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抚顺皇家马德里花园营销策划报告
抚顺皇家马德里花园营销策划报告
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抚顺皇家马德里花园营销策划报告二O一O年三月2010,谁将成为抚顺城市豪宅代言者?报告目录一、一、项项目本体解析目本体解析二、二、项项目目营销营销目目标标三、市三、市场竞争场竞争分析分析四、整体四、整体营销战营销战略略五、五、营销营销策略分解策略分解一、一、项项目本体解析目本体解析※地块基本信息※规划产品分析项目区位新湖国际花?项目位于抚顺市顺城区东部,浑河以新湖国际花园(二期)北;园(一期)抚顺二中上河郡?东侧:紧邻丰城路;大乙烯宿舍?西侧:浑河支流詹家河和新湖国际花园;新城路市政府?北侧:紧邻新城路;本案临江路?南侧:紧邻临江路,对面为浑河。银河湾浑河雍翠家园规划平面项目总用地面积8.54公顷,规划总建筑面积186884平米。产品类型建筑面积(平方米)套数别墅1170150洋房24327204河边小高层27520240两边小高层49176480高层46504480商业13755地下停车5549公建268地下人防8084总建筑面积1868841454商业建筑立面——高层、小高层高层、小高层新古典主义与ArtDeco折中主义建筑风格适合项目高端定位,能够与周边竞争项目形成区隔。建筑立面——多层、别墅西班牙建筑风格更适合于低密度产品,能够在建筑风格上获得目标客户认可。一期户型分析套数占比二居45260%三居24834%四居506%?临河小高层:两居95平米、小三居108-115平米;?两侧小高层:两居91平米、95平米;103-105平米、大两居112平米;小三居107平米;三居128平米;?花园洋房:两室两厅两卫100平米、三室两厅两卫112-114平米;?联排别墅:四室四厅三卫279平米、四室两厅三卫225平米、四室三厅三卫242平米、三室两厅三位193平米。一期户型分析项目南侧临河小高层面积偏小?户型功能分布合理,做到干湿分离,动静分离;但户型缺少创新;?户型在规划落地上没有体现对景观资源的占有。项目进度?项目前期规划基本确定?预计2010年4月开始动工二、二、项项目目营销营销目目标标※项目营销目标※营销目标解析项目营销目标快速开盘热销,快速回款,保证现金流安全。高价区域价格突破,实现项目价值最大化及利润最大化。目标解析?开盘策略,销售策略,销售节奏把控;快速?项目价值输出,获得目标客户认可。?价值重构,适度放大客户感知价值;高价?产品领先,创造市场标杆物业;?情景展示,实施体验式营销;?提高产品附加值。价值重构和营销展示将成为本项目实现既定目标的关键举措!三、市三、市场竞争场竞争分析分析※整体市场分析※重点个案分析※客户分析整体市场概述?发展阶段:伴随“沈抚新城”规划的实施、城市经济的高速发展及城市功能的不断完善,抚顺市房地产市场进入高速发展阶段;?竞争格局:房地产项目沿浑河两岸呈哑铃状分布,东区为城市高端居住区,西部依托“沈抚新城”规划利好,逐渐成为抚顺市开发量最大,市场竞争最激烈区域;?发展水平:市场在售项目以地中海建筑风格为主流,建筑风格感较强,部分项目开始注重园林景观的打造,但整体产品创新力和市场营销力不足。区域市场分析?资源:本项目所在区域依托河景资源及成熟城市生活配套,已形成抚顺城市高端居住区,其高端居住氛围获得客户认可;?产品:区域内产品形式以高层、小高层板式住宅为主,部分多层产品,多层产品未能体现应有的品质感,与洋房产品尚有一定的差距;?园林:园林景观为区域内项目获得客户认可的必备条件,但多数项目园林景观仅停留在植树种草阶段,景观缺乏层次感和参与性;?客户:抚顺本市地缘性客户,认可区域居住价值;基本为自住型购买,关注产品品质,对居住舒适性敏感。区域市场项目分布詹新湖国际大乙烯碧海金阁名流印象花园(二期)宿舍二中新城路家新湖国际上河郡花园(一期)本案市政府河临江路天湖大桥浑河新湖国际花园?基础信息项目位置抚顺市城东市政府东500米开发商抚顺秋实房地产开发有限公司占地面积67300平方米(一期)建筑面积17万平方米(一期)20万平方米(二期)容积率2.55(一期)绿化率40%?产品信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比?项目信息1300(一16(一期)80-140平米建筑风格建筑类型外立面期)现代简约小高层、高层、洋房-?销售信息价成目前在售格交?客群说明现售价折扣信息产品涨套幅数项目客群以地缘性客群和升级型客群为主。高层,4000元-低层?竞争关系小于90M2减契税的50%高层,大于90M29.9折再减100元/M2小高3700元-本项目体量较大,08年10月26日开盘与低层本案相邻,一期已销售85%。二期已开盘。?外立面:现代简约风格。?园林景观:坐拥浑河、詹家河,双水景尽收眼底。园区引入詹家河天然水系。?户型:主力户型二居、三居。?社区配套:抚顺市重点中学---第二中学与新湖国际花园近在咫尺;大商城东超市、市政府、市中心医院。?