君悦阁价格策略报告世联君悦阁项目组2005/01/10本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。产品分析本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。项目基本情况?占地面积：2625m2?总建筑面积：22222.1m2?容积率：7?建筑覆盖率：35％?26层共334个单位?1-4层：大堂、商业?5-26层：公寓、住宅?停车位：70个（地面21、地下49）?户型面积：29、42、44、49、55、80?土地使用年限：70年产权，1993－2063年本报告是严格保密的。户型统计单房1房1厅1卫2房2厅1卫29m242---55m280m260套217套18套21%74%6%DA,C,C‘,E,FB以上单位为7-26层可销售户型合计295套本报告是严格保密的。项目主力户型分析3DD户户型：型：单身公寓，6060套套建筑面积29m29m22空间方正、实用特点：最小特点：最小户户型型2?面积小，总价低3.3m?空间方正实用开间?市场需求高?投资、过渡两相宜厨房、洗手间1不占使用空间本报告是严格保密的。项目主力户型分析C’C’、、CC户户型：型：开间3m1房1厅，6969套套1特点：特点：户户型尤型尤为为窄窄长长?单面采光1双阳台?进深过大，功能分建筑面积41m2区受限?C’阳台为内阳台内阳台设，计全面积，总价计，算全高面积?适合办公、商用，客户面窄建筑面积43.2m2本报告是严格保密的。项目主力户型分析AA户户型：型：1房1厅，78套78套1建筑面积43m43m22特点：特点：优势资优势资源源户户型型?卧室、客厅均有采光面房、厅均有采光，送窗?明卫、明厨1台面积?厅宽4.5m，居家尺度4.5米开间，2采光良好?适合自住兼投资4灵活空间间隔生活阳台3经济实用小户型中5的大尺度卫生间本报告是严格保密的。项目主力户型分析EE户户型：型：1房1厅，6161套套1建筑面积50m50m22特点：最特点：最优资优资源源户户型型2?客厅、卧室大面积采光?明卫、明厨功能块分割自如21双面采光，采光充足?大尺度生活阳台?面积较大，适宜居住3.7m开间34宽敞生活阳台本报告是严格保密的。项目主力户型小结可满足客户户型面积总价适用性群大小D★★★★★★★★★★★★★★★投资、过渡C’/C★★★★★办公、自住A★★★★★★★★★自住、投资E★★★★★★自住、投资根据小户型的特点★越多表示该项目资源越有优势本报告是严格保密的。产品小结：?本项目是典型的首次置业选择和投资物业。本报告是严格保密的。客户分析本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。客户需求分析在现有登记的800个客户中，通过电话、面对面访谈及客户问卷调查，客户登记本记录已有客户进行统计分析。本报告是严格保密的。客户意向分析面积需求统计：需求户型D户型C/C’户型A、E、F户型（29m2）（41-43m?）（44-59m?）户型数量60套71套146套需求数量290人110人400人需求与户型数量比4.841.552.74分析：?D户型在小户型中的需求与户型数量比最大，因此D户型需要考虑溢价；?C/c’户型在小户型中的需求与户型数量比最小，需要考虑降低劣势单位的水平差，突显价格优势。本报告是严格保密的。客户意向分析购买用途：自住投资短期过渡长期自用办公20%18%17%45%55%楼层：7-10层10-15层15-20层20-26层41%33%16%9%分析：?投资客户比重超过一半，自住客户还有20%为短期过渡，客户趋向购买低层，说明大部分客户承受力有限，因此垂直极差不宜过大，应降低高区价格压力，达到均衡销售的目标。本报告是严格保密的。投资客户是主流主流客户心理描述：?倾向于选择尽可能低的楼层以减低资金投入；?倾向于计算投资回报率和收益；?对单位选择时对总价更加敏感，喜欢小面积户型；?对楼层不敏感，不同楼层租金的差距太小；?对朝向比较敏感，不同朝向租金差距比较悬殊；本报告是严格保密的。核心均价确定本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。核心均价范围确定方法本项目选择市场比较法?决定核心价格的因素：片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分（共30项子因素）的影响；?周边楼盘与本项目各因素的比较；?通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。本报告是严格保密的。本区域项目情况项目名称推盘量户型组成（套数比）起价均价最高价蓄客时间销售期销售率单房23m2：62％?