌里写道：修路“我怕来‘布吉’……”　　脏、乱、差！农民房堵车布吉印象／房地产发展07-09年龙岗区各片区新增住宅供应量万平方米8007年供应6008年供应09年供应40200中心城布吉坂田横岗龙岗镇平湖坪山坪地其它数据来源：深圳中原市场研究部近年来布吉片区由于新动工项目较少，供应量大幅下降。布吉印象／房地产发展09年龙岗区各片区新增住宅供求情况万平方米1.41001.209年供应8009年销售1供求比0.8600.6400.4200.200中心城横岗坂田龙岗镇布吉平湖其它数据来源：深圳中原市场研究部布吉片区因位置临近罗湖，住宅成交一直较活跃，但因09年住宅供应量大幅减少，使片区09年住宅供求比拉低到0.52：1的水平。布吉印象／房地产发展08－09年布吉片区一、二手房成交均价10000元/㎡9450一手房9500二手房9032900085008200801080007500700008年09年数据来源：深圳中原市场研究部布吉片区09年住宅成交价格涨幅较大，上半年主要消化存量，住宅成交价格相对稳定，下半年在荔山公馆高价入市及花语岸花园价格的不断上调，使整个片区房价大幅上涨。布吉印象／房地产发展09年布吉片区二手房成交客户分析3%5%2%6%46%19%19%布吉福田罗湖香港南山坂田宝安数据来源：深圳中原市场研究部现阶段布吉成交客户仍以布吉、罗湖及福田为主，占了近90％比例。布吉本地客户占近50％比例。罗湖、福田旗鼓相当，均占近20％比例。布吉印象／各片区发展慢城和谐花园景园石芽岭片区龙园意境均价为10000元／㎡布英郡年华阳光花园布吉中心花龙园沃尔玛周边居住片区公坤祥花语岸路均价为11000元／㎡市政中心区桂芳园路老城片区均价为11000元／㎡公均价为9000元／㎡惠可园木棉湾片区深均价为11000元／㎡关口片区海轩广场均价为14000元／㎡公馆8号东方盛世根据布吉区域状况和目标客户群细分，将布吉房地产市场划分为六个区域，各个片区房地产市场各有特点。本项目临近沃尔玛周边居住片区，但由于项目所在区域之前无商品房供应，项目所在片区在布吉属于一个崭新的区域。布吉印象／未来供应总占地10入市项目名称位置开发商面积面积(万入市时机物业类型(万㎡)㎡)两房两厅：67-78㎡，三房两花语岸布吉坤祥投资3.62.6410年1月厅：85-88㎡，三房两厅：105㎡慢城布吉承翰投资111.410年上半年2房3房为主的中档住宅荔山公馆布吉信义地产9.210年5月2房、3房为主的中高档住宅3.06栋（2栋32层、4栋28层）和谐花园布吉新锦安实业2.7　11.3　10年上半年2房60-80㎡，预计10月份开盘海轩投资发海轩广场布吉3.11910年上半年2房3房为主的中档住宅展公司2010年的布吉供应量约有37万平米的面积入市。布吉印象／区域总结1片区发展?布吉近年供应量较少，仍为非热点片区。由于现阶段道路交通不便，片区处于缓慢发展阶段。2片区档次?片区楼盘以中档楼盘为主，信义8号公馆是该片区唯一脱离片区的中高端楼盘。3?由于片区楼盘档次不高，该区域一二手成交均价多在9000-12000片区价格元/㎡。4未来供应?预计在2010年整个布吉市场将有37万平米入市（花语岸2期、荔山公馆后期、慢城后期、海轩、和谐），供应仍以紧凑两三房为主。Part3定位契机分析项目定位何去何从，首先从“地”看起。定位契机分析/项目地块分析项目地块主要指标1号地占地：35921㎡建面：143684㎡2号地占地：16744㎡建面：66976㎡3号地占地：19195㎡建面：76780㎡容积率：均为4.04号地占地：3378㎡建面：10809.6㎡容积率：为3.2总建面为：298249.6㎡2?