谨呈：北京沿海绿色家园房地产开发有限公司北京东四百子湾沿海赛洛城项目整体规划建议报告北京事业顾问部2007年11月项目分析及建议?从项目地理位置的角度分析1000m1500m本1000m案?本项目位于东四环大郊亭桥东1公里处，这个区域相对来讲离国贸不远，未来发展前景较好，但由于开发较晚，使得本区域目前还比较“荒凉”，“郊区化”的氛围比较重，我们将此类区域称为“半郊区化”区域。也就是说本项目目前具有较强的“半郊区化”特性。项目分析及建议?项目的规划设计分析?纯北美建筑风格，开放式的城市化街区，风格各异的围合式Block有机组合，每个Block都好象城市中心的一个点，充分体现了“开放而又兼收并蓄”的设计理念。有着十足的“洋”味，既超前又时尚。?建筑形态采用板式为主、板塔结合的方式，涵盖了1F、2F、3F、4F、5F、6F、7F、8F、9F、10F、11F、12F、13F、14F、18F、21F、22F、23F、25F等，高低错落有序、波荡起伏，空间形态丰富、活泼，形成了亮丽的城市天际线。夜晚的灯光将会使这里的建筑群散发出更加灿烂的光芒。项目分析及建议?项目的规划设计分析?项目地块被市政路和城市绿化带分成四个部分，破坏了项目的整体性与统一性，而规划中的“生活轴”又约226自然地将四个地块有机地联系起来约140米米，“生活轴”以地块的左下角为起点，以与市政道路和城市绿化带形成60?—70?视觉舒适角度的态势向东北方向延伸，对地块中间的城市绿化带进行了的“黄金分割”，使本项目增添了更多的灵动性和生动性。也因此使“生活轴”成了本项目规划设计中最大的一个亮点。60?—70?9F6F项目分析及建议13F25F25F?项目的规划设计分析25F10F?在近1000米长的“生活轴”上，建筑体对视觉感官进行了有旋律地引导，8F6F北侧三栋25F的建筑集中在一起形成11F25F了感官上的繁华，给行者有欲罢不能的吸引力，在同时与南侧的两栋22F和25F的建筑形成呼应，使原本断断25F续续的“生活轴”更加紧密地形成了感14F官上的一体性。为将来把“生活轴”建9F11F成特色商业街提供了保障。4F4F5F6F?同时，在生活轴上有机地分布者“视8F觉截点”，使得“生活轴”的设计更加22F趋进于完美。25F项目分析及建议?项目的规划设计分析?本项目总建筑面积86万平米，其中住宅部分约56万平方米，商业部分面积约12万平米，配比约5:1.1，即22%左右的比例，远远高出了一般住宅项目的比例（一般住宅项目的商业配比约为5%—10%）。?结合本项目及周边实际情况，如果说本项目的商业为集中商业的话，消化起来还是比较容易的。?但，本项目的商业非集中商业，仅地上商业的战线就长达6000多米（粗略计算），如此的商业布局，仅仅靠本社区及周边居民来支撑其商业价值是根本不可能的。项目分析及建议?如何让商业的购买者确认本项目商业部分的商业价值呢？?我司认为，本项目的商业必须有大量的非本社区居民和周边居民来消费，即本项目的商业仅有部分为社区配套，大部分应该为“外向型”商业。?在一个“半郊区”化的地理位置上，规划大量“外向型”商业，这两点就已经决定了本项目住宅部分的“过渡型”功能，由此就决定了本项目的户型应以“小面积过度型”为主，即以经济型的1居和2居为主。?本项目建筑设计既超前又时尚，洋味十足，加之“小面积过度型”户型，同时配以800元的精装修（送家具家电及厨房设备），决定了本项目的住宅的最终使用者应该是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群。?住宅的最终使用人群反过来作用于商业，决定了商业的最终消费者应该同样是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群。项目分析及建议?本项目如此大规模的商业，其业态到底如何定位呢？?首先我们需要强调，商业业态的定位必须体现商业的最大价值。?我们可以试问，在北京什么样的商业业态价值最高、市场消化速度最快？回答是肯定的——餐饮、娱乐等业态。?说明：工商明文规定，酒吧属娱乐业，冷、西餐属餐饮。?京工商发2002109号：禁止企业（或个体工商户）以居民楼中房屋（含规划为商业用途的房屋）作为住所（经营场所）从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所（含“网吧”）、生产加工制造等五类经营活动；申请以居民楼中居住用房屋作为企业住所或个体工商户经营场所，从事除允许类和禁止类经营活动之外的其他经营活动的，原则上不予登记，但经房屋管理部门批准可用于商务或办公的，凭房屋管理部门出具的文件证件，可予登记。项目分析及建议D区?本项目被城市规划道路和城市绿化带划分为A、B、C、D四个分区。