苏州锐策地产顾问有限公司泰州［怡心尚居］项目营销策略提案苏州锐策地产顾问有限公司我们：？？苏州锐策地产顾问有限公司原杭州名策投资顾问有限公司成立于2002年，在“以诚为本、服务至上”的宗旨指引下，公司取得飞速发展。目前公司下设姜堰名策分公司，连云港分公司，名家装饰工程公司并拥有20多家战略合作伙伴。公司以为客户创造最大价值为已任，专注多元化房地产项目投资组合、战略投资顾问、土地市场评估、市场定位研究、产品定位研究、策略思考、企划包装推广、销售代理执行、商业运营招商等专业服务。公司一直秉行积极的人才战略，自公司成立以来聚集了无数营销策划界精英。公司团队是一个充满激情而又和谐的团队，是一批经过多年磨砺的专业化房地产精英团队，是一个可以无数次创造奇迹的团队。公司通过市场研发团队、策划推广团队、销售管理团队，三大核心专业团队构筑了公司无坚不摧的企业专业力和竞争力，是一个以团队为核心竞争力的企业。服务是第一产品，口碑是首要广告，凭借着丰富的市场经验、强烈的责任感和专业精神，苏州锐策将始终致力于成为最值得信赖的顾问公司。　　苏州锐策地产顾问有限公司我们有我们的专长：全程顾问、策划、营销代理、平面设计、公关、媒介等全方位的专业地产整合推广。苏州锐策地产顾问有限公司我们有我们的个性：新锐、有激情有思想、有创意专业能力强、推广经验丰富团队作战能力强服务意识强苏州锐策地产顾问有限公司我们有我们的架构：苏州锐策地产顾问有限公司我们有我们的朋友：杭州：野风海天城盛世嘉园连云港：天地锦程佳园泰州：鹏程一品丽园锦东丽园华阳文锦园天地花园百饰得装饰城苏州锐策地产顾问有限公司我们做了哪些功课？我们还将做哪些功课？?深入研究本案?常规市场调查及数据分析?泰州市城市规划资料?查阅泰州市经济信息中心数据?泰州城市文化溯源?媒体合作研究我们对于本项目目标的理解以合理的销售速度和高销售率获取项目的价值实现，并在泰州地产市场中造就非凡的影响力，启动心怡地产的品牌升级。本方案纲要第一部分市场分析国家宏观政策调控措施泰州市场情况泰州房地产市场情况项目周边市场调研情况第二部分项目定位项目概况项目SWOT分析产品定位目标消费群体定位项目价格定位项目形象定位项目产品建议第三部分营销策略总体营销策略入市时机选择阶段营销策略项目推广策略苏州锐策地产顾问有限公司第一部分市场分析国家宏观政策调控措施时间措施2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准2010.04.30北京出台地方楼市新政一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税限制外地人购房房地产新一轮政策调控?国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。?对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。?对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。?银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。银监会要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不低于40％，贷款利率严格按照风险定价。综合分析总体看这次政策措施的调控力度不小，国家正在遏制房价的过快上涨，从而导致成交量的下滑，由于政策高于90平米的大房型，首付比例不低于30%；这样中小型户型的将会抢手；国家加大对于保障型用房的建设，负面也就增加了购房供应量，从而也就会出现供大于求的局面，成交量也会下滑，房价将会得到遏制，尽管目前出台的房地产调控政策措施还有待于完善，但新一轮房地产调控已经触及遏制房地产泡沫的要害与核心。且严厉的房地产调控政策具有可操作性。随着房地产调控的进一步深化，不仅会不断修正以前房地产政策存在的诸多缺陷，而且还会出台新的、更具针对性的房地产调控政策措施，以此来阻止投资者“钻”当前相关房地产政策“空子”的炒作，最终使国内房地产市场回归到其消费本性。泰州市场情况泰州市场情况城市基础经济发展环境分析：城市人口至2009年末，泰州市全市户籍总人口503.98万人，其中泰州市全市城镇总人口248.9万人，泰州市市区总人口64万人。