本次汇报核心：双赢项目开发与企业品牌项目价值与客户利益本次沟通解决的核心问题1.为项目准确定位再次进行项目的定性研判市项目产品定位精装修与否？场项目档次定位精装修如何做？站项目形象定位释放何种核心价值？位问项目价格定位在相应的装修档次标准情况下，能实现的销售价格题项目客群定位？在此种档次及标准的前提下使用及投资客群为？2.如何差异化的开展营销及推广实施？壹营销定位前提是否做精装精装如何做NO.1.是否做精装精装修与否---政策方面2002年7月国家建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。2005建设部提出，大中城市的毛坯房应在6年之内消灭。2008年7月，住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出鼓励和推进一次性装修住宅。装修房重复计税：1、购房合同中要求装修价格计入房屋总价；2、当前税收政策在印花税、契税和开发商营业自2002年以来，政府就商品住宅阻碍税、装饰公司税费重复计税；装修在政策上给予鼓励与推进，3、各种重复税率约12％；4、尽管装修可计入成本，以此来降低开发的土虽然在执行层面仍有配套政策阻碍地增值税，但营业税仍被增加；5、若将税费成本折入房价，则销售价格较高；的情况存在，但对于商品房住宅装修的发展方向始终没有变。精装修与否---行业发展?精装修房的优势：1、于节能、减少浪费及环保保护方面等社会责任的贡献---据统计，毛坯房个人装修会造成建筑成本10%的损失，装修材料30%以上的损耗。2、对建筑安全性的保障---开发商熟知房屋结构，在装修过程中，不会损坏房屋结构，对承重墙等起到有效的保护作用。国家住宅工程中心2009年组织的2万多人参与的居住实态调查显示，接受调查的63%用户的住宅是2000年以后的房屋。由于自己装修发生的房屋水和电器管线拆改分别占41%和44%，对房屋墙体进行拆改的占28.8%，对卫生间拆改的占41%。拆改不仅带来资源的浪费和环境的污染惊人，同时也产生了很多安全隐患。3、精装修房的装修材料均可由开发商批量购买，降低成本。4、业主可以直接入住，避免了装修施工对邻舍的噪音、安全及空气污染等影响，并保证了居住品质。精装修与否---行业发展?精装修房的发展情况：?目前大多数企业及开发项目处于发展阶段早期阶段：部分装修的毛坯房。一般是卫生。间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住?要求。广州精装修房已占70%的市场份额，且每年正以10%的增幅递增；上海约为60%以发展阶段：开始引入知名建材品牌，一次精装上的新建楼盘都实行精装修；北京也达到修的成品房。即为购房者提供统一装饰装修，各个50%以上，且一线城市的品牌开发商正率功能空间达到居住要求。领精装修逐步进入成熟阶段，。?西安目前尚处于发展阶段的初期，但随着成熟阶段：整体化家居设计，售后服务得万科、绿地等品牌开发商成熟精装修项目到保障。的面市，西安的精装修将进入一个快速发展时期；精装修与否---企业匹配度?与凯旋集团未来房地产开发理念的吻合度：抛开“招·保·万·金”实力雄厚，地域覆盖广、开发产品生命周期全、知名度高的四大开发商，目前房地产企业已逐步细分，树立市场独特定位，形成其产品系后在各城市成功复制，获取利润最大化。开发商占位代表企业旅游地产华侨城凯旋集团根据自身的实力与特点，科技生态住宅朗诗国际初定定位为城市精品公寓，随着城时尚、创新Soho中国高性价比、快速销售恒大地产市化进程的加快，此方向必有广阔城市综合体华润（万象城系列）的市场机会，而精装修是不可缺少城市豪宅仁恒的要素之一。超级大盘碧桂园…………精装修与否---企业匹配度?在西安市场精装修公寓项目中，多数开发商在之前并无精装经验；?而万科这样的品牌企业，其精装修之路亦是从无到有，自07年开始全面推行，09年底开始强制执行；?精装修是未来的发展趋势，只有先于竞争对手，才能在未来的市场中立于不败之地；项目名称目前状态装修标准发展商发展商简历售价：7800-9300元/㎡、装修成本估计：1200未来城在售亚建地产之前有较多开发精装产品、但均以新加坡丰树集团名义全资控股经营、开发元/㎡售价：8500-8800元/㎡、装修成本估计：800元南门国际在售陕西云峰置业有限责任公司之前从未开发过精装产品/㎡售价：8500-9000元/㎡、装修成本估计：1000莱安逸境在售陕西置地投资发展有限公司之前以深圳福田建设股份有限公司形式在省外有开发过精装户型元/㎡西安市宏府房地产开发(集团)有限公宏府嘉会广场在售售价：16000元/㎡、装修成本估计：1500元/㎡之前开发过I个精装户型产品宏府国际公寓司长安公馆在售售价：13000元/㎡、装修成本估计：1300