长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究(2006年9月)长沙市建委长沙市市政建设专项指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部世联地产顾问（深圳）有限公司WORLDUNIONCONSULTANCY一座城市必须具有自己特殊的文化品格和精神气质，才是有品味的城市。长沙的城市建设，应当十分注重文化建设，十分注重历史文脉的引言传承，让整个城市都散发出浓浓的文化气息，使更多人喜欢这座城市，向往我们长沙。——长沙市委书记梅克保当我们长沙在迈向全面小康的征途上，当我们经济在稳定发展中，我想一个非常重要的问题，追求什么品位，我们的价值品位更高尚。这需要发展我们的先进文化。——长沙市长谭仲池引言从2006年7月酝酿到本次汇报前期全面的调查和科学的分析方法成为本次研究重要、完善的支持系统此次研究成果旨在为长沙太平街历史文化街区保护与实施策略提供第三方意见和建议此次研究成果来自世联与长沙市建委长沙市市政专项建设指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部引言精诚合作与集体智慧的结晶同时感谢长沙市委宣传部长沙市市志办长沙市规划局长沙市文化局长沙市商业局长沙市旅游局等各部们………鼎立协助并提出宝贵建议引言此次汇报内容来自多视角的真实调查和理性的分析研究汇报内容1太平街历史文化街区保护项目发展模式界定2太平街资源条件分析3太平街保护项目承载的历史使命与目标4太平街保护项目总体定位与功能定位5太平街街区保护与商业改造实施策略研究6太平街保护项目效益评价与风险分析1太平街历史文化街区保护项目发展模式界定城市背景区域背景发展模式界定发展模式界定城市背景A.历史文化名城B.革命摇篮、山水名郡C.影视娱乐之都1城市背景2区域背景A.长沙是国务院公布的首批二十四个历史文化名城之一3发展模式界定B.历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称C.中国影视传媒和娱乐文化产业最发达的城市之一发展模式界定区域背景——太平街所在的五一商圈是城市最核心、最高档的商业消费中心，是长沙市乃至湖南省的商业名片城市背景1A.城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市2区域背景唯一的市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺3发展模式界定B.五一商圈的百货汇集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全的百货商店，是市民购物的首选C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高的商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是目前长沙年轻人休闲娱乐的主要集聚地发展模式界定发展模式——根据街区与城市的关系以及所依托的发展资源，历史文化街区有三种发展模式1城市背景依托商业中心发展模式2区域背景典型案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路…3发展模式界定依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口…双重依托发展模式（商业中心与旅游资源）典型案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪…发展模式界定模式特征——不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征1城市背景依托商业中依托旅游资类型双重依托发展模式心发展模式源发展模式2区域背景非城市中心，临近旅游景商业中心，与旅游景点结区位特征城市商业中心点合3发展模式界定城市商业中心区位城市中心商业价值及旅游依托资源强势旅游资源的商业价值资源大型购物中心、主步行街，附近有大型购物商业业态特征步行街力店、步行街中心以具有怀旧色彩的业种如百货、服装、精品以旅游纪念品、当地手工旅游纪念品、古玩书画、商业业种特征购物、餐饮、休闲艺品、当地特产、特色餐手工艺品、土特产品、茶娱乐等现代商业饮及休闲娱乐等为主楼咖啡、酒吧等为主历史文化、古建筑，本身历史文化、原生态生活方街区吸引力商脉、现代商业成为景点式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民＋游客广州上下九路、深杭州清河坊，绍兴仓桥直典型案例黄山屯溪老街、阳朔西街圳东门街、泉州中山路发展模式界定太平街发——太平街位于城市商圈核心位置，自身具有展模式历史文物资源且与城市主要的旅游景点临近，具备双重依托发展模式条件1城市背景2区域背景5分钟3发展模式界定5分2分钟钟10分五一钟商圈岳麓山风景10分名胜区钟太平街岳麓书院贾宜故居依托商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区结论太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径。1太平街历史文化街区保护项目属性界定2太平街资源条件分析案例简析成功要素总结太平街资源条件分析我们研究了20多个国内外历史文化街区保护的资源条件分析案例，从中总结出成功历史文化街区的基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验1案例简析2成功要素总结3资源条件分析同类型案例：初步考虑案例初步考虑案例杭州清河坊杭州清河坊、杭州清河坊、太平街具有城市中心和?