合肥众安绿色港湾项目整体定位与发展战略研究2006.08版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本项目整体形象定位欧洲风情小镇——3000亩别墅新市镇本报告是严格保密的。2报告的主要内容1项目整体定位与发展战略回顾2分期开发策略及各期物业组合3各期经济指标确定及经济测算4启动区相关问题初步研究本报告是严格保密的。3项目整体定位及发展战略回顾发展战略“以房为主，以游为辅”——房地产是本项目的价值核心，休闲旅游是形式和手段之一。整体定位迎接滨湖时代，引领合肥休闲度假的生活方式，打造一座旅游与居住功能和谐发展的新市镇。房地产项目以“resort”模式启动，逐步融入城市，由第二发展战略居所向第一居所发展的中高档复合型社区。旅游项目理性投入、科学运营、整体规划、分主题开发，发展战略成为提升房地产价值的有力支撑。迎接滨湖时代，引领合肥休闲度假的生活方整体定位式，打造一座旅游与居住功能和谐发展的新市镇。合肥市滨湖战略将带动整个城市向南发展，本项目作滨湖时代为滨湖时代的领跑者，将重新定义区域价值，加速区域城市化的进程，并最终从城市化进程中获利。当旅游度假成为一种时尚，集居住与休闲度假为一体生活方式的度假型社区将引导合肥都市生活新风向——“回家就是度假的开始……”。本项目将旅游、居住等功能复合在一起，用丰富的物和谐发展业形态和独具特色的游乐项目满足不同层次、不同年龄的客户需求，缔造一个和谐发展的活力社区。依托项目规模优势，造一座城，将居住与生活、休闲新市镇、购物、教育、就业等融合建立一个自给自足型的新市镇。项目不是真正做旅游地产，而是要建成一座旅游小镇，成为旅游休闲的目的地。本报告是严格保密的。5?客户定位?产品定位客户定位----合肥市及周边市县私营企业主、企?形象定位业高管、自由职业者和政府高官等中高收入人士?公园定位?规划实现临近省市如南京、杭州、上海等度假、投资?随着项目的开发，目标偶得客户客户客户由单一向多元化发展。重要客户?核心客户的需求特征：?满足45－55岁的财富阶层核心客户购买别墅进而占有资源、实合肥周边市县自住和投资客户现财富的积累、享受大家庭带来的定期和父母子女生活来源：周边市县如六安、淮南、巢湖、蚌埠等一起的和谐安全的生活方式职业：私企老板、生意人、与合肥有工作往来等需求；的个人?满足35－45岁准财富阶层行业：建材、药材、矿业、贸易、政府等及中产阶层由换房带来的别墅梦想，以及大家庭带来的合肥市区的自住和投资客户定期和父母子女生活一起的和谐安全的生活方式等需求来源：合肥老城区、高新区、政务区和经开区等；职业：私营企业主、企业高管、自由职业者和政府高官?满足外地及周边客户给自己行业：大型科技企业、金融行业、贸易、三资企业、政府机关、媒体购置未来养老和目前小孩享等受教育等需求。本报告是严格保密的。6?客户定位?产品定位产品定位----以丰富的产品组合（独栋＋联排＋?形象定位花园洋房＋多层）满足多层次需求，降低大盘开发的风?公园定位险?规划实现产品?不同开发时期的产品开发物业类型面积区间容积率价值体系分级组合——保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实价值标杆产品高档面积300m2，占的面积现产品及资源分配结构的良舒适型独栋0.3，提高整个社产品约2.5亩/栋性循环。区品质?整体以中高档产品（联排面积≤300m2，占的面小独栋0.4，花园洋房）来快速回笼资积约1.5亩/栋金，高档产品（独栋，双拼本别墅）建立区域价值，中档项中高双拼面积250m2左右0.4主要利润来源产品（多层）实现城市价值目档联排面积控制在180-220m20.6，主力产品最大化。产产品品叠加面积控制在170-220m20.8?大规模同质化的住区容易组1.0-花园洋房5-6层，100-160m2导致与城市物质空间和社会合1.2功能的割裂，在小镇模式中，别墅、联排、花园洋房的总价差异在住区内构筑起复注：1.本项目规划限高24m，故最高为8层建筑，如有可能建议合的人群，增加交往与交流5-8层，8层可做电梯1.2-适中当档突破规划多层限制，增加10层以上小高层建筑。快速回流资金碰撞的机会，增加住区活力洋房，面积80-140m21.5。2.独栋在未来5年内属于稀缺性产品，最大限度争取报批，如遇强制性规划限定，可通过适当的产品创新加以改良。本报告是严格保密的。7?客户定位?产品定位形象定位----欧洲风情小镇（体现元素：异域风?形象定位?公园定位情的、休闲的、体验的、小镇的）?规划体现?形象定位的原则以国际化的视野，演绎欧洲风情。原汁原味的欧洲风异域风情情小镇，每期有各自的主题，形成不同的风貌区；同?