元/㎡凯波尔置业之前从未开发过精装产品售价：5100-5300元/㎡、装修成本估计：800元/奥林匹克花园在售陕西泰盈环达通房产之前未开发过精装产品㎡售价：11300-16000元/㎡、装修成本估计：1400-珠江时代广场尾盘西安珠江投资有限公司之前未开发精装产品经历1600元/㎡售价：7100-7300元/㎡、装修成本估计：800东方米兰热销西安侨荣实业有限公司之前从未开发过精装产品元/㎡未开盘售价：未定、装修成本估计：未知尚中心陕西明大房地产开发有限公司之前从未开发过精装产品售价：5850-7500元/㎡拿铁城售罄西安荣华地产之前开发过1个精装产品车城温泉花园万科新地城售罄售价7000-11000/㎡，装修成本估计：800-1000/㎡西安万科精装成熟企业尚品国际在售精装公寓：7000元/㎡、装装修成本估计800元/㎡西安仁和房地产开发有限责任公司之前曾开发过尚品格兰、尚品花都一2个精装产品精装修与否---与本项目的契合度?本项目为西门外城墙下，具有高端形象外立面的公寓产品；?所处区域生活配套完善、前景美好,但区域现状对楼盘价值提升抗性较大；?区域楼盘价值贡献极低,已售及在售项目品质较低，以毛坯为主，仅新科时代精装修均价突破一万；?以地缘性客群为主，客户群未取得突破；?全市成交均价万元以上，纯精装公寓类项目占1/4；精装修是突破区域价值的有排名项目名称所属区域?均价地址效途径。NO.1.海珀兰轩经济开发区18000凤城九路城市运动公园北门NO.2.紫薇公园时光高新18000科技六路中段NO.3.大唐通善坊曲江新区17000慈恩东路NO.4.八号府邸高新16500丈八北路以东NO.5.宏府嘉会广场城内16000北大街和西华门十字西南角NO.6.钻石半岛曲江新区15500雁南三路路南NO.7.珠江时代广场城南区14000环城南路东段336号NO.8.曲江6号曲江新区13000纬一街NO.9.长安公馆城南区13000环城南路西段14号NO.10.公园天下城西区13000丰庆路与桃园路东南处NO.11.金地湖城大境曲江新区12000曲江池畔NO.12.曲江观邸曲江新区12000曲江水厂西侧NO.13.九锦台城南区12000含光北路23号NO.14.鸿基紫韵曲江新区11500南临雁南五路，西临芙蓉西路NO.15.浐灞半岛浐灞生态区11000东湖路与浐河交汇处200米NO.16.宏信国际花园城南区11000南门广场向东100米NO.17.华美达国际公寓城内11000北大街西华门十字东北角NO.18.兰亭坊高新区11000科技六路中段NO.19.紫薇永和坊曲江新区11000雁塔南路曲江宾馆正南NO.20.万科新地城城南区11000南二环西段66号完成的样完成的配精装修与否---客户需求配额配额比例样本量本量额比例装修房确定购买组Q26=150%15015250%装修房可能购买组Q26=225%757625%装修房已购买组Q26=325%757825%?精装修房的客户需求：总计306富贵之家Q27=110-20%30≤N≤605117%社会新锐Q27=215-35%45≤N≤1057625%望子成龙Q27=320-40%60≤N≤12011036%1.希望带装修或已购买带装修房的喜好度评分较高中年之家Q27=45-15%15≤N≤45268%健康养老AQ27=55-15%15≤N≤45279%。健康养老BQ27=6务实之家Q27=75-15%15≤N≤45165%总计306总体总体富贵之家富贵之家社会新锐社会新锐望子成龙望子成龙中年之家中年之家健康养老健康养老务实之家务实之家（%）5分（非常喜欢）4分3分2分1分（有一点喜欢）平均打分：4.033.944.213.984.084.003.69Ref:Q29基数：各组所有受访者306517611026*27*16*精装修与否---客户需求?精装修房的客户需求：2.“省力”、“省时”是消费者选择装修房最主要的原因。最重要原因总体富贵之家社会新锐望子成龙中年之家健康养老务实之家其他原因总体富贵之家社会新锐望子成龙中年之家健康养老务实之家（%）省去装修过程,节约精力交房时即可入住,节省时间专业化的设计和施工装修房由开发商提供,装修质量有保证装修房小区入住时,无需装修过程.既不影响邻居,也不影响自己如果装修质量出现问题,可以由开发商解决开发商统一采购，装修房综合价格较低买装修房可以通过贷款解决装修资金压力Ref:Q30基数：各组所有受访者306517611026*27*16*精装修与否---客户需求?精装修房的客户需求：3.精装修的质量隐患是阻碍客户购买精装修房的因素。最重要原因总体富贵之家社会新锐望子成龙中年之家健康养老务实总体富贵之家社会新锐望子成龙中年之家健康养老务实其他原因之家（%）之家装修房隐蔽工程质量不过关装修房做工粗糙,