朗特实力不同于99%的全程行销机构Diverseplanorganization朗特简介?公司于2004年成立，2007年搭建全程商业运营服务团队?短短几年已经在北京、深圳、江苏、河北、山东、安徽、湖北、江西等市场快速发展为策略指导型专业地产推广公司?形成以北京为中心，辐射全国的业务格局，参与全国近百个大中地产项目运作实践?主创人员均来自深圳、北京等业内知名公司资深人员，在专业上形成了一线水平本地作业的工作模式?在地产发展和专业分工环境中形成以“快速成长型房地产企业”服务为导向的发展战略?提供有价值的服务，专业创造价值，积极创造企业价值和社会价值，赢得普遍尊重?拥有全方位的地产资源、技术、服务优势，引爆核心竞争力，指导营销、广告作业纵深化、专业化发展，为客户创靠最大化价值规范化作业?-提供正确的解决方案?-正确建立品牌管理意识?-专业理论操作体系（SPTCP营销系统）?-建立市场前后服务体系（前市调、后评估）?-正确的服务流程设定及流程优化?-专案小组提供专项化服务?-正确和细化的专业分工设定?-正确建立沟通管理及绩效考核竞争优势?-一线城市专业型服务团队，?-从前期规划、项目整合营销、项目推广全程专业化房地产服务体系；?-策划与销售的有效结合，注重360度行销新型营销模式?-商业招商的商业资源以及客户积累?-全国各地大型项目的操盘经验?-我们是一家具有竞争力的营销策划代理机构学府苑项目整合营销策划方案讨论稿（讨论稿）北京朗特安家房地产经纪中心2010年8月项目背景认知灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沐阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积1840平方公里，总人口105万。灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路，204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过，交通便捷，城畅乡通，集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。县城规划区面积51.89平方公里，已建成面积20平方公里，全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。2009年实现地区生产总值119.36亿元，同比增长15.2%；人民生活继续改善，2009年实现社会消费品零售总额52.2亿元，增长18.7%；农民人均纯收入5638元，增长12.1%；城镇居民人均可支配收入10345元，增长14.8%。市场调研（一）名称位置经济指标销售状况总建筑面积约27万㎡，共一期二期36栋多层销售已基本结束，美都新城人民西路与水1900套，由7栋3F低密度只剩一楼、六楼小部分房源，二期四栋（美都置利路交叉口住宅和37栋6F多层住宅及16F高层200套预计今年6月底推出。业）14栋16F高层组成均价在2750元/㎡。世纪明珠胜利西路项目分东、西两个地块，总建一期于去年12月开盘，共计约514（云达房地与水利路交叉筑面积37万㎡，由31栋多层套，现剩50套左右。产）6F和2栋小高层组成均价2750元/㎡。总建筑面积146438㎡、共计于今年4月28日刚刚接受认筹，和盛·怡景灌云县人32栋，其中3栋小高层认筹楼栋为人民医院东侧11栋多层共苑（和盛置民医院东侧17F，4栋小高层11F，其余计318套。业）为多层。均价3200元/㎡金陵御现在建的“状元楼”为12F小高此项目从2006年开始开发，至今花园（友联灌云人民层建筑，总建筑面积为1.8万已全部入住，此次推出的“状元楼”于今房地产）广场西侧㎡，可居住及办公。年4月初开盘，现剩20套左右。均价为3000元/㎡。市场调研（二）名称位置经济指标销售状况财贸花苑伊山派出所总建筑面积3万㎡，由2栋目前只是展示阶段，具体价位、进度（金恒房地对面11F小高层和1栋17F高层均未定。产）组成新城华府建设路有南北两块地，由15栋6F北地块沿国土路5栋多层已基本（万景投资与国土路交多层和2栋16F高层组成，售罄，年底交房；余下6栋多层约置业）汇处共计528套。160套、南地块4栋多层和2栋高层月200套房源开盘时间、价格未定。伊山水岸小区西北角28栋已售罄入住，下（徐州颖都实验小总建筑面积24万㎡，由36一期开盘东南8栋，东北角3栋作拆房地产灌云学西200米栋多层6F组成，约1100迁安置房，余下5栋约204套房源开分公司）多套盘日期未定。一期11栋多层已结束，目前开工九龙经三路建设的北端2栋11F、2栋17F在建港·水街（文体中心总建筑面积75982㎡，预计于今年10月推出；二期水街已（中发置西大门对开工，初步定价2900元/㎡左右。