庆云北海项目营销推广方案2010.06.10河北攻略地产营销机构我们的目的我们需要找到项目走入市场的切入点我们项目的市场定位、人群定位、产品定位市场背景庆云县简介庆云县位于鲁西北平原北部，地处两省（山东、河北）三市（滨州、沧州、德州）北以漳卫新河为界，与河北省的盐山县、海兴县隔河相望，东与无棣县毗连，南与阳信县接壤，西与乐陵市交界，位于华北、胜利、大港三大油田中心，是连接华南华北、东北、北京、天津的重要交通枢纽，素有“进京门户”和“山东北门”和德州“桥头堡”之称，地处国务院规划的环渤海经济带内。地理位置优越，交通四通八达，现下投资的热土，未来价值不可估量!随着年初庆云县与天津市红桥区签署联合建设开发区的协议，美国A&G生物制造、中国五矿集团现代物流等4个项目的集中签约，投资总额达40亿元、总规划面积108平方公里的红云高新技术产业园将落户庆云。这次机会从某种程度上可以说是前无来者……另外庆云北部的海岛金山寺近期也在大兴土木扩建规模，香客和游客也在日益增多……庆云的经济将发生翻天覆地的变革，引发庆云新一轮的投资热潮。项目SWOT分析相对周边竞争楼盘，我们项目在区位、交通上不占优势由此可见，我们项目单纯地块在市场上存在明显的优势与劣势,而我们的优势也是在整个区域的前提下，相对于北海公园周边竞争项目，我们项目在地块上存在明显劣势与不足，这是我们需要弥补的。而弥补我们本身不足，我们需要寻找以及放大项目本身的“优势”，这种优势在市场以及周边来讲都是独一无二的，也就是这种优势在市场上是空白的。那么我们需要透过市场看本身市场概况开元福邸开发商：德州万通置业有限公司项目地址：开元大街渤海路交口西北角主力户型：94㎡两室、111㎡三室、143㎡三室销售情况：前四期5+1多层现已销售完毕，预计6月份开始5期高层(具体层数现无输出)价格：2100元/㎡物业费：0.3元/㎡取暖方式：地源热泵，13元/㎡优势：紧邻主干道开元大街、渤海路、项目启动早在市场有较高知名度，价格偏低、物业相对较好，幼儿园等劣势：先期的塔楼，户型偏大丽晶城·水岸美居开发商：庆云县丽晶置业有限公司项目地址：青年街路西北海公园西侧（项目西侧）主力户型：67-139平米，户型尚未面市销售情况：项目分两期开发，现一期已动工，对外输出5月份开盘预计销售价格：2300元/㎡物业费：不高于0.3元/㎡取暖方式：天然气壁挂优势：紧邻北海公园，项目形象输出比其它楼盘稍高劣势：相对周边楼盘面市较晚，在一定程度上流失了很多客户明珠·国际花园开发商：德州市与庆云县房管局联袂打造项目地址：中心街与清水河交口东北角开元大街以西主力户型：128-134平米三室、67-108平米两室还有部分57-68一室销售情况：前期6栋已售罄，正在办理贷款，后期对外输出5月份开4栋现销售价格：一层1980元/㎡二层2298元/㎡三层2388元/㎡四层1980元/㎡五层1890元/㎡车库：2000储藏间：1200预计销售价格：2300-2400元/㎡物业费：不高于0.3元/㎡取暖方式：地源热泵优势：横跨两条主干道、房管局的质量保证、价格稍低劣势：改造后的清水河依然有味道银河城·水岸雅筑开发商：庆云银河房地产开发有限公司项目地址：中心街路西、北海公园东侧主力户型：128-134平米三室、87-114平米两室还有部分140-205平米四室跃层销售情况：前期15栋已售罄，后期对外输出5月份开盘开17、18、19、20共4栋现销售价格：一层2118元/㎡二层2336元/㎡三层2460元/㎡四层2118元/㎡五层1960元/㎡六层1426元/㎡车库：2020预计销售价格：2300-2400元/㎡物业费：不高于0、3元/㎡取暖方式：天然气壁挂优势：紧邻主干道中心街、北海公园、社区规模、绿化比较不错、可视对讲、劣势：改造后的清水河依然有味道、价格偏高北海名苑开发商：天津振东房地产开发有限公司庆云分公司项目地址：渤海路北海公园对过主力户型：135平米三室、89-114平米两室销售情况：前期销售剩余楼顶阁楼以及156平米三室，后期对外输出5月份开盘开1、2共2栋现销售价格：一层2150元/㎡二层2258元/㎡三层2388元/㎡四层2258元/㎡五层1380元/㎡车库：2098元/㎡预计销售价格：2300-2400元/㎡物业费：0.3元/㎡取暖方式：地源热泵，13元/㎡优势：紧邻主干道渤海路、北海公园、可视对讲、小区物业较为认可劣势：塔楼的顶层相当难消化，户型偏大北海家园开发商：庆云今海岸房地产开发有限公司项目地址：青年街路西北海公园对面主力户型：98平米三室、110/115平米两室销售情况：二期因为面积大销售困难，现一期、二期部分已经入住，二期剩余部分152平米三室户型，三期23-28#楼5月份面市现销售价格：一层1780元/㎡二层1980元