新乡市城市概况和房地产市场分析目录第一部分宏观分析第二部分房地产市场分析第一部分宏观分析1城市概况2经济环境分析3城市规划分析4政策环境分析5总结1.11.11.11.1城市城市城市城市概况概况概况概况1.1.城市城市区区位位2.2.城市基本情城市基本情况况3.3.房地房地产开发产开发情情况况4.4.城市商城市商业业情情况况1.1.1城市区位新乡市是豫北地区唯一的国家“公路运输枢纽”城市新乡市地处河南省北部，北纬35°18′，东经113°54′，新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越。1个半小时左右即可通达郑州、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、济源、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。1.1.1城市区位新乡市是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一中原城市群的北大门豫北地区的中心京广线的明珠1.1.2城市基本情况城市概况新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地?新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。?是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85%；?是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；?拥有驻新高校6所，数量居全省第2位；中等职业培训学校65所；?先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号；?以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色；1.1.2城市基本情况行政划分新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积8249平方公里，总人口563万；其中市区面积422平方公里，人口100万。1.1.2城市基本情况城市自然景观资源新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。?全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处；?省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处；?市级文物保护单位500余处；?历史文化名城一处，历史文化名镇一处。1.1.3房地产开发情况新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好?2010年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨1-11月城区商品房销售套数19800套，面积223.32万㎡，金额65.03亿元，同比分别增长25.16%、14.72%、35.76%。供应方面，1-11月城区商品房投放套数25100套，面积262.42万㎡，同比分别增长63.73%、23.46%。?商品住房价格呈上升趋势2010年上半年城区商品房成交价稳定增长，成交均价2975元/㎡，同比增长26.37%，销售量与同期相比增幅较大。1.1.4城市商业情况平原东区核心商圈商圈尚未成熟新乡市目前仍是单核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要以住宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日。1.1.4城市商业情况新乡目前商业中心主要以平原路和人民路周边的大型商场平原核心商圈及步行街围合而成。该区域为新乡目前商业的集中区域。百货大楼平原商场胖东来百货东方文化商业丹尼斯步行街大商新玛特沃尔玛胖东来生活广场1.1.4城市商业情况体量单层面名称位置（万层数积（万业态档次备注㎡）㎡）地上4层胖东来生活广胜利中街与健康百货、超客流一般，主要服务于周边客2，地下10.4中档场路交叉口西南角市户层地上5层人民路于解放路百货、超大商新玛特4，地下10.65中高档客流一般，服务于中高档客户交叉口东北角市层客流较多，客户主要在20-30岁之间，主力店面40-50㎡，占80%左右，一层06年已销东方文化商业人民路解放路口1.3地上两层——步行街中档售，租金6.6元/平米/天，步行街北200米主要是服装、饰品店，二层售价7000-9000元/平米，主要店铺为餐饮、手机地上9层解放路于平原路平原商场3，地下10.3百货中低档年代较为久远交叉口东南角层地上6层平原路于胜利街百货大楼3.9，地下10.65百货中档年营业额3.8亿，年代久远交叉口西南角层地上3层平原路于胜利街百货、超丹尼斯0.8，地下10.2中档商品排布较混乱交叉口东200米市层地上5层目前新乡市主要的高档百货，平原路劳动北街百货、超胖东来百货4，地下10.68中高档客流量较大，客户定位在25-交叉口西南角市层40岁大商新玛特丹尼斯生活馆胖东来生活广场东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况东区商圈东区商业目前主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝龙城市广场等项目含有大量商业，将逐渐形成新的城市商圈。1.1总结?新乡市位于中原城市群“核心十字”的位置，临近郑州、开封，同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势卓越，未来发展潜力巨大。?新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在较大机遇。1.21.21.21.2近近近近三三三三年年年年经济环经济环经济环经济环境分析境分析境分析境分析1.1.区区域域GDPGDP趋势趋势分析分析2.2.人均可支人均可支配收入配收入趋势趋势分析分析3.3.三三大大产业产业占比量分析占比量分析4.4.人口增人口增长长量分析量分析5.5.人均人均储储蓄蓄分析分析6.6.人均居住面人均居住面积积分析分析7.7.区区域支域支柱柱产业产业和重和重点企点企业业分析分析1.2.1区域GDP趋势分析新乡市GDP水平在河南省各地市中位列中游，排名第九2010年新乡与河南省各市GDP对比分析4500.004000.003500.003000.002500.002000.001500.001000.00500.000.00郑州市开封市洛阳市平顶山市安阳市鹤壁市新乡市焦作市濮阳市许昌市漯河市三门峡市南阳市商丘市信阳市周口市驻马店市济源市地区数值（亿元）4000.891.02380.1320.1292.420.01243.1247.760.01362.674.1845.02065.1215.1150.1305.1000.328.0数据来源：新乡市统计局新乡市2010年GDP水平位于河南省中上游，城市发展较好，有助于新乡市未来房地产市场的发展。1.2.1区域GDP趋势分析新乡市2010年GDP保持稳定快速增长新乡市2007-2010年GDP走势140025120020100080015600104005200002007200820092010GDP总量（亿元）779.68949.491054.571243增幅%21.8321.7811.0717.87数据来源：新乡市统计局新乡市2010年GDP总量为1243亿元，增幅达到17.87%，高于全省平均水平，城市经济活力较强，未来房地产市场具备较大发展潜力。1.2.2人均可支配收入趋势分析新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长数据来源：新乡市统计局新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长，个人收入水平的提高，对于城市房地产发展具有较大的促进作用。1.2.3三大产业占比重分析新乡市2007-2009年第二产业比重不断增加新乡市2007-2009年三大产业比重2009337.28585.49131.82008297.52521.2130.772007252.11416.89110.68第一产业第二产业第三产业数据来源：新乡市统计局新乡市第二产业比重增长幅度和比重明显较大，也说明新乡市一个以工业为主的城市。工业的大力发展为新乡的房地产市场带来了大量有固定收入的客户，有利于新乡市房地产市场的发展。1.2.4人口增长量分析新乡市2007-2009年城市人口总量保持快速增长数据来源：新乡市统计局新乡市人口总量2007-2009年保持持续快速增长，城市人口的增加，为城市带来较大的住房需求客户。1.2.5人均储蓄分析新乡市2007-2009年人均储蓄额持续增长数据来源：新乡市统计局新乡市2007年-2009年人均储蓄额持续增长，未来资产固化的空间较大，对于房地产发展提供了发展动力。1.2.7区域支柱产业和重点企业分析新乡市是中原地区重要的工业基地和商品粮基地和优质小麦生产基地。支柱产业农业工业新乡市是中原地区重要的工业基地，工业结构合理，产品配套能力强，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业焕发出新的生机。限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管，卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维等6个中国名牌产品；孟电牌普通硅酸盐水泥等44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前3位或省内第1位。新乡地处黄河中下游，境内黄河170公里，流域面积4558平方公