为总建面近30万平米大盘；?地块散落且不规则，规划难度大；1?不临主干道，相对较为静谧；3?地势变化较大，规划存在机会点；4?享有壮阔山景资源；定位契机分析/项目地块分析进入项目1号地块?地块中高低错落，台地规划。?“宁静”是我们的第一印象；?“参天古树林立”是我们的第二感觉。定位契机分析/项目地块分析项目1号地块主要指标优势：1号地占地：35921㎡?1号地面积最大，较为方正，利于规建面：143684㎡划布局；进行围合排布，中心大园林都是不错的选择；容积率：4.0地要求配置：政所、社体育活?地块内现有多棵老树，可考虑保留，1号邮区动结合将来小区园林规划；场地、社区警务室、社区服务站、居住小区级文化室、社区肉菜市场?地块内存在地势变化，东高西低，在规划中可化弊为利，天然坡地园景、叠水、引入溪流都是其他项目需花高成本打造的；2?但地块内厂房多为废弃，拆迁难度小。1劣势：3?1号地地势相对较低；4?不临山，景观资源相对较差；定位契机分析/项目地块分析进入项目2号地块?背山俯瞰城市；?视野开阔；?郁郁葱葱的山体，多数人心目的风水宝地，使很多山居豪宅都望而兴叹。定位契机分析/项目地块分析项目2号地块主要指标优势：2号地占地：16744㎡?地势最高，背山俯瞰整个城市，适合打建面：66976㎡造高端产品；容积率：4.0?与山脉零距离，景观资源十分优异，天地二居住用地。生高尚住宅用料；2号规划为类?山体存在自然高差，山地半地下车库、半地下会所及引溪流私家登山道都为不错选择；?地块内现仍为山体，不存在拆迁问题。2劣势：1?地块并不规则；?开山护坡存在一定难度；43定位契机分析/项目地块分析进入项目3号地块?同样的背山俯瞰城市景观；?视野开阔；?同样与山脉保持着零距离；定位契机分析/项目地块分析项目3号地块主要指标优势：3号地占地：19195㎡?地势高，背山俯瞰整个城市，适合打造建面：76780㎡高端产品；容积率：4.0?与山脉零距离，景观资源十分优异，天生高端住宅用料；3号地规划为二类居住用地。?土地平整，结构规则，利于后期规划建造。2劣势：?地块较为狭长；1?土地内现为厂房，存在一定拆迁问题；?其南面临规划中至横岗的丹沙路，存在43一定噪音污染；定位契机分析/项目地块分析项目4号地块主要指标4号地占地：3378㎡建面：10809.6㎡容积率：3.24号地规划为二类居住用地。24号地块较小且并不临山，景观资源相对较差。地块内现为厂房，存在一定拆迁问题。周边较多农民房，地块相对素质最低。1地块适合建造有底商的塔楼，可依附13号或者3号地块一并开发。4定位契机分析/项目地块分析地块居住价值排序:地块景观资源私密性地块规模合计1#12362#3#1#4#2#542113#432924#1214143定位契机分析/项目地块分析市场波士顿矩阵增长率明星婴儿现现金金牛牛产产品品1#地块高1#地块体量大、较为方正，且景观素质一般。可打造主力热销产品，实现现金的快速回笼。现金牛。瘦狗瘦狗瘦狗产产品品4#地块高相对市场份额地块占地小，景观差，市场可实现价值较低。通过依附开发，快速消化。明星产品2#3#地块2#、3#——上乘用料明星产品地块具备差异性优势，景观、位置都是项目明星，形成项1#——高端大盘目标杆价值。可实现高市场价值。4#——依附开发定位契机分析/项目地块分析从微观地块来看：?项目体量较大，且地块景观资源丰富，与山体紧密连接，适宜居住，符合典型山居大盘特征。?但4.0的高容积率对于打造高端住宅来说具有一定的局限性。从微观地块分析我们对项目有了初步了解，放大到片区看我们能发现什么？定位契机分析/项目片区规划