Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。ShenZhen.12.2010东都花园2011年项目营销报告Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010项目营销策略项目营销策略龙岗中心组团规划龙岗中心组团规划龙城房地产市场分析龙城房地产市场分析123目录Codeofthisreport|3龙岗区域规划?CopyrightCentalineGroup,2010Part1.1Codeofthisreport|4根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）》。深圳在空间规划上将实行“南北贯通，西联东拓”的策略。其中“南北贯通”目的是进一步贯通深圳与南部的香港，北部的广东、东莞、惠州等城市的联系，构建西部发展轴、中部发展轴、东部发展轴三条面向区域的城市发展轴，强化珠三角区域发展的“脊梁”。其中东部发展轴是惠—深—港区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能。充分发挥中心区的辐射功能，重点建设大运新城、坪山新城，以及东部通道、莲塘口岸、深惠城际线等重点交通基础设施，进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平。?CopyrightCentalineGroup,2010深圳区域规划：南北贯通，西联东拓；深圳将逐步强化自身珠三角区域发展“脊梁”地位Codeofthisreport|5在庆祝深圳建立30周年和之际，国务院《关于扩大深圳经济特区范围的批复》指出，为进一步提高深圳经济特区改革创新和科学发展能力，扎实推进深圳市综合配套改革试验，尽快解决特区内外发展不平衡、特区发展空间局限和“一市两法”等问题，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围。?CopyrightCentalineGroup,2010龙岗加快传统关内关外一体化发展：规划一体化，创新发展规划编制机制，提高城市规划设计水平；城市建设一体化，加快推进光明、坪山、龙华、大运等四大新城的建设，提升城市组团效益和品质；公共服务一体化，基本公共服务均等化，加强社会治安综合治理。深圳特区扩容，关内关外一体化，关外将承接相关产业转移，关外基础设施建设将进入高速、高水平的发展阶段Codeofthisreport|62011年大运会?人才创业——留学生创业园总占地规模达14.77平方公里、总投资达50亿元集体育运动、居住、商业、酒店、文化、旅游休闲以及会展业与一体；远期规划人口达到25-30万。?CopyrightCentalineGroup,2010?休闲——体育公园包括全国第一座公众高尔夫球场、国际标准的自行车赛馆、神仙岭国际网球中心，规划有八万人体育场、万人体育馆等。?技术产业——龙岗天安数码新城预计将于2011年全部建成。建成后将可以容纳近约500-800家科技型企业、30家大型研发机构、30家科技中介服务机构，引进2万多高素质人才，年高新技术产品产值超过200亿，辐射和带动周边高新技术产业的发展。是深圳市政府为吸引海外留学生创业人员来深圳创业而设立的高科技创业园。?科技——高交会馆为中外企业和科研教育机构参与国际经济技术交流与合作，开拓国际市场提了供宽广的平台。龙岗中心组团发展契机：奥体新城板块将成为年全球焦点2011Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,2010主中心为龙岗中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有的龙岗区人民政府、龙城广场、世贸商业中心等重要景观建筑组成，规划建设成为辐射龙岗中心组团周边地区的优质城市中心生活区；副中心一为以龙城片区西区为主体的综合服务中心。该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城；副中心二为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为龙岗中心组团的重要商业服务片区。龙岗中心组团规划——整体规划，构筑“一主两副三中心”的多元服务中心Codeofthisreport|8龙岗中心组团规划四个功能明晰的分区：1.城市商贸功能区依托龙城、龙岗原有老墟镇重点发展商务办公、会展、金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于深圳市东部区域的综合配套服务区；2.城市新区功能区包括龙城西区，该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的奥体新城；3.