C区B区?A区是整个社区的门面，因此A区A区的定位对整个社区来讲十分重要。项目分析及建议A146FA216FA154FA224F项目分析及建议A144FA214FA154FA224F项目分析及建议A143FA213FA153FA223F项目分析及建议A222FA49FA325FA57FA146FA216FA1A811F12FA154FA224F项目分析及建议A222FA69FA325FA77FA146FA216FA21AA1A816—11F12FA154FA224F18F项目分析及建议A48FA222FA55FA69FA325FA77FA21AA1A816—11F12F18F项目分析及建议商务公寓商务公寓商务公寓酒店商务公寓酒店商业商业商务酒店式酒店公寓公寓商业商业项目分析及建议A9A16A18停车场A14A21酒店A15A22项目分析及建议A9A16A18A13A19停车场A14A21酒店A15A22项目分析及建议纯的“酒店、商业、商务办公区”项目分析及建议B5B5BR1R14RBB6R12RB5R2B6B12B20A4项目分析及建议B5BR14RB5BB6R12RB5R2B6B12B20A4项目分析及建议C1RB5R2项目分析及建议商业街商业街项目分析及建议?下面是我司对户型的具体建议：?在前面，我们已经得出了结论，即本项目住宅的最终使用者应该是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群，户型应以“小面积过度型”为主，即以经济型的1居和2居为主。?开发公司给出的户型定位：户型\面积配比表户型间隔户型面积所占比例总面积套数一居5010%560001120经济两居7035%1960002800（一居“半”）舒适两居8535%1960002306经济三居10510%56000533（舒适两居“半”）三居及以上12010%56000467合计（约数）100%5600007226项目分析及建议?对上述户型配比定位我们认为没有问题。但因为本项目是先有规划然后在进行户型面积定位及设计，因此，可能会出现因设计方面的处理而使户型面积及配比有小调整的可能。?我们来看一下本项目楼座的具体技术指标：?本项目住宅少部分为L型短板，进深分为15m、16.5m、16.8m三种；绝大部分为板楼设计，南北向楼座除B1、B7、B14、B21进深为16.8m外其余楼座进深均为13.4m；东西向楼座除D12（8F）外均为4F、5F、6F，除C14（6F）、B6（5F）、B6R（5F）进深为13.4m外其余均为10.5m。?常识告诉我们，要保障户型的配比，关键在于如何解决进深为16.8m的楼座的小户型设计，其余楼座的小户型设计都比较常规，只是怎么能更出彩的问题。项目分析及建议?下面是我司提出的户型设计原则建议：?东西向：?东西向4层——1梯三户的小户型跃层设计，不带电梯。阳台进深1.8米。?东西向5层——建议为5.5F，1梯三户的小户型跃层设计，不带电梯。阳台进深1.8米。?东西向6层——建议为5.5F，1梯三户的小户型跃层设计，不带电梯。阳台进深1.8米。?外观造型——4F、5.5F参考“天津万科水晶城”。?其他层数——1梯三户的1居设计/1个1居+2个经济型两居/1个跃层2居+2个经济型两居，带电梯。项目分析及建议?下面是我司提出的户型设计原则建议：?南北向：?南北向4层——1梯两户的跃层三居，不带电梯；阳台进深1.8米。?南北向6层——建议为6.5F，1梯两户跃层三居，带电梯；阳台进深1.8米。?外观造型——4F参考“天津万科水晶城”。?其他层数——1个1居+2个经济型两居/1个跃层2居+2个经济型两居/两个舒适型两居，带电梯。?在端单元山墙可开窗的情况下，建议设计为舒适型两居或经济型三居（进深大于14m者除外）项目分析及建议?下面是我司提出的户型设计原则建议：?16.8m进深楼座的小户型设计是一个难点！！！?我司对16.8m进深楼座的小户型设计建议如下：项目分析及建议?下面是我司提出的户型设计原则建议：?16.8m进深楼座的小户型设计是一个难点！！！?我司对16.8m进深楼座的小户型设计建议如下：项目分析及建议?下面是我司提出的户型设计原则建议：?16.8m进深楼座的小户型设计是一个难点！！！?我司对16.8m进深楼座的小户型设计建议如下：项目分析及建议?下面是我司提出的户型设计原则建议：?其他原则：?首层户型尽可能有小错层设计。?所有住宅单元入口必须是内向入口。?层数在6F以上的楼座每个单元建议有大堂设计。?顶层尽量为小跃层设计（或跃层两居或跃层三居）。?首层有底商的建议底商为大户型设计，考虑前店后家的形式。居住部分的功能及设施要完备、独立。同时也要考虑到整体作为店面的可能性。?要充分考虑户型的多样性与变化性，避免千篇一律。