哈尔滨商业市场调研1目录PART1城市概况PART2经济运行环境PART3城市化分析PART4商业市场现状PART5群力概况PART6群力商业定位2前言?近年来哈大齐工业走廊建设与老工业振兴，为中国最北的省会城市哈尔滨带来了新的发展机遇与挑战。城市化进程中的空间与可承载人口数量，经济增长与产业结构，居民生活方式与消费观念的转变，城市大规模建设与历史文化、生态环境的保护，都是实现城市的可持续发展的重要因素。?随着城市化进程的加快，现代信息技术的发展，新兴产业的发展，城区面积的扩大，人口的分散，哈尔滨城市中心区域呈现由集聚向多核化发展趋势，城市中心亦将随着城市扩张的方向、城市资源重心转移而发生变化。?商业做为城市经济重要组成部分，商圈的形成与演变、商业业态与规模的发展是每一位关注城市发展的社会与投资人士必须理清的内容。而做为投资者，清晰商业随着城市空间结构规划的发展与城市中心区域的多核化发展趋势，则是规避投资风险、掌控投资节奏、实现利益最大化的重中之重。?由此，本公司受融侨地产之托，在进行哈尔滨商业市场全面调研的基础上，将哈尔滨城市概况、商业市场形成与发展等相关内容逐一梳理分析，并针对本次调研成果进行汇总报告，希望可以为贵公司在哈尔滨的战略发展提供有价值的参考。3PART1城市概况4城市地位?哈尔滨是中国东北部的政治、经济、交通、文化中心??哈尔滨市坐落于中国东北部，是黑龙江省省会，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地总面积5.31万平方公里，其中市区面积7086平方公里，建成区面积331.21平方公里，辖区8区10县（市）。目前，哈尔滨市户籍总人口为991.6万人。由于目前哈尔滨市仍处于第四次人口出生高峰，故可预测，未来5年全市总人口将以每年净增8.6万人的速度增长，2050年将达到1270万的峰值人口。　　　　5?城市区域定位—哈尔滨是东北亚地区重要的综合交通枢纽??由于哈尔滨市地处东北亚经济圈的中心位置，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是我国对俄罗斯、独联体国家和东欧等国家开展贸易和经济技术合作的重要桥梁和窗口，是中国沿边开放带上最大的中心城市。??哈尔滨市可以通过航空、水路、铁路以及公路和俄罗斯、韩国、日本等国家地区的港口和城市相连接，交通优势十分明显。目前哈尔滨太平国际机场已成为东北亚重要的航空港，年出港旅客达443.7万人次，并有23家国内外航空公司在哈尔滨机场投入运营。?城市性质：哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。?由于建国初期哈尔滨形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业经济结构，并成为我国重要的工业基地，同时在电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品方面，处于国内领先地位。??改革开放以来，哈尔滨加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。此外哈尔滨市的第三产业发展快速，“十五”期间，哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系。??根据规划哈尔滨市将自己定位于国内重要的装备制造业基地，高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。另外，在未来的规划中还将要担负作为连接俄罗斯远东地区以及东北亚地区桥梁的作用。?城市职能?哈尔滨的城市职能主要是由三个方面所构成：第一，工业生产基地；第二,交通运输中心；第三,东北北部地区经济中心。??城市发展规划?哈尔滨城市规划主要是以振兴东北老工业基地战略为中心，以全面建设小康社会为目标，围绕“五个基地，一个中心，一座名城”的发展构想，建设经济发达、人居环境良好、基础设施完善、特色鲜明的现代化大城市。6?城市空间规划特点?根据哈尔滨城市发展规划，城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。?以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架?构建“一主五副”城市公共中心?形成五大产业基地、八大工业区?城市远景发展规模??都市区:城镇人口控制在1200—1300万人左右，其中:中心城区控制在800—1000万人；双城、阿城、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右，总人口规模控制在200-300万人。?中心城区:中心城区城市人口控制在800-1000万人左右，城市建设总用地控制在1000km2左右。?