淡市下的操盘战略思考本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2008年房地产市场进入衰退阶段，各市场大势市场大势项指标都出现大幅下降全国房地产运行情况（2008年1-10月VS.2007年1-10月）下降17.5%DATA下降17.4%下降5.6%3.532.5下降2.5%21.95亿1.9亿5.4亿4.5亿3.2亿3亿平21295175901.5平米平米平米平米平米米亿元亿元12007年2008年2008年2008年2007年2008年02007年2008年－5全国房地产开发企业完成土地开全国商品房销售面积商品房销售额完成土地购置面积发面积数据来源：世联数据中心受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾市场大势市场大势影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中2008年前三季度全国经济运行情况　INDEX增速同比上年同期GDP9%增速回落2.3%固定资产投资27%增速回落2.3%工业增加值15.2%　增速回落3.3%出口额22%增速回落4.8%CPI7%增速回落0.3%PPI3%增速回落0.9%数据来源：国家统计局未来2-3年我国经济将由“低通胀、高市场大势市场大势增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入调整期低通胀高通胀下降期期回复高增长高利润保增长适度利润调整期2007年2009-2010年房地产市场将处于调整期调整期政府政策转变降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度中央政府在完成一系列的政策过成本上升的困难中央政府在完成一系列的政策提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税其征点由1600减少税收转变转变后，中后，中国国房地房地产产市市场场才有才有元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税可能可能从调从调整期整期进进入恢入恢复复期，恢期，恢所得税取消资源价复期约持续2-3年左右时间允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性复期约持续2-3年左右时间格管制补贴中低收如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房入者栖霞项目分为短期/长期操作项目，未来栖霞项目属性栖霞项目属性这两类项目将分别面对短期的熊市考验和长期的经济低迷考验短期内操作项目南京·天宏山庄、南京·东方天郡、南京·上城风景无锡·愉憬湾、苏州·IALA国际2008200920102011长期操作项目南京·仙林大学城G84项目、南京·奥体新城、无锡·九棉地块、无锡·栖园、无锡·东北塘项目9000亿保障性住房政策将使得中低端住宅产长期市场长期市场品成为市场主流，且大体量产品入市对此类产品的价格也将造成较大冲击冲击一：挤出效应，政府占未来三年房地产市场保障性住房与据市场供应主流；其他商品住房相互比例预测冲击二：保障性住房对中低端住宅市场（量、价）造成极大冲击。保障性住房,40%今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济其他商品住适用房，同时完成约220万宅,60%户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。假设1：按照2006年全国住房销售量是504万套腿上，2009-2010住房成交量稳定假设2：保障性住房每年供应200万套在经济调整过程中改善型产品需求将下长期市场长期市场降，刚需型产品成为市场主流购房需求繁荣期衰退期萧条期复苏期经济衰退过程中，中产阶层受到较大冲击，而相应的改善型产品需求量也将受到较大冲击刚性需求改善型需求经济周期长期市场策长期市场策略略应对市场长期趋势，应以减少开工面积和供应刚需型产品为主要的策略刚需型产品为主?经济大势走弱，改善型需求减少或延迟购买，刚需成为市场主流；?所以，对于栖霞的长期操作项目而言，顺应市场改变产品供应结构（以中小面积的刚需型产品为主）。减少开工面积?经济走下坡路，整体需求量减少，所以需要较少开工面积予以应对；?案例实践：2008年万科中报显示，其将全年开工面积从848万平方米调整为683万平方米，竣工面积调整为586万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5%。短期市场短期市场近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台政策，企图重整市场信心10月17日国务院会议要求降低住房政策调整交易税费支持居民９月１６日起购房下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点2008年11月1日起，对个人11月9日国务院出台扩大内需十从10月9日起下首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下措施确定4万亿元调一年期人民币投资计划存贷款基准利率调到1%；对个人销售或购买各0.27个百分点住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税2008年8月9月10月11月12月短期市场短期市场各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征城市新近楼市扶持政策说明　老城区可购房入户，政府给予个人买房一　杭州市政府又出台了针对楼市的24条救杭州定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限市措施　1.恢复第二套房公积金贷款苏州　救市措施主要针对购房者。　2.一、二手房首付下调至20%、30%　上调补充住房公积金贷款额度，双职工家　上海市公积金管理中心发布《关于再次调上海庭最多可贷到60万元整本市住房公积金贷款额度上限的通知》　　在2008年10月1日至2009年9月30日　南京购房补贴:90平以下补贴1%90平以南京期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的上0.5%，均可享受住房补贴。　凡在2008年11月1日至2010年12月31　购买单套面积90平方米以下的由地方财宿迁日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的政给予房款总额5％的补贴。财政补贴。　1.“普通住宅”1.5%契税税率。　以100平米、单价4000元/平米的住宅石家庄　2.住房公积金贷款上限40万元计算，可减少契税负担1万余元。　1.对购房客户按购房款总额给予一定比例　面积小于等于90平米；补贴5859元。大西安的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级于90平米，小于等于144平米；。在政府救市政策以及年末小阳春行情的驱短期市场短期市场使下，近期市场成交开始活跃全国主要城市成交情况比较（11.10-11.16Vs.11.17-11.23）环渤海区域?北京成交2776套，环比增加32%?天津成交1191套，环比增加12%中西部长三角区域?成都成交1951套，环比增加24%?上海成交2624套，环比增加10%?南京成交851套，环比增加22%珠三角区域?苏州成交752套，环比增?深圳成交1650套，环比增加加5.3%12%?无锡成交765套，环比增?东莞成交749套，环比增加13%加22%在这一轮回暖行情中以降价迅速、小面积低短期市场短期市场总价为特征的楼盘销售较好南京11月热销楼盘无锡11.17-11.23成交各面积区段分布中电·颐和家园——小户型产品为主，推出500多套，销售300多套；万科·金域缇香——专门针对小户型降价促销，从1.1万/平米降到8500元/平米；降价当天销售过百套。苏州11月热销楼盘中海熙岸华府，7000-8000元/平米，大户型、降幅大；雅戈尔未来城，7300元/平米，地段好、小户型；数据来源：房地网（无锡、南京、苏州）中海国际社区，5500元/平米，品牌好、总房地网（无锡、南京、苏州）价低　；行动。?看清形式——目前的回暖只是政府救市政策以及年末小阳春行情共同作用下的一个短期行为，长期市场仍不看好。?抓住机会赶快行动——今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但大部分人都死在明天晚上。建议以价格换速度为重点、以刚需产品和短期市场策短期市场策略略客户为突破口作为栖霞短线项目操作的核心策略价格换速度?价格是熊市下营销突围的重要核心手段?牛市下营销核心回答的问题是“卖多少钱？”，熊市下下营销核心回答的问题是“怎样能卖出去？”?淡市下重点不在于突破价格的制高点，而在于快速跑量。针对刚需?目前市场、投资型以及改善型需求减少，而刚需正在成为市场主流；?案例：南京·万科金域缇香、无锡·雅戈尔未来城都是依靠针对刚需客户推出低总价产品取得了不错的销售成绩