隆基泰和国际广场营销策划推广方案隆基泰和国际广场2010-2011营销策划推广方案隆基泰和国际广场营销策划推广方案【报告架构】第一章【市场分析篇】第二章【本体分析篇】第三章【项目定位篇】第四章【营销策略篇】第五章【推广执行篇】隆基泰和国际广场营销策划推广方案第一章【市场分析篇】隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】双滦区简介泰丰时代城鑫顺家园双子座君盛佳园宝鼎花园华育御水花园本项目悦城华府福溪帝苑?双滦区位于承德市西郊，距市区11.5千米，辖区面积338平方千米，总人口15万人。辖4个镇、1个乡、2个街道。?区内驻有承德钢铁公司、承德输送机集团、滦河电厂、承德黄麻化纤总厂、丝绸厂等省市属大中型企业，整体居住需求比较旺盛。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】双滦区近年房地产市场状况2011年-2012时间2007年2008年2009年2010年现有合计年市场放量42.880160100382.8285（万平米）已售面积406412046270（万平米）现有存量2.8164054112.8285（万平米）?根据调查统计，截止到2010年，双滦区拥有未售存量房112.8万平米。?调查数据显示，未来两年双滦区新增房地产开发量为285万平米。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】双滦区近年房地产市场状况3002852502001601501201001008064504042.846007年08年09年10年11-12年市场放量消化量?从上表统计数据可看出，市场放量逐年递增，后期放量更大。?从上表数据显示，市场消化量逐年放缓，与开发量的差距越来越大。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】综合分析：?需求分析：双滦区人口15人，现人均居住面积为18.5平米/人。?供给分析：双滦区现有存量房为112.8万平米双滦区未来2年预计开发量285万平米。?由此我们可以想象，建设这么多房子卖给谁？?可以看出，现双滦区市场份额非常有限，怎样占领有限的市场份额是咱们首要任务。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】二手存量房本项目市场需求其他项目?市场需求就像一块“饼”，怎样利用有限的资源去抢占最大的份额，是本项目后期营销的关键。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】2010年上半年本项目市场占有情况：销售额楼盘名称总面积销售套数总套数物业类型销售均价（万）御水花园40万平米2213800住宅29006812.2宝鼎花园26万平米202700住宅3160594.818.11万平2362000鑫顺家园住宅32007395.0米悦城华府7.4万平米127800住宅30804287.0泰丰时代城40万平米1014200住宅29802432.0锦绣城80万平米14616216住宅260036921.0隆基泰和国际广场70万平米2984056住宅30008411.7本案所占比例53%71.4%43.2%65%由此可见，本项目市场供应量为53%，市场销售量为71.4%，在本项目上半年执行低价团购的策略下，市场占有量不错。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】双滦区竞争对手分析：首次开盘项目总项目总销售量剩余量项目名称项目开发商项目位置本月销售价格项目的概况时间面积套数万平米万平米5栋高层，1、2、3、4号河北天悦房承德市双滦区滨河7.4万几乎悦城华府地产开发有2008.12西大街与滦河大街约800套5.5万平方米1.9万平方米3150平方米销售完毕，5号楼因发生过限公司交叉口东50米南事故导致房源销售缓慢现在正在建设一栋，其他高河北泰丰房承德市双滦区40万层大概9月份动工，年底开泰丰时代城地产开发有2010.5约4200套9万平方米31万平方米3100三岔口处平方米盘，20多栋高层，多层是回限公司迁户的，多层正准备交工河北顺发房多层8栋，高层10栋，高层顺发鑫顺承德市双滦区大三岔18万多层3880起价地产开发有2009.12约2000套6.5万平方米11.5万平方米正在建设中，多层已经封家园口平方米高层3300限公司顶，10月份交房承德市双滦区滦河多层10栋，高层7栋，多层荣信房地产10万宝鼎花园2008.4大街与滦河西大街约1200套7.5万平方米2.5万平方米目前未定六层，高层11、13、15、公司平方米交叉口17唐山华育房40万前一阵处于官司之中，现已御水花园2008.7承德市双滦区应营子约4200套23万平方米17万平方米3560起价地产公司平方米解决，售楼处正对外开放2008.12名佳花园名嘉房地产承德市双滦区双塔1.8万4栋，140户约140套01.8万平方米起价3600(一、二期)公司二期山中心大街平方米先没有正式