城市更新功能区主要为龙岗龙西-五联和龙东-同乐老城区，实现三个转变：调整现有零散商业，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造；4.产业拓展功能区主要为坪地片区、宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型、城市型工业?CopyrightCentalineGroup,2010龙岗中心组团规划——功能分区及土地利用规划Codeofthisreport|9?CopyrightCentalineGroup,2010交通规划目标：增设新的交通干线及大型对外交通设施，建立以轨道为主轴，以高快速路、主干道为骨架，次干道、支路为补充的完善、协调和高效的综合交通运输体系；轨道交通体系：地铁3号线从特区内东门至龙兴街，连接罗湖与龙岗；地铁3号线A线为东北向城际联络线，线路长度16.6km，起点为龙兴街站，联络龙岗中心城－坪山－大工业区，并与惠州城市轨道交通体系衔接，地铁3号线B支线为远景规划支线，线路由龙岗中心城－坪山－葵涌；高速公路体系：片区高速公路有：深惠高速公路、深汕高速公路、惠盐高速公路改线（东部通道），现状水官高速公路远期改为城市快速路。建立起比较完善的公交网络，达到每万人拥有8辆公交标准车的水平。中心组团2010年规划配备公交车辆约600辆。龙岗中心组团规划——交通规划Codeofthisreport|10。龙翔大道红灯众多，而且承接了水管高速的全部车流，高峰时段通行压力大.进入龙城通道少，即使通过高速公路抵达龙城也必须经过经常处于堵塞状态的深惠路，和目前交通情况也不容乐观的龙翔大道，这是大龙城目前的交通症结所在盐排高速大龙城路惠深龙翔大道?CopyrightCentalineGroup,2010深盐二通道沙湾路。与特区内联系以水官高速、机荷高速、深惠路为主；但进入龙城的必经之路龙翔大道和深惠路通畅性差，是目前交通症结所在路惠深罗湖水官高速速快平清机荷高速南坪快速梅观高速福田大龙城与深圳特区联系：改造后Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,2010改造前项目位于深惠路以西，深惠路途径布吉、南湾、横岗、龙城、龙岗、坪地６个街道，全长约３６公里，既是连接深圳和惠州的重要过境通道，也是连接区内各街道的交通干线，在深圳市城市结构体系中有着特殊的地位和作用；深惠路是龙岗迎接大运会举行的重要景观廊道，是名副其实的“大运专线”；龙岗区投入４亿元整治深惠路沿线景观工程，其中环境整治工程造价约2.2亿，建筑整治工程造价约１.9亿；深惠路明年春节起将禁止货柜车通行。龙岗中心组团规划——交通规划（深惠路改造）Codeofthisreport|12水官高速：水官高速公路西起深圳布吉镇水径村，与布龙路相连，东至龙岗镇官井头，与龙翔大道相接，是深圳特区外西南--东北方向的快速干道；扩建工程西起南坪快速路、布龙路及清平高速公路交汇处的龙景立交；东至龙岗区龙城新城，与龙翔大道相连，路线全长13.465KM，改造成双向十车道。?CopyrightCentalineGroup,2010龙翔大道双向车道的通行已无法满足通行需求，龙岗区投资亿元，对龙翔大道实施综合改造改造后，龙翔大道将拓宽至双向车道，红绿灯由处减少为处，车辆单向通行能力增加％以上；同时设置公交车专用车道、自行车道和港湾式公交候车亭，并将全路划分为行政文化及商业中心段、生活休闲段、迎宾段等个区段进行针对性景观形象塑造，使龙翔大道成为集交通、生活、景观和迎宾为一体的复合型城市道路，改造工程计划将于年月完工。63.3811725320112龙翔大道：；龙岗中心组团规划——交通规划（龙翔大道及水官高速，龙翔大道正在改建为双向8车道高级沥青路面，而水官高速扩建，远期也将改为免费快速干道）Codeofthisreport|13地铁三号线详情：通车时间：2011年6月（大运之前）起点为红岭站，终点为龙岗区龙兴街站，沟通关内及布吉、横岗、龙岗三个卫星新城；高峰时段每小时对开12列列车，间隔8分钟；三号线最大运行速度将达每小时100公里，定员载客1440人，超员载客量可达1822人；三号线建成后，从罗湖到龙岗中心城的交通时间缩短为不足半小时，极大地方便了罗湖、布吉的客户前来龙城置业；远期规划分为A线和B线，分别连接惠州和葵涌?CopyrightCentalineGroup,2010龙岗中心组团规划——交通规划（地铁三号线，龙岗未来交通的核心轴，无缝连接大龙城与市区）Codeofthisreport|14随着省政府的进一步推动，深、惠、莞一体化的速度正在逐步加快，未来“交通一体化”的实现，将使深、惠、莞三地半小时生活圈正式形成。目前惠莞、广河、惠深沿海等高速公路正在紧锣密鼓地施工，其他交通路网也将不断完善。而城际轨道接通后，从深圳到惠州、东莞，甚至到广州，都只要半个小时，半小时生活即将实现