/㎡三层2100元/㎡四层1780元/㎡五层1480元/㎡预计销售价格：2100-2200元/㎡物业费：0.3元/㎡取暖方式：天然气壁挂优势：紧邻主干道渤海路、青年街、北海公园、小区物业、幼儿园较为认可、价格偏低劣势：户型不合理，两室面积比三室大、内部环境跟不上华汇商都开发商：山东华汇房地产开发有限公司项目地址：庆云县开元大街与新华路路口主力户型：59一室、114三室、125~128三室、135三室产品类别：5栋20层高层销售情况：开盘一年多惨淡价格：均价2800以上(8层2816/㎡)车位：8万物业费：0.5元/㎡取暖方式：暖气片及天然气壁挂优势：地理位置极佳劣势：产品定位、产品设计均存在极大问题、一梯多户太多（1梯5、1梯8、1梯10）西湖润园开发商：德州天润房地产开发有限公司项目地址：建设街与新华路交叉口西南角产品类别：6+1多层带阁楼主力户型：90~110两室、120~130三室、140三室、150三室销售情况：现销售3期，户型是140左右，剩余40多套，定金一万；4期是70多平米（75/78）户型均已团购完毕价格：均价2400元/㎡一层2358元/㎡二层2460元/㎡三层2488元/㎡四层2368元/㎡五层1980元/㎡六层1600元/㎡阁楼1200元/㎡车库：2200/㎡储藏间：1000元/㎡物业费：0.3元/㎡取暖方式：天然气壁挂优势：现房简装销售、紧邻庆云广场、地理位置优越、交通便利、周边配套基本完善劣势：小区涉及拆迁规划凌乱、产品设计落后、层高较低（不足2.7米)、物业支撑不足怡景家园项目地址：庆云广场东临主力户型：一期剩余五层126三室、二期剩余五层144以上的三室产品类别：一、二期为5+1多层、三期建有小高层销售情况：一、二期仅有少量5层以及阁楼，三期在建但价格未定。价格：均价：2400元/㎡一层2340元/㎡二层2500元/㎡三层2600/㎡四层2340元/㎡五层2148元/㎡阁楼:一期买五层赠阁楼，二期阁楼1280元/㎡车库：2400/㎡底商：4780/㎡物业费：0.3元/㎡取暖方式：天然气壁挂优势：地理位置极佳、周边配套较成熟、小区规模及产品比较上档次、可视楼宇对讲、自建幼儿园、中空玻璃、阳台封半、彩色塑钢窗劣势：车库配比不高（高度及宽度尺寸太小）、广告形象输出力度不够、户型配比不太合适东方名郡开发商：山东庆云中佳信和房地产开发有限公司项目地址：建设街于迎宾路交口东南角主力户型：90~95两室、105两室、119三室、133三室产品类别：5+1多层、花园洋房、两栋小高层销售情况：二、三层大部分已被售出(剩余二、三层地理位置较偏)，5万元认购金，一期大多被8大局团购。价格：均价2200元/㎡一层2300元/㎡二层、三层2420/㎡四层2230元/㎡五层1940元/㎡无阁楼车库：2300/㎡优势：销售代理公司正规、推广力度大（围挡、折页、道旗等）、操盘手法专业、位置顺应政府发展方向、体量大（300亩）、价格合理、电子巡更、单元对讲、视频监控劣势：车库配比不高、先期政府团购造成好房源紧缺、当地对于其操作手法存在异议，4月22日小开盘效果不好。庆云市场总结：1、项目多为5+1或6+1的多层住宅，且顶层多为阁楼，新建或在建项目多为平顶2、在售项目多为现房（纯毛坯房）销售，销售周期较长3、一层地上车库配比不高，高度及宽度尺寸不够4、当地人对于二、三层（实际为三、四层）情有独钟，五、六层顶层有抵触心理，故二、三层价格在当地也是最高的，五、六层价格相对要低5、大部分户型设计比较落伍，功能分布不合理6、各项目景观及绿化尚可，但小区物业与项目整体形象不符——较差7、小高层、高层销售滞缓，受众接受程度有限综上所述：当地现有项目为多层住宅但产品存在问题较多，还属于低端产品的范畴；受众对于稍高的产品有一定的需求，而在市场上并无此类产品；价格依旧是市场雷打不动的主导，受众在接受产品的同时，对价格也是要求极为苛刻。那么，我们应该如何去迎合受众？而影响受众？首先我们要了解受众，理解受众客群分析客群需求目的按现下市场情况来看刚性需求还是占主流，其中以改善居住条件的需求超过了50%，而结婚等刚性需求则占第二主导地位，余下的要稍弱一些。值得说明的是外地投资者其中又以盐山、沧州、天津等地为主！改善居住60条件55.2504030结婚用房投资人群20本地拆迁15.814.710.310其他40客群需求动机投资需求型改善型需求结婚等刚性需求本地拆迁目标客群购买动机提示改善型需求初次初次购购房者房者－－居居住住需需求求未未被被满满足的群体足的群体结婚等刚性需求多次多次购购房者房者－－需要需要改善改善居居住住条条件件的群体的群体本地拆迁长长期投期投资资者者－－以不以不动产动产作作为为投投资资形式的群体形式的群体投资需求型目标客群职业构成改善型需求