◎◎◎◎合合一一二二肥肥在在三三方方楼楼目目、、、、向向市市标标、、项项项项确确（（梳项项梳重重定定理点点目目理目目、、目目是是的的产产目目前前发发品品城城战战提提定定北北方标标下下展展位位◎◎市市略略◎◎，、，、◎场场寻寻规规◎案梳梳正方方分分（（找找正划划研研析析项理及及确确向建建（（核项理的的向解解展展，），）目目探探议议地地索站站决决界界索位、、的位—的心块块定—如如定项项是—是分分及及目目—何何思析析开去去如如开的的确确何何掌，掌，发发可可做做导定定？？做做维握握导能能我我的的整向向发提提整）发们们出问问）◎出◎卖题导体体展展卖建题情情方方什什建））况向么么设设况向图？？性性思思路路1Mission?项目界定问题界定结构化分析客户目标项目区位区域现状属性的剖析，有利于明确项目的发展方向项目位置合肥市地图局部图项目地块位于合肥市北边一环濉溪路以南，隶属庐阳区板块，从合肥市房地产市场板块格局分析，本项目所在区域是目前合肥市房地产9大板块中最受消费者关注的区域。周边环境合肥市地图局部图北门板块后生带蜀山区板琥珀山块新庄板块生带富贵带项目所在区位的生活环境较好：地段近临市区，生活、商业配套设施齐全，人居环境怡人。合肥的141发展战略：“一个主城、四个组团、一滨湖新区”，滨湖新区将会是合肥市最近几年规划建设重点区域，本项目所在区域属北部片区，从城市的规划建设布局来看，北部住宅市场发展快速阶段，属于强势片区，受市场关注度较高。合肥市地图局部图项目所在区域属庐阳区一环以南片区，这个区域主要表现为学区、居住区、商业区等集居、工作和休闲属地，自然环境、社会环境较好，房地产住宅市场发展较好、受消费者关注度较高。一环以南房地产开发主要集中在沿南淝河及濉溪路，本区域开发项目较多，目前有“奥林花园、水晶苑等”，如何拔高本项目的市场关注度是项目成功入市的核心工作。1-项目由2栋超高层、3栋高层和2栋小高层组成，楼体高拔耸立，气势磅礴；2-规划布局紧凑，西南朝向，现代派建筑风格，外立面简洁大方又不失高贵；3-项目沿街商业繁华，但临街居住不宜；4-区内配套相对匮乏，项目缺乏独特亮点；5-建议户型面积应按照新政后的“90平米，70%”的规划去设计;6-项目外围局部环境有待改善，影响项目整体形象。□处于房地产市场强势片区，北一环内，地段优势较强；□区域生活、商业配套设施齐全，人居水平较高；区位属性□项目被商业、生活区、学区等所包围，形象性较高；□项目周边房地产住宅市场开发较好，以形成片区效应；□片区房地产市场受消费者关注度较高。□交通通达便捷；□楼体高拔耸立，气势磅礴；项目属性□区内配套相对匮乏，项目缺乏独特亮点；□建议户型面积应按照新政后的“90平米，70%”的规划去设计。1Mission?项目界定问题界定结构化分析客户目标S：情境（situation）—（市场、项目、客户）合肥市房地产市场处于快速、稳步发展阶段07年上半年合肥市住宅商品房共销售25896套；销售总面积达292.447万㎡；成交均价为3191元/㎡，比去年略有下降。目前合肥市可售项目为458个，可售面积为684.54万㎡，销售均价为3300元/㎡左右，单周交易量在15-20万㎡，房地产市场出现回暖状况，市场消化速度快大。盘、明星楼盘受市场热捧市场上的多数项目在规模、档次、物业类型等方面同质化显现明显，少数的大盘、明星楼盘基于地段、规模、品质及开发商品牌等因素受市场关注度高，所以一个项目合理定位是极其重要的。消费者需求趋于理性化目前，合肥市房地产消费的主力群体是工薪阶层、事业单位及公务员，从消费者的购买理念来看，消费者关注的重点是地段、产品、价位等综合因素，所以项目要抓市场主流消费群体。C：矛盾或冲突（complication）—项目自身存在着的矛盾或冲突⊿◢区域现状与消费者认知之间的矛盾⊿◢本项目与竞争对手之间的冲突⊿◢项目的快速变现与利润最大化的矛盾Q：提出问题（question）—要实现价值必须要回答的问题在区域房地产市场被消费者关注的现实情形下，项目如何提升拔高楼价，1问题接受产品，赢得消费者?■如何规避项目的外围不利环境？并以什么样的产品定位及价格定位，去打动问题2市场并创造项目核心竞争优势，实现快速销售？■我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向！1Mission?实现产品定位迎合市场我们的开发目标是什么？项目界定实现产品利润最大化客户目标实现开发商项目的快速变现实现企业品牌影响力我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向.客户目标entUrgnt&ortaImp第一个目标：实现产品定位迎合市场ltesu第二个目标：实现项目快速变现Rltesu第三个目标：实现产品利润最大化Rltesu第四个目标：实现企业品牌影响力R实现第一个目标是当前工作的重点报告结构1Mission?