DELAN德联咨询海口·龙昆花园营销策划方案德联·海南2010年5月——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page1DELAN德联咨询版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归德联所有，未经德联书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.DelanholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page2DELAN德联咨询目录宏观市场竞争市场项目分析附加值市场定位营销执行——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page3DELAN德联咨询一、论市——新国十条后的市场特点——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page4DELAN德联咨询一、房地产宏观调控政策（一）政策回放07.908.1008.1209.609.12“国十条”央行、银央行：商业性政策已贷款购买一银监会《通知》重申严控二“国四条”出监会通知“对已用个人首套住房套住房，但人均住套房贷：“各银行不得以征台，国务院贷款购买住房、又贷款利率的下房面积低于当地平信系统未联网、异地购房难提出“支持自申请购买二套限扩大为贷款均水平，再申请贷调查等为由放弃‘第二套房住房抑制投(含)以上住房，基准利率的款购买二套用于改贷'政策约束，不得自行解机购房，加首付款比例不得低0.7倍；最低善居住条件的，可释‘二套房贷'认定标准，大差别化信40%，利率不得低首付款比例调执行首次贷款购房不得以任何手段变相降低首贷政策执行基准利率1.1倍”。整为20%。政策。付比例。”力度。”10.110.410.410.4“国十一条”出台，规定指五大行收紧二套房贷款“新国十条”。国务国务院17日发出的通知指出出“对已利用贷款购买住房利率，其中，工行利率院常务会议要求，，商品住房价格过高、上涨过、又申请购买第二套优惠最低由7折提至对贷款购买第二套快、供应紧张的地区，商业银（含）以上住房的家庭8.5折；农行、建行近住房的家庭，贷款行可根据风险状况，暂停发放（包括借款人、配偶及未日取消了二套房贷款的首付款不得低于购买第三套及以上住房贷款；成年子女），贷款首付款利率优惠；中行则执行50％，贷款利率不对不能提供1年以上当地纳税比例不得低于40%，贷款1.1倍基准利率，交行得低于基准利率的证明或社会保险缴纳证明的非利率严格按照风险定价。正酝酿新政。1.1倍。本地居民暂停发放购买住房贷款。——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page5DELAN德联咨询一、房地产宏观调控政策（二）政策特点政策调控供应角度强化政府责任需求角度?加大土地供应?提高第二套、三套购房首付及利率?经济适用房、廉租房和限价房?异地购房限制?保障性住房?二手房交易土地增值税供求组合调控+政府强制力=楼市进入大调整?第二套、三套购房及持有的成本增加、税收的提高等将导致投资需求锐减，?股市亏钱效应在扩散，地震的心理效应，市场投资热情下降，?供求双向调控使楼市步入调整期。——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page6DELAN德联咨询一、房地产宏观调控政策（二）政策特点本次政策对房地产的调控被称为近几年最严厉的调控政策，“每一个都是重磅炸弹，是全方位的调控政策，对整个地产业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。”甚至有人把它称作是“二次房改”。特点：?核心影响：新政最严厉的和最精确打击的重拳正是“严格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策”。?本次政策存在的漏洞：税收政策未落地？如何界定高房价城市？如何界定二套、三套住房标准的认定等等。?后续政策可能：由此可见，本轮楼市调控也留下了政策升级强化的空间，如果现有政策无法降住居高的房价，将有更加严厉的调控政策继续出台发挥抑制作用。如在税收政策上是否推出房屋保有税？物业税是否会在重点城市试点？近期已有传闻物业税方案已上报国务院，试点城市初步定为北京、上海、深圳和重庆。金融政策：是否加息？银监会是否暂停国内房企上市或发债融资？在其他方面政府是否会政策性提高开发商自有资金比例？——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page7DELAN德联咨询一、房地产宏观调控政策（三）政策对宏观楼市的影响楼市基本面我国经济的持续快速增长、人民币持续升值及通货膨胀的压力、中国城市化进程在加快、土地资源的不可再生性等因素没有改变的情况下，房地产行业的长期上行趋势较难改变。2010年中国经济预计增速加快，房地产投资增速减慢，资金推动型的房地产市场发展步伐放慢。货币政策面从紧的货币金融政策，加息、上调存款准备金率、发行票据和特别国债等各种金融工具进行回笼流动性资金，将使得2010年流动性过剩得到进一步的缓和。房地产开发新挑战中国房地产行业尤其是房价高企的一线城市将出现类似2008年大降价的局面。非常规市场环境下，开发商必须在产品品质、营销推广、客户服务等方面加大力度，才能在后市日益激烈的市场竞争中赢得竞争优势。开发行业将迎来优胜劣汰局面，大开发商走向整合。营销进入精耕细作时代非常规的市场环境下，营销主动性与灵活性必须加强，以客户为中心，充分挖掘项目价值，并且在项目附加值上下功夫，并注重客户的细致维护与管理。——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page8DELAN德联咨询一、房地产宏观调控政策（四）政策对海南市场的影响德联观点：此轮调整对海南市场存在一定影响，但在降价空间与影响延续时间上相对国内一线房价长期高企的城市不会太长。根本原因如下：?国内基本面：中国经济持续增长的基本面不变，有庞大的国内市场需求为后盾，数据显示人均GDP超10000美元的十大城市人口已超过8000万，我国休闲度假产业已步入一个黄金时期。?海南基本面：有国际旅游岛建设的国家战略长期利好，有独特的环境和稀缺性资源优势，海南楼市长远依然具有良好的发展空间；特别是那些稀缺性资源优势明显，契合市场需求、品质和服务水准高的项目将更容易在竞争中取胜。?房价：海南市场今年初的疯涨行情更多是对09年的补涨，除三亚外其它县市相对房价并不高。?资金：客户购房自由资金比例较高，一次性付款超过70%。?热线：民间资本与热钱仍然会寻找价值洼地与投资回报高的区域和行业，海南房价的长期向好是市场的一致看法，不排除更多资金进入海南，只是会更趋理性。——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page9DELAN德联咨询一、房地产宏观调控政策（五）对策探讨行业趋势与市场的规范对开发商在开发方向、融资、产品打造、客户管理以及营销等也将提出全方位的要求。德联对策：遵循新政、遵循市场、寻求变通。?房地产开发专业化策略。?注重高端旅游地产和商业地产。?提升产品竞争力。?加强与房地产配套专业服务公司沟通。?加强客户管理系统。?更重视营销的力量。——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page10DELAN德联咨询第一二、海南房地产市场部分（一）海南概况海南地理位置：海南地处热带，位于东经省108°37′-111°05′，北纬18°10′-概20°10′之间，海南位于中国最南端。北以琼况州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。行政区划：海南省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里，海域面积约200万平方公里。全省划分为2个地级市，6个县级市，4个县，6个民族自治县，1个经济开发区，1个办事处；基层设置183个镇，21个乡，18个街道办事处。——Copyright?2010Delanworldwide.AllRightsReserved——page11DELAN德联咨询二、海南房地产市场（二）海南经济2007年至2009年，海南省的人均国内生产总值、城镇人均可支配收入和城乡人均储蓄存款余额均保持较高速度增长。但增幅有所减缓。2007-2009年海南省国内生产总值2007-2009年海南省经济发展状况GDP人均GDP人均国内生产总值城镇人均可支配收入城乡人均储蓄存款余额1,800.0025,000.0025,000.001,600.0020,000.001,400.0020,000.001,200.00）人15,000.00人）/15,000.001,000.00/元元元亿（：P（800.00位DPGD10,000.00单10,000.00G600.00均人400.005,000.005,000.00200.000.000.000.002007年2008年20