对外销售未定2/3是属于国税局，剩余对承德双滦溢承德市双滦区元宝17万市场销售，16栋，10处别枫林绿洲丰房地产开2009.6约1600套17万平方米03100山沟口对面平方米墅发有限公司型住宅君盛房地产双滦区金色家园1.5万3栋共130户，君盛家园2008.8约130套1.8万平方米0无公司小区对过平方米现基本销售完毕承德翠兴房双滦区应营子13.6万18栋多层和少部分高层，福溪帝苑地产开发有时间未定约1500套013.6万平方米无向南50米平方米还未对外发售限公司隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】双滦区2010年1-9月销售价格走势：9月份项目名称1月份2月份3月份4—5月份6—7月8月份御水花园2580280030003100308029803650宝鼎花园2768287031003160316031003358-4200泰丰时代城2600280030803080308031503150顺发.鑫顺家3580-4380298030803160316031603680园3100-3350跃城华府280030903160320031803200锦绣城2180218025002500276027602760（本案）隆基泰和国际2800296029602960广场（本案）2010年双滦房地产市场情况呈稳步上升趋势，各个楼盘的销售价格在三月份有较大幅度的提升，4-7月份期间价格持稳，到9月份黄金销售期又呈上升趋势。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】本项目2010年上半年住宅及商业销售价格走势：9000800070006000500040003000200010000住宅销售价格商业销售价格一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八九月份本项目2010年上半年销售价格呈稳步上升趋势，5-8月基本上呈平稳趋势，同市场整体价格走向一致，与区域平均价格相比，本项目做差异化产品有一定价格优势。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【市场分析篇】思考？在市场有限，供给大于市场需求的情况下，怎么样利用自身优势和外界营销手段，迅速抢占市场份额，将是项目成功的关键！隆基泰和国际广场营销策划推广方案第二章【本体分析篇】隆基泰和国际广场营销策划推广方案【本体分析篇】御道风情商业街水源地国际广场锦绣城本项目位于双滦区滦河以北，共分4个子项目开发，目前锦绣城还剩2栋高层未开，国际广场只开了B地块的6栋楼，国际广场副商业、C地块、水源地和御道风情商业街尚未推出。隆基泰和国际广场营销策划推广方案【本体分析篇】C地块B地块国际广场隆基泰和国际广场营销策划推广方案【本体分析篇】本项目整体开发量统计面积总面积套数项目名称住宅总建筑面积商业总建筑面积住宅总套数商业总套数锦绣城65988431938.96216269国际广场（合计）43744924080.44550约170国际广场B区206883156072086110国际广场C区2305658473.342464约60汽配街0640000约400水源地约1100000约11000隆基泰和国际广场营销策划推广方案【本体分析篇】本项目销售量及剩余房源统计（数据截止到10.20）：面积已开盘已售已开未售未开商业商业已住宅已商业未项目名住宅已开盘商业已开住宅已开商业已开住宅已售商业已售住宅已售商业已住宅已开已开住宅未开盘商业未开住宅未开开未售开未售开盘套面积盘面积套数套数面积面积套数售套数未售面积未售面积盘面积盘套数称面积套数数套数锦绣城6418593193960322696223543125558312671950568420121802501840国际广场（合40666.3119673889040219111113848444785646396782121144162约80计）国际广40666.31196738890402191111138484447856461662173640169820场B区国际广00000000000023056584732464约60场C区汽配街000000000000064000约4000水源地000000000000约1100000约11000隆基泰和国际广场营销策划推广方案【本体分析篇】本项目整体销售价格统计：截至日期2009.12.312010.5.312010.10.182010.10.18均价承钢团购单位团购正常销售全案均价锦绣城住宅2234248627392311国际广场住宅0285629542906锦绣城底商65970065916804671806786锦绣城独立商7070671806989业国际广场底商08874854886780887486888754国际广场0093579357独立商业隆基泰和国际广场营销策划推广方案【本体分析篇】本项目整体销售额统计：已收款未收款未售部分货值已售销售额价款现金按揭小计现金按揭小计现金按揭小计锦绣城住宅14