【城市豪宅比肩世界】第六都项目·二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）【湖南中原事业二部荣誉出品】Changsha.3.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|1开创城市中心豪宅生活新标准Innovativeurbanlivingqualityhornhand本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|2一个豪墅的特区与一场豪奢的盛宴Arevolutionarycitywithaninnovativearchitecture本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|3我们的占位思考——“三达”鼎立，打造南中国豪宅名片万达公馆——中国顶级豪宅运达中央广场——武广顶级第六都——城市豪宅？本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|4经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要解决的三大核心问题：Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5报报告体系告体系AnalyzeSystem项目价值及发展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析项目二期产品打造建议豪宅配置打造建议项目二期规划建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析?项目价值分析外部价值分析区位价值、交通价值、配套价值、规划价值……内部价值分析地块价值、规划价值、综合体价值……?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7Part1.1项目外部价值分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好主城核心主城核心区区南部南部项目位于二环以内，城市中心板块南部。城市城市4D4D中心中心韶芙山蓉路项目区位所在代表的是长路沙的经济发展极，承担着中心西路新建城市四大功能：板块路岭中央政务功能（CPD）赤本案中央经济功能（CBD）CLD省府板块中央生活功能（）中央信息功能（CED）环南二?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9交通价值：“繁华尽在两腿之间”城市干道城市干道劳动?项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书路院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环书院芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至路芙韶3+5蓉山湘潭板塘，是连接城市群的经济大动脉。路路韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。本案如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就是——“繁华尽在两腿之间”二南环?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高轨轨道交通：道交通：本案本案?地铁1号线——长沙南北轨道交通骨干线地铁1号线，贯穿城市南北发展轴，覆盖城市南北向放射客流走廊，促进城市南北方向发展。地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通时代，也意味着更高效的生活。?金色大道站——距本项目仅百余米，步行两分钟即可达到金色大道站距离项目最近的地铁1号先金色大道站站口，距本项目只有100余米距离，从项目步行到地铁口仅两分钟路程?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻周周边边配套：配套：?教育环境：雨花亭小学、21中、中南大学、长沙理工大学?文化休闲：南郊公园?商场：沃尔玛、华银旺和?医院：五洲医院、爱尔眼科医院、湖南省第二医院、省脑科医院?银行：建行、中行、农行、工行?酒店：神农大酒店、五华酒店南郊公园鸟瞰图?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀赋价值点：城市4D价值+地铁口岸价值+醇熟配套价值本本项项目最大的目最大的优势优势在于在于区区位位与与地地铁铁——城市——城市4D4D区区域，域，拥拥有便有便捷捷的交通、的交通、成熟成熟的生活和的生活和配套，配套，为项为项目目带来带来更高的更高的居住居住价价值值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13Part1.2项目内部价值分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高地块经济指标西路占地面积276.9亩新建建筑面积662775㎡住宅面积364291㎡韶山综合容积率3.48芙路蓉二期容积率3.07路绿地率47.50%1、66万㎡建面，具备规模优势，利于档次的打造；2、36万㎡住宅，商业部分体量约30万㎡，占比达到45%，具备成为大型综合体的优势；环南二3、住宅部分容积率约为3，容积率较高，不适宜低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造社区的高端品质。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目营造豪宅形象与氛围提供支撑1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路金色大道，展示面较长，利于展示项目形象。2、地块形状整体比较规整，昭示性好，利于规划。3、地势呈东北高，西南低的态势，高差达到10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性，使得园林景观更具层次感以及空间立体感。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000㎡的人工湖，具有良好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写字楼商业部分，利于项目整体形象的展摇摆区示。2、市民广场将写字楼与酒店有机结合，将提升项目整体价值。3、住宅区域规划在地块内部，环境幽静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证了良好的私密性。4、居住区内8000㎡的人工湖在城市中心区极为罕见，为本项目打造豪宅提供了良好的条件。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值1、本项目一期写字楼部分已经建成，对该项目的整体的价值起到了提升作用，商业部分为居住区的配套设施。2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典主义建筑风格，凸显高端时尚的气息。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品质与配置支撑项目豪宅形象汇金国际神农大酒店建发美地?周边楼盘以普通住宅为主，缺乏高端中江国际花城项目和豪宅项目，周边档次较高的仅有金色大道通用时代国际社区明城公馆通用时代国际社区与建发汇金国际。周边整体形象不高。建鸿达巧克力空间华菱蓝调国际华盛家园乾隆尊品?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造区区域域缺乏缺乏豪宅豪宅氛氛围围，，区区域整体域整体形象形象不高不高依托依托地地块块有有力力条条件件，打造，打造后天后天资资源，使得源，使得项项目品目品质质提提高，高，具具备备豪宅要豪宅要素素打造打造成成区区域域标标杆杆项项目，目，上升上升至至全全市豪宅前市豪宅前列列……?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞争力价值点：规模价值+坡地价值+综合体价值从从地地块规块规模模、地、地块块外外形上形上可以分可以分推推导导出本出本项项目只目只适适合高合