绍兴仓桥直街苏州山塘历史街区苏州山塘历史街区平遥南大街、泉州中山路平遥南大街、泉州中山路双旅游重特征泉州中山路黄山屯溪老街黄山屯溪老街斯特勒格大街，丹麦研重点究类同一型的案例绍兴仓桥直街绍兴仓桥直街?巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国扬州东关历史街区扬州东关历史街区选择成功的旅游依托型案为参例作考?旅游依托型案例：重庆瓷器口、阳朔西街重庆瓷器口、阳朔西街徐州户部山徐州户部山重庆瓷器口开封宋街、南京夫子庙开封宋街、南京夫子庙黄山屯溪老街西安莲湖历史街区西安莲湖历史街区阳朔西街柏林柏林MitteMitte街区、斯特勒格街区、斯特勒格大街，丹麦大街，丹麦巴约纳巴约纳LaLaPlachottePlachotte街坊街坊改造，法国改造，法国通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区资源条件分析不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式?1案例简析悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代丰富的历史文化内涵?文物古迹：具有名人、名事件等历史古迹硬?宝贵的文化遗产：建筑反映某一时代特征2成功要素总结件因独特的建筑格局、风格?具有历史性的地方传统建筑及格局素3资源条件分析优越的区位?位于城市中心或临近强势旅游资源悠久的商脉?从古代以来就是城市的商业贸易中心，近代商业繁荣。KPI体系富有活力的传统人文生态?改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承软和发扬件符合消费者需求的商业?符合市民或游客需求的商业业种因素?多元化业态组合，人们可以在历史街区购多元化的商业功能组合物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长?有效的经营管理模式维护历史街区的特良好的经营管理模式性及符合市场需求，实现历史街区的复兴资源条件分析太平街具备成功历史文化街区的硬件因素，软件因素是本研究要重点解决的问题丰富的历史文化内涵湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾1案例简析宜故居……硬件2成功要素总结独特的建筑格局、风格明清格局，传统建筑风貌保留完因好素3资源条件优越的区位城市中心，五一商圈内，周边旅游资源丰富悠久的商脉KPI自古以来就是商业中心体系长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐渐消失，街区失富有活力的传统人文生态去活力，生存环境恶劣软小商品、干货等经营品种不符合件符合消费者需求的商业长沙市民和游客消费者需求因素多元化的商业功能组合购物占比过大，餐饮、休娱缺乏良好的经营管理模式自发形成，不成体系结论太平街具备了成功历史文化街区的硬件因素，软件因素则明显不符合，但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状，并通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期繁荣1太平街历史文化街区发展模式界定2太平街资源条件分析3太平街保护项目承载的历史使命和目标城市发展区域协调自身发展使命和目标使命和目标城市发展——太平街成功保护将推动城市商业、文化、旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城的地位1城市发展A.太平街的成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和履行国家文物法和地方法规的义务2区域协调3自身发展B.太平街的成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚的文化底蕴4使命和目标C.太平街的成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带中文化领头羊定位D.太平街的成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”的功能规划E.太平街的成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推动“十一五”旅游业发展目标的实现使命和目标区域协调——太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功能结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴1城市发展A.太平街的成功保护有利于完善五一商圈功能结构，弥补目前商圈在文化休闲功能的缺乏，提升整个商圈的文化2区域协调品位3自身发展4使命和目标B.太平街的成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街的成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目的地，共同打造城市中心大旅游区使命和目标自身发展——太平街成功保护有利于改善街区生态环境，提高居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值1城市发展A.高桥大市场成为长沙的商贸批发中心，取代太平街的批2区域协调发市场空间，加速了太平街商业的衰退3自身发展B.相对于黄兴路的租金水平，太平街商业价值严重贬损，4使命和目标需通过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值C.太平街是城市发展的缩影，历史街区的成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，