业）面）市场调研（三）名称位置经济指标销售状况项目建设销售已基本结束，只剩8栋6F多层300套房源未建；溢彩馨西苑南路与南西地块由20栋别墅、34栋目前在售房源为别墅和项目西北角都（苏浙置京路交汇处东多层、2栋小高层组成12F商务公寓。最高价独栋别墅201业）南角万元/幢，约6069元/㎡，最低价联排别墅112万元/幢，约4645元/㎡。总结：以上9个楼盘为灌云新城区目前具有代表性的楼盘，从此表可以看出，目前该区域市场占据主流的为多层，基本上是普通型住房，小区没有突出亮点；从销售均价上看基本在2800元-3000元/㎡左右，户型主要集中在90平方至120平方。随着灌云人民生活水平的不断提高，房地产市场价格的差异会日趋明显，同样房地产商本身的优劣势也将逐步显露。项目分析对于一个城市的了解不能一蹴而就，对于一个城市房地产的认知由表及里需要过程，对于一个项目的把握需要反复论证。大胆定位，小心论证，是我司运作项目的出发点和原则。根据深入的调查、分析，我司策划人员在多次头脑风暴的基础上经过反复论证提出以下建议：1、我们从错位竞争的角度和社会居民多层次性角度考虑，建议以“建设灌云最具文化韵味的居住环境”为项目宣传推广主题。2、以“户型设计最合理、新科技新技术应用最多、外围景观环境最佳、建设质量最优”为建设目标进行具体营销推广。3、产品突出低碳绿色环保理念，主要客户群定位于中等及以上收入的人群。4、通过宏观、微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解，我们认为，本项目的产品定位，对中高端居民有着相当的吸引力，在灌云的房地产市场上有较大的优势。一二三四项目价值体系分析消费群定位产品定位入市背景及分析项目总推广定位营销传播战略营销传播目标案名市场目标广告总精神推广姿态及风格阶段性广告语推广节奏及战术一项目核心价值区域：灌云新区CBD西外环地段：灌云新中名校畔第一排配套：共享新区配套、学府周边围合产品：商业住宅混合，繁华、舒适由此开始。建筑：现代简欧风格一项目价值分析为什么我们的优势放在同区域市场乃至整个灌云新区，无论是地段、景观、产品和品质都十分鲜明，而心理预期价格却低于同区域对手？我们总结出本项目的————“四高四低”高区域价值————————————低姿态高配套价值————————————低认知高产品价值————————————低形象高品质价值————————————低价格一定位论本项目如果在开盘想要达到高形象、高价格，必须要完善现有的定位——学府苑，需要摆脱依靠简单的学校定位和产品描述，重新定义市场，转向诉求为能够购买本项目并承担较高价格的目标群体生活方式。一锁定客层虽然我们产品的优势明显、稀缺程度突出,但是我们必须清楚地认识到价格预期仍然位于市场第二阵营,同时市场遭遇冰河期,需要我们重新审视自己的做事方式和态度,正确认识市场与目标客户群体.关注营销、关注品牌、关注形象。1）客户年龄主要集中在25～45岁之间；2）他们对户型面积需求主要集中在90～120㎡；3）客户中私营企业主（生意人）、个体商户、企业高层占主流（90%以上）；原因：1）投资市场冷淡，自住需求主要为中年置业者和刚性需求，所以本项目的目标锁定为灌云新区或者地市私营业主。2）有强烈的跻身上流社会和被认同的愿望。3）对财富的流传和下一代的培养非常关注。4）置业考虑因素：区域、教育、面积、圈子。一锁定客层1、客层分布：1）县城效益较好的企事业单位中高层管理人员。2）县城中小企业老板、私营业主。3）周边乡镇一部分先富起来的人群。新一代灌云人一锁定客层2、目标客户分析1）区域内企事业单位管理层分析：一般有固定丰厚的收入。不一定喜欢最适合自己的，但绝对喜欢能彰显自己身份的物品。并不在乎离交通站点远近，但对交通要求很高绝对需要便捷易达。追求高品味的生活。家庭结构较复杂，一般为三代同堂。一般受过较好的教育，也希望自己的后代受到较好的教育。2）周边乡镇消费者分析：这类客户可能没有很高很固定的收入，但积蓄颇丰。这类客户家庭结构较复杂，多为三代同堂。有一定的从众心理，消费有一定的盲目性。也许自己没有很高的学历，但希望自己的后代受到很好的教育。很有社会阅历。希望跳出农门，在城里安个家。喜欢与城里的达官贵人打交道，以体现自身的身份一二三四产品定位消费群定位项目价值体系分析项目总推广定位入市背景及分析营销传播战略营销传播目标市场目标案名广告总精神推广姿态及风格阶段性广告语推广节奏及战术二入市背景及分析1、政策周期研判2006年－2012年政策对房地产走势影响模拟图前一轮政策周期上一轮政策周期新一轮政策周期期升期拉升…速拉调快速整下快期降…恢复期恢复盘整盘整06年2季07年1季07年4季09年1季09年4季10年2季度、3季度度-4季度度-3季度度-08年4度-3季度度-10年1季度季度从历史政策周期研判，本轮调控周期预计至少将维持在9个月以上，弱市调整已成定局！二入市背景及分