谨呈：哈尔滨中威投资有限公司哈尔哈尔滨滨中威群力中威群力项项目目市市场调研报场调研报告告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本次汇报提纲Part1Part1Part1Part1哈尔哈尔哈尔哈尔滨滨滨滨宏宏宏宏观经济环观经济环观经济环观经济环境分析境分析境分析境分析Part2Part2Part2Part2哈尔哈尔哈尔哈尔滨滨滨滨市房地市房地市房地市房地产产产产市市市市场场场场分析分析分析分析Part3Part3Part3Part3哈尔哈尔哈尔哈尔滨滨滨滨市消市消市消市消费费费费者分析者分析者分析者分析Part4Part4Part4Part4本本本本项项项项目目目目属属属属性界定及性界定及性界定及性界定及发发发发展方向初判展方向初判展方向初判展方向初判附件：1.访谈纪要；2.调研问卷数据本报告是严格保密的。21哈尔滨宏观经济环境分析?哈尔滨宏观经济状况分析?哈尔滨城市发展规划及趋势本报告是严格保密的。3哈尔滨宏观经济状况分析本报告是严格保密的。4近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑哈尔滨全市历年经济发展状况?哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长亿元GDP总额年增长率300018.78%20%13.5%，处于高速发展阶段250014.83%14.40%，对房地产市场的发展形2436.8200011.71%成有力支撑；10.00%20941830.413.50%15001680.510%8.92%1414.81232.110001120.11002.7?GDP增长速度与东三省其500他副省级市相比略慢，可00%以解释哈市房地产市场增20002001200220032004200520062007速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快东三省副省级市哈尔滨沈阳大连长春，房地产市场将有更大潜2007年GDP（亿元）2436.8305530052501力；较上年增速13.5%17.7%17.0%17.2%房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系?经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展小于4%4%-5%5%-8%大于8%关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。萎缩停滞稳定发展高速发展哈尔滨为13.5%本报告是严格保密的。资料来源：《哈尔滨统计5年鉴》；《哈尔滨统计局网站人均GDP虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大哈尔滨全市历年人均GDP发展状况?近年来，哈尔滨人均GDP(元)高速增长态势，2007年达30000人均GDP年增长率20%24768元。按现行汇率折算17.43%2400014.46%13.38%12.80%达到3393美元；15%1800012.11%9.72%21374?2006年人均GDP21374元17464188522476810%1200014872，为全省的1.3倍，省内财129937.95%10563118425%富人群相对集中。600000%20002001200220032004200520062007?与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度东三省副省级市哈尔滨沈阳大连长春较慢，但根据其重要的区2006年人均GDP（元）21374354084257923678域地位，未来增长潜力巨较上年增速大。13.38%15.7%19.1%13.9%人均GDP与房地产发展关系?根据人均GDP与房地产发发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段展关系模型判断，哈尔滨人均GDP（美800～30003000～40004000～80008000以上房地产正处于快速发展期元），潜力很大，发展势头看需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主涨。超速发展快速发展。以数量为平稳发展。以质量为缓慢发展发展特征单纯数量型主，数量与质量并重主，数量与质量并重综合发展型本报告是严格保密的。资料来源：《哈尔滨统计6年鉴》；《哈尔滨统计局网站哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加?哈尔滨人均可支配收入稳哈尔滨全市历年人均可支配收入步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高；?城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加；?哈尔滨的人均可支配收入在东北的副省级市中最低，未来有较大提升空间。哈尔滨沈阳大连长春06年人均可支配收入11230.911651.41335011358比较（元）本报告是严格保密的。资料来源：《哈尔滨统计7年鉴》；《哈尔滨统计局网站住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间?恩格尔系数可以衡量人民哈尔滨城镇居民消费结构表生活水平，住房支出比应和年份200120022003200420052006人民的生活水平协调发展;恩格尔系数(%)40.83938.838.934.433.7住房支出比(%)10.310.29.810.39.210.1?哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不（恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额）变；50%恩格尔系数住房支出比?以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明40%，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占30%比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间20%。10%0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年本报告是严格保密的。资料来源：《哈尔滨统计8年鉴》；《哈尔滨统计局网站房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃?2007年，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展；?近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有(亿元)房地产投资(亿元)房地产投资增长率24035%下降，但仍尚处于基本正常30.48%187.430%的范围之内，与发达国家正200157.825%常比例20-25%相比差距不160140.217.91%12020%大，说明哈尔滨房地产投资12010616.83%18.70%83.989.913.21%15%较为活跃。8012.55%10%7.15%405%00%2001200220032004200520062007异常基本正常正常运行基本正常异常2007年-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%18.7%房地产开发投资额增幅适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%18.2%本报告是严格保密的。9/固定资产投资反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈缓式增长态势哈尔滨商品房施工、竣工、销售面积?哈尔滨房地产市场近年来2000发展平稳，2006年之前没单1500有出现较大的波动；位平：1000方米500?2007年房地产施工面积有0所萎缩，同时销售面积首次2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年大于竣工面积，表现出07商品房施工面积907.55815.21039.61204.61348.41585.61502.2年哈尔滨市场供不应求；商品房竣工面积523.27382.04418.1510.1524.8667.3698.2商品房销售面积354.42349.1390.78459.4513.6674.4748.9?房地产投资、商品房施工、竣工以及销售面积都呈缓哈尔滨房地产增加值与第三产业增加值式增长态势；而房地产业增150012%单加值还有所降低，哈尔滨房9%位1000：地产价格仍存在较大空间。亿6%元5003%00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产业增加值45.655.159.169.17859.966.2第三产业增加值471.9536.9594.5668.2761.9885.41011占比9.66%10.26%9.94%10.36%10.24%6.77%6.55%本报告是严格保密的。资料来源：《哈尔滨统计10年鉴》；《哈尔滨统计局网站城市人口阶段性增长，06年迎来人口增长高峰期，新增刚性需求将在未来几年持续消化市区总人口及增长率（单位：万人)?近年哈尔滨市区人口呈阶段性增长趋势，06年迎来600总人口增长率20%人口增长的高峰期，随之带472.718%500476.9来大量商品住宅需求，导致16%394.539918.47%07年哈尔滨房地产市场供40035014%307.4311.812%不应求，价格快速上涨；12.71%30012.25%10%8%?按照城市人均住房面积计2006%算，2006年哈尔滨新增刚1004%性住房需求为竣工面积的近1.43%1.14%0.78%2%3倍，供求缺口巨大，将带00%来哈尔滨市场未来几年的需200112200232003452004620057求热潮；20062007?2007年市区新增人口数量为3.7万人，07年人均住??0606年城市人均住房面年城市人均住房面积为积为17.5417.54平米，平米，05-0605-06年市年市区区人口增人口增长长房面积为18.85平方米，刚73.773.7万人，不万人，不计换计