对应目标消费群的价值取向：合肥中高端客户喜欢的建筑形时通过细节符号的打造体现项目的整体性与连续性。象-----创新的、现代的、欧化的；以各种休闲度假元素引领合肥度假休闲的新风向。通?能够与市场形成差异化，异域过小镇中心广场（教堂、钟楼）、人工湖、水岸商业风情建筑一方面容易演绎，另休闲的、滨河栈道、阳光沙滩、网球中心、郊野公园、慢跑一方面鲜明的建筑特征易于识道、果园、星级酒店、运动拓展、艺术中心等的打造别；，以多种商业形态、多样生态配套，积极营造休闲为?案例研究表明，目前国内成功主的小镇氛围。的郊区大盘开发多以异域风情建筑启动，这充分说明市场对大面积的公共空间，提供人们休憩聚会、活动参与的洋派建筑的接受度。场所，为人与人的交流创造了生活体验；让人对社区?体现元素体验的的依恋和分享成为社区不断增值的基础，体现出大型?异域风情的建筑，以欧洲各国社区的价值所在。不同风格的建筑形成多个主题居住组团；?休闲度假的生活方式，增加体集人文、景观、居住、购物、休闲、旅游、餐饮、娱验式的休憩节点；小镇的乐为一体，由复合型的物业、多元化的人群、多样化?小镇的，满足多功能需求的综生活组成的活力小镇。合居住区。本报告是严格保密的。8?客户定位?产品定位公园定位----围绕休闲、生态、人文、度假等?形象定位?公园定位主题展开，在市场可实现的基础上，兼顾资源和投?规划实现入?公园在项目中的作用是通过公??极大提升项目品质极大提升项目品质艺术世界园建设，所取市镇配套资源，??建立和高端客户关联建立和高端客户关联提升区域价值，为房地产开发?戏剧博览馆、艺术画廊??高附加值高附加值增值。、黄梅戏艺术中心等?公园的所有主题都围绕休闲、生态、人文、度假来展开，在市场可实现的基础上，兼顾资度假国际社区源和投入。??建立度假生活方式建立度假生活方式?根据市场的供需分析，建立五?度假酒店、高级会所、??支撑房地产价值支撑房地产价值个主题区，生态湿地、情人园度假别墅、美食街、风??公园核心盈利点公园核心盈利点、拓展运动中心、艺术世界、情商业街度假国际社区。??利用资源低成本投入利用资源低成本投入生态湿地庆典中心拓展运动中心??形成区域认知形成区域认知?烧烤、骑马、垂钓、野??迅速聚积人气迅速聚积人气营、生态美食、湿地科??现金流产品现金流产品普教育等?中式婚礼（绣楼、乐队、轿?儿童体验乐园子）、西式婚礼（教堂、风、青年拓展区车、绿地）、结婚外景等、网球中心本报告是严格保密的。9?客户定位?产品定位规划实现----通过规划小镇中心、组团开发、功?形象定位能分区等实现项目的整体定位?公园定位?规划实现生态湿地公园生态湿地郊野公园、烧烤园、坡地、野营地?旅游休闲小镇规划的关键因素、马场、山地自行车道等?有聚集人气公共核心区域网球运功中心?多组团，多主题，组团间有连网(国际网球交流中心、网球接三期联球二期(联排排、叠中学校等?旅游路线移步换景)、独栋)加心?商业主体＋人文＝旅游景点餐饮娱乐休闲区主题餐饮、露天咖啡茶座、世?强调休闲体验节点界美食广场、歌厅、酒吧等区一期(独栋街渔人码头业度、联排）商假?岸酒社区开放空间、小镇中心等的水店商务会议区建设和经营成为大型社区的核沿河景小镇动观设度假酒店、会议室、商务心竞争优势，本项目的重点在人工湖设施施、运一期会所中心四中心、商务会所等于营造一个成熟、便捷和可以期(，顶联主入口级排、自我更新、循环和完备生活配别墅叠儿童公园五期）加艺术创意区套的社区。六期(多层为主为(洋六主房沿河木栈道、慢跑道、沿辅，联、，公建为辅）期）排小高(、层河设置艺术长廊（loft）多叠层加为学校为、文化艺术主题店主）次主题庆典服务区公园运动休闲区小镇中心设置教堂、钟楼、庆高尔夫练习场、青少年拓展典广场，婚庆特色商业等；集果林、生运动中心、户外活动交流中中式商业本报告是严格保密的。态绿地心10报告的主要内容1项目整体定位与发展战略回顾2分期开发策略及各期物业组合3各期经济指标确定及经济测算3启动区相关问题初步研究本报告是严格保密的。11?案例研究?开发次序近郊大盘案例：上海金地格林世界的规划?开发节奏、开发次序与开发策略?分期物业组合整体定位：以多元化产品高形象占位区域市场，打造一座近郊城?区域：外环外，嘉定区南翔镇，距离人民广场40分钟左右车程。?占地面积：2100亩。?物业类型：由独栋、叠加、联体别墅、18层公寓组成、花园洋房、风情街等多种物业组成。?综合容积率：0.65。售楼处?分期开发:分四期开发，各期风格各异，一期占地800亩，法国普罗旺斯风格；二期北美风情；三期澳大利亚风情；四期东南亚风情。联排风情街小高层本报告是严格保密的。12产品策略：以丰富的产品线降低大盘开发风险规划分区多层和小高层公寓酒店及酒店联排和叠拼别墅区17式公15寓公寓