营销手段:售楼处正在装修、围档、网络、报广、户外、参加第九届房交会,促销活动小于小于90M290M2减契税减契税的的50%50%,大于,大于90M290M29.99.9折折再减再减100100元元/M2/M2上河郡(水岸东城二期)?基础信息项目位项目位置置顺城区城东新区二十五方块(水岸东城东侧)开发商开发商辽宁金磊房地产开发有限公司占地面积占地面积??9160091600平方米平方米建筑面积建筑面积??1818万万平方米平方米容容积积率率1.981.98绿绿化化率率40%40%?项目信息?产品信息建筑风格建筑类型外立面规划楼栋数总套数户型面积户型配比现代德式风格洋房、小高层、高层彩色劈开砖27144350-200平米?客群说明?销售信息项目客群以地缘性客群和升级型客群为主。价成目前在售格交现售价折扣信息?竞争关系产品涨套幅数本项目体量较大,08年2月开盘已基本销大户型尾3800元起-一次性付款9.8折售完毕。房?外立面:现代德式建筑风格?园林景观:西班牙皇家园林风貌,十六大主题景观,把浑河之水流溢成多种姿态。?户型:户型跨越50-200平米,近30十款尊崇空间。?社区配套:双语幼儿园、顺城区中心小学、抚顺市重点中学---第二中学、抚顺市政府、抚顺市中心医院、顺城区人民医院、超市、银行、邮局。?营销手段:售楼处、围档、网络、报广、户外、参加房交会,“以老带新”送惠礼。一次性付款9.8折。名流·印象?基础信息项目位置顺城区新城东路37-2号,21、22方块开发商抚顺采煤房屋开发有限公司占地面积25900平方米建筑面积7.8万平米容积率3绿化率40%?产品信息?项目信息规划楼栋数总套数主力户型面积户型配比建筑风格建筑类型外立面444885-121平米现代简约高层-?销售信息?客群说明价成目前在格交现售价折扣信息售产品涨套项目客群以地缘性客群和升级型客群及公务员为幅数主。均价3700元-每平米减100元?竞争关系本项目自称公务员公寓,09年4月开盘,与本案在一个区域内。客户分析抚顺房地产开发沿浑河东西方向呈哑铃状分布,东城客户与西城客户存在显著差异客户来源认可价值置业动机置业关注点成熟城市生活配基本为自住客户景观资源,生活地缘性客户,抚东城客户套,高端居住氛,改善居住条件配套,产品品质顺本市客户围,升级居住品质及居住品质沈抚新城规划利投资客户购买比地缘性客户及沈投资升值潜力,西城客户好,城市未来发占比较大,看好阳客户社区配套展主方向区域发展前景本项目客户——多样产品、多样人群,需寻共性价值联排别墅层峰阶层需要寻找花园洋房、小高层城市中产价值共性小高层、高层城市新锐层峰阶层生活形态共性你不能确定他们是何种类型的人,都称他们为成他们一生在自由与责任之功人士,他们有极丰富的阅历和见地,对事物的看法接近本质,事业上的成功更使他们希望找到中权衡;社会强大的力量梦想的生活。他们对居住要求的不仅仅是产品本把他们行动的梦想剿灭,身,更注重的是产品所表达的精神内涵。自由与梦想只能存放在心中。时时的压抑、沉重与城市中产窒息,使他向往自然的怀抱,崇尚异域的风情,希事业进入成熟阶段,有家庭,开始体验到自己的望找到一个与世无争的世丰盛人生。家庭月收入接近10000,他们经历过中国的文革后期,是擅长打拼事业,能够吃苦的外桃源!一代。有些人非常满足自己的生活,有些人则觉但是,忙碌的工作与责任得还远远不够,他们还渴望更大的成功。,使两者不可兼得,有什么地方既能工作,又能享城市新锐受自由,这是每一个人的梦!他们渴望回归自然,他们的事业有了一定基础,个人月收入4000左右但是又迷恋城里的月光。,有比较稳定的工作,他们出生于70年代末、80年代初,经历了中国80年代以来发展最迅猛的时期,文化修养和知识水平相对较高。是中国未来20年的中流砥柱。消费者意识形态与心理需求共性层峰阶层城市中产城市新锐他们需要一个地方,这个地方能够平衡他们的矛盾,既不让他们背弃事业、工作与家庭,既能享受原味的异国情调,又能够贴近自然,倘佯山水,使他们的灵肉合一。项目客户结构深入分析项目区域内的:?稳定收入的企事业单位的中高层管理人员?私人企业单位的技术骨干、中高层.?私营企业主?开发商内部关系客户?周边事业单位的高级行政管理人员?政府机关公务员?核心客户群各大型企业派驻外地的管理人员?周边富裕的原居民?其他城市隐性收入者重点客户群?周边县市的来抚顺经商人士拓展客户群?省内其他对抚顺有向往的经商者偶得客户群?在抚顺有重要商业投资的外省人士?返乡创业的人员客户置业类型分析?二次置业以上型改善性自住客户?追求的是适合自己的生活方式和圈子文化及生活环境?对居住社区环境、小区创新设计及文化品味有较高的要求,?关注居住社区的品牌地位?首次置业,多选择项目低端产品?多为父母资金支持?
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贡献于2013/10/18
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抚顺皇家
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马德里花园
,
营销策划
内容摘要:
资源:本项目所在区域依托河景资源及成熟城市生活配套,已形成抚顺城市高端居住区,其高端居住氛围获得客户认可。
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