规划至2012年，泰州市城市化水平由现在的48%提高到57%，即2010-2012年泰州市城镇人口每年至少保持近10万人的增长速度。泰州市城市化发展水平、城镇人口的增长，为泰州房地产市场营造良好的发展环境。全市地区国民经济生产总值发展趋势国民经济平稳增长。全市地区生产总值1651.02亿元，比上年增长13.8%。第一产业增加值133.7亿元，增长4.6%；第二产业增加值936.56亿元，增长14.4%，其中工业增加值825.35亿元，增长14.7%；第三产业增加值580.76亿元，增长15.0%。三次产业结构调整为：8.1：56.7：35.2。泰州市场情况全市地区人均国民经济生产总值发展泰州市场情况固定资产投资逐年稳步增长固定资产投资增速较快。全社会固定资产投资1166.20亿元，比上年增长29.5%；其中城镇集体以上固定资产投资564.20亿元，增长28.9%。第一、二、三产业投资21.26亿元、652.03亿元和492.90亿元，分别增长28.6%、28.9%和30.4%。民间投资857.96亿元，占全社会固定资产投资73.6%。自2003年以来，泰州市固定资产市场投资保持近30%左右的增长速度，快速、稳步增长的城市化建设水平，为泰州房地产业提供坚实的市场基础。泰州市场情况房地产市场投资保持高速增长房地产开发稳步发展。全市房地产开发投资123.88亿元，增长10.8%；商品房施工面积1091万平方米，与去年基本持平；商品房销售面积407万平方米，增长34.5%；商品房销售额159.94亿元，增长43.0%。市区新建经济适用房30万平方米，落实租售并举保障房源350套、廉租房源272套。自2006年以来，泰州市房地产市场投资呈现显著、快速增长的发展势头，显示泰州市房地产市场较大的市场发展空间，市场竞争逐渐增强。泰州市场情况城镇人均可支配收入增长稳健自2003年以来，泰州市全市城镇居民人均可支配收入逐年保持稳健、高速增长的发展趋势，为泰州市房地产市场的发展提供一定的市场基础。泰州市场情况城镇人均居住水平城镇人均居住面积2003-2005年，泰州市城镇人均居住建筑面积逐年快速增长；2005-2008年，泰州市城镇人均居住建筑面积逐年缓慢回落，改善性需求市场比重逐渐增强。按城镇人均居住建筑面积35平米的市场标准，今后12年泰州市房地产住宅建筑总面积达1155.73万平米，中长期泰州住宅房地产市场前景良好。泰州市场情况城市发展泰州市城市规划重点向南、其次向东发展。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为了拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展目的主要是进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。泰州房地产市场情况市场攻击构架市场的突破点在哪扬州高点在哪里泰州低点在哪里泰州目前现状泰州房地产市场情况市场攻击线索1、只有1年：泰州市场现在是一个初成熟市场，将会在2-3年进入第二循环，市场将会极快成熟化，给我们的时间只有1年，心怡地产必须提前规划、进入成熟期；我们必须在1年内或少于1年内完成《市场定位判断--目标对象群确定—营销手法--主题推广》的专业化，从而领先竞争对手；2、品牌形象线：“怡心尚居”楼盘的促销线。心怡地产的品牌线，特别是2001年开始，心怡地产全面建立专业品牌，并在全国项目建立了一定的品牌形象。3、攻击方式：环环递进，一切以销售结果作为终点战。整个的攻击点要清晰，避免出现打完第一仗不知道第二仗的脱节现象。执行非常之重要，与其执行不到位还不如不做，对市场不会出现负面的不利影响。泰州房地产市场情况市场的突破点在哪里高差原理：扬州地产经过10年的发展，市场机制环境、上海、北京地产经验借鉴、国际级地产专业公司介入（新加坡、日本、澳洲、意大利、美国等世界前几名的规划设计、环境设计公司），使扬州目前也能在中国地产业上有一席之地，其地产专业化、市场化程度在全国也具有一定的影响性，扬州地产的高点已经非常明确；泰州经过5年的地产专业发展，目前正处于地产规范化的发展阶段（相当于扬州03年阶段），专业水准参差不齐，需要经过一轮（大部分地产商开始进入第二、第三个项目），才能够进入成熟化的发展阶段。目