——目标梳理2WhoamI?——我们卖什么？Q1:为什么要突围？产品能否被高价格接受市场竞争同质区域未来规划不明确化严重区内配套一般，周边局部环境有待改善缺乏卖点若没有充分认识以上问题，难以实现项目目标？Q2:突围从哪里入手？1Mission?2WhoamI?基点片区房地产板块突围基础战略规避本项目不利面，使项目产生一定的市场知名度，吸引消费者目光。1Mission?2WhoamI?基点基础一切从客户需求出发建立关于客户购买动机的因素：战略——基于地段——基于区域环境——基于产品——基于价格——基于未来前景——基于开发商品牌……本项目能够吸引消费者的可能因素项目地段周边环境因素开发商品牌未来前景价格产品自身1Mission?2WhoamI?基点基础项目经济指数项目SWOT分析战略包装外围环境——转移消费者视线做实产品——打造“高性价比”产品?项目分析?项目概况?本项目位于一环路与肥西路交汇处，东接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一环路，与森林公园一站之遥。占地面积约x.x万平方米，总建面约xx万平方米，其中x栋xx层超高层、x栋xx层、x小高层住宅约xx万㎡，商业门面约xx平方米，地下建筑面积约xxxx平方米，公建配套xxx平方米。配有中心景观、休闲广场、大型商业房等生活设施。无论是小区规模、建筑设计、景观设计及生活配套设施，都足以成为合肥的城市亮点。小区将会是合肥市不可多得的高档生活社区。?拟建项目的主要技术经济指标项目指标参数项目指标参数总用地面积xxx㎡地下车位xxx辆总建筑面积xxxx㎡容积率x.xx住宅面积xxx㎡建筑密度xx%公建面积xx㎡绿地率xx%地下建筑面积xxxx㎡总户数xxx户地上停车位xxx辆优势⊙项目位于一环路，东接肥西路，南依四里河，西近合肥城市森林公园，北接濉西路交通便利，环境怡人；⊙项目位于庐阳区与蜀山区交汇处，居住配套设施齐全；⊙项目楼体高耸挺拔，为区域少有的具有代表性高层建筑群体社区；⊙项目紧临市区，近距离享受商业旺地之繁华，南依四里河、北邻森林公园又能闹中之取静，在商业旺区的喧嚣之中保留一处宁静的居所；⊙项目正处在市政道路建设的大发展时期，市政配套日新月异，清溪路现已贯通，四里河路、亳州路、濉溪路等多路段正在修建中，周边商业氛围浓厚，人气指数极高，商业资源丰富，便于项目商业部分的推广；⊙项目紧邻市中心，楼盘规划精心，可塑性强，加之周边有着较强的景观性，给项目的提升、增值带来了无限的潜力。⊙合肥市房地产市场处于上升趋势，本案的推出赶上了大环境的利好时机；⊙项目所处区域处于房地产开发较活跃地带，板块连动效应旺盛；⊙地处一环线内，同美丽的塞纳河、生态公园毗邻而居，具备了良好的景观资源，给项目的提升、增值带来了无限的潜力；⊙项目周边居住环境成熟，所在区域规划以中高档居住区为主，档次起点高；劣势⊙项目周边楼盘较多，如奥林花园、天一家园、新景花园、龙居山庄、燕园等项目二期将于明年集中上市，竞争楼盘较多，竞争压力较大；⊙项目沿接马路，对临街住宅销售将会带来部分影响；⊙项目周边车流量大，环境嘈杂。如：濉溪路车流量（51辆/分钟）主要为出租车（约占70%）和公交车、小货车（约占18%），交通拥挤，加之路面不平，日常出行不便。肥西路车流量（45辆/分钟）主要为出租车（约占65%）和私家车（约占15%），噪音、粉尘污染严重。⊙此位置是属老城区，从周边小区面貌已有十来年的历史，焕然一新的面貌老城区还需相当一段时间，因此，或多或少影响到购买人群的选择，项目整体的档次提升等；机会与威胁机会点：⊙合肥正处在房地产的热销期，本项目的开发将会给合肥房产业带来一股新的浪潮、新的气息；⊙随着今年蜀山区道路建设的加大和旧城改造步伐的加快，新建楼盘不断增多区域内整体公建配套日益完善。规划和在修建的四里河路、亳州路和濉溪路等使得濉溪路板块近几年来开发的楼盘和修好的道路日益突显出城市化进程的步伐与日新月异的繁华景象为本案项目带来了利好的机会。⊙合肥市民对一环路内的定位是中高档楼盘的聚集地，有利于项目形象包装和推广；威胁点：⊙项目所在区域竞争楼盘较多，竞争的压力仍然很大；⊙清溪路和青阳路的贯通既是楼盘开发市场发展的机会也是楼盘竞争的加剧，众多开发商将纷纷踏之而来，如早期开发在售的天一家园、新景花园、燕园和近期开盘的奥林花园三期等项目，都会为本案带来强有利的竞争局面。⊙项目区域内目标客户不能完全消化项目住宅所有单位，项目必须树立良好形象，吸引其他区域目标客户的注意并最终形成有效销售；⊙显隐性因素。虽然目前合肥的房地产市场持续火爆，但是受国家的土地政策、金融政策、经济政策的影响，合肥房地产行业仍然存在较高的隐性风险。1Mission?2WhoamI?基点本项目经济指数基础项目SWOT分析战略包装外围环境——转移消费者视线