金茂礼都7801房43m2：36％6580760085004个月6个月100%?2房62m2：2％?1房53m2：23％都市千千汇3042房70m2：59％6000780089004个月9个月100%3房100-126m2：13％复式220-230m2：5％燕南路881房46-52m2：29％号22522房75-84m：21％7600847096003个月2个月100%(一、二3房93-137m2：43％期)4房159m2：8％1房47m2：20%?时代都会8702房70-81m2：60%?6700830011000/10个月100%3房120m2：20%单房32-34m2：15％城市主场13281房45m2：70％6400730079001个月2个月53％2房62-66m2：15％单房28-32m2：6％60%含御景华城35761房33-44m2：40％6300790094003个月2个月500余套2房45-76m2：44％3房80-84m2：10％返迁户君悦阁29580003周1个月90％（目标）以上售价均为毛坯价格本报告是严格保密的。现场对比楼盘选取原则?现现有客有客户资户资源：源：内部登记期间上门客户数量920920个个（到12月7号为止），其中782782个个属于华强北周边居民和上班客户。认筹期间上门客户数量656656个个（到1月4号为止），其中562562个个属于华强北周边居民和上班客户。?本本项项目可售套目可售套数数：：原可售原可售单单位位295295套套（其中发展商预留4个整层套给关系客户，20层以上7个整层单位预留给发展商大客户）现预计现预计可售可售单单位位仅仅未未130130余套余套项目体量小，可售单位仅百余套。而到目前为止，在没有进行正式推广的前提下，累计华强北客户资源已超过500位，主要为集中在华强北周边区域的居民和商业客户；另根据现场的统计，上门客户关注竞争项目主要集中在华强周边，故本项目主要考虑此类小户型楼盘作为对比楼盘。本报告是严格保密的。对比物业分布区域梅林笋岗城市主场八卦岭景田中华强北心金茂礼都燕南路88号门区、东御景华城岸岗厦口湖玮鹏花园罗石厦南山本报告是严格保密的。项目优劣分析项目自身优势?户型：户型小巧精致，方正实用，1房为主，区域投资热点；?交通：靠近公交车站，地铁口物业；?入市时机：现楼销售，入伙等候期短。项目自身弱势?道路：环绕项目的道路均有车行管制；?建筑：设计方案较陈旧，产品形象不高，不带装修；?配套：体量小，自身配套缺乏；?土地年限：93年的70年产权。本报告是严格保密的。市场比较法确定比准价格均价带装修正折算均项目名称修毛坯系数价权重权重均价玮鹏花园（一房）——84000.9898307.610%830.76燕南路88号（一房）——81150.9928050.115%1207.51售罄项目金茂礼都810076000.9817455.630%2236.68御景华城850079001.0658413.530%2524.05在售项目城市主场780073001.0927971.615%1195.74小计　　　　100%7994.74按照毛坯价格对比打分，君悦阁毛坯市场比较价格为7995元/平方米；在未考虑溢价因素的前提下基本价格在7950-8100之间。本报告是严格保密的。我司对实现均价的考虑溢价可能性贬损可能性?片区市场相对空白，华强北小户型唯一性；?年限问题严重影响项目价格提升；?地铁正式开通，地下交通的实质性效果；?项目销售进度缓慢，市场反应负面；?大客户的出现，内部客户的消化；使得真正?后续物业管理服务等因素也引起价值贬损；推出的房号不足200套，稀缺性；?现楼销售，易于建立客户信心；为了实现项目利润最大化，结合市场情况和客户分析；综合考虑后我司认为实收均价应当在市场比准均价的基础上溢价200-300元；力求突破8300元/平方米本报告是严格保密的。价格表制作过程本本报报告是告是严严格保密的。格保密的。价格表策略目标实现手段均价提升：深入挖掘户型价值，提升优势户型价格速度保证：区域项目分析，价格分布有竞争优势均衡销售：根据客户意向合理调整极差本报告是严格保密的。市场借鉴一——玮鹏花园三期振中路FGHIFGHIFGHI-650-950-930-700-700-950-930-700-750-1000-1030-200燕EE-580E-650-150南-5005号楼-580J-6806号J7号楼J上路楼步-500-650-600-400-500-680-650-400-500-650-6000DCBADCBADCBA路深南中路一房47m2占20%；二房77-81m2占60%；三房102m2占20%水平差借鉴点：?同类户型南北向销售速度均衡，原因是水平差较合理，因为小户型客户对朝向敏感度不高。故小户型项目，朝向差不宜过大。本报告是严格保密的。市场借鉴一——玮鹏花园三期5栋6、7栋顶层顶层2031层4031层－—27层24层30垂直差借鉴点：22层6019层?中高区两房销售较为困难，主要由于垂直极差5010018层17层2140较大，市场接受度小。对小户型项目，高层销售压力大将成为销售主要障碍；808012层9层?5栋