城市片区:按松花江南片与松花江北片划分。松花江南片约为450-500万人,江南主城区（含平房区）:以疏解为主，控制在300万人左右,建设用地约300km2；天恒片区:控制在80万人，建设用地约100km2。航空新城:控制在50-100万人，建设用地约50-100km2；松花江北片约为350-400万人，其中:松北新区控制在200万人左右,建设用地约200km2；呼兰片区:控制在50-100万人，建设用地约50-100km2。7城市建设用地发展方向分析城市建设用地发展方向分析?主城区空间结构?远景城市空间形成“X轴双环，四城双核”的沿江带状组团式城市空间发展结构。?“X轴”:指以松花江、呼兰河、阿什河形成的“X”型生态系统为框架。“双环”:在现有公路四环的基础上，向北再拓展一个快速公路外环。“四城”:指由“X轴”水系生态轴线划分的江南、江北主城区、呼兰新城和天恒新城四大城区。“双核”:江南主城区作为区域性的商贸、文化中心远景予以保留和提升；松北副城区则在行政文化中心的基础上，发展成为商务、物流、体育等新城市服务职能的主要聚集中心；江南、江北最终形成两个功能互补、相互呼应的城市发展核心。另外，在松花江与呼兰河交汇处再造一处80km2风景区，与太阳岛相呼应，为城市提供另一处风光秀丽、人文色彩浓郁的休闲旅游景区。8?道路交通规划?城市道路系统规划为“两轴四环十射”。两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街；四环：内环、二环、三环、公路环；十射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路，其中：二环路和新机场路为快速路。　2010年完成“两轴四环十射”的江南岸城市道路系统骨架。主、次干道面积占城区总用地面积的12.5%，人均占有道路面积9.7m2/人，机动车辆达到51万辆，按合理服务半径，布置社会公共停车场，社会公共停车场总面积达到230万m2，干道线密度2.1公里/平方公里，铺装率为100%。9?居住用地规划?哈尔滨市住宅发展是将旧区改造和新区建设相结合，大力发展松北、群力等新区，旧城改造以危房棚户区改造为主，同时结合工业企业搬迁等形式进行城市功能整合区建设。在五年的时间内，基本完成城区成片危棚房户区拆迁改造工作。前期重点规划范围为道里、道外、南岗、香坊、平房、松北六个区，总面积为394.3平方公里。根据规划到2012年重点规划范围内实际居住总人口将达到408万人，建成区内的居住用地将达到11110万m2，其中新增居住用地26.09平方公里，人均居住用地面积达到27.9m2，城市人均居住建筑面积29.5m2，计划建设住宅2630万m2。2012年，哈尔滨市将以外东部片区、道外中部片区、道外西部片区、道里迎宾路片区、南岗马家沟片区、哈西地区、平房片区、原动力进乡片区、香坊轴承片区九个旧城改造居住片区和群力新区、哈西新区、松北新区、平房区南侧新区、新香坊片区、原动力旭升片区、朝阳片区七个新居住片区为主，共计六个居住区，共同构成哈尔滨主要居住区域。图表1—610?环境规划??城市绿地系统布局：以一江、两河、三沟、四湖城市水系为纽带，以南河北岛，东山西湖为绿化重点，形成城市总体生态框架，以此为基础。结合“三环、三纵、四横、八园、八片”的布局形成城市绿地系统。?依据哈尔滨市总体规划用地功能分区和国家有关环保要求，确定一级环境保护区主要是自然环境保护区，包括哈尔滨市的主要河流两侧和成片的绿地，具体地区为太阳岛公园、儿童公园、文化公园、动物园、沿江一条线、马家沟河沿岸及一些成片的游园、绿地；二级环境保护区(一类混合区)是城市重点环境保护区，包括成片居住区、商业与居住混合区，具体地区为道里居住区、南岗居住区、群力新区；二级环境保护区(二类混合区)包括工业、商业与居住混合区，具体地区为三大动力工业区、道外东部区、平房工业区、高新开发区；准二级环境保护区包括城区的一些仓库区及无重大污染的工业区；三级环境保护区是哈尔滨市的重点污染区，即哈东化工区；水环境保护中松花江按国家地面水质Ⅱ类标准控制，阿什河、马家沟、何家沟、信义沟按国家地面水质Ⅳ类标准控制。?2010年，争取使影响环境质量的主要环境要素指标全面提高，城市环境得到明显改善，自然生态恶化的趋势基本得到控制，创造清洁、优美、安静的生产和生活环境，使哈尔滨市城市环境日益完善优美。?从哈尔滨市城市建设规划中可以看到，哈尔滨市城市区域功能将进一步细化，并将最终形成商务、居住、生产等互补区域，所以在未来发展中将面临着比较大规模的拆迁和住宅建设工程，而城市人口的大幅增加与居住环境的改善，也将促使居民住宅购房需求快速增长，这对哈尔滨市房地产行业来说具有很大的发展潜力与市场机遇。11?近期城市发展目标?根据哈尔滨市“十一五规划”，哈尔滨将进一步优化调整城市功能和布局结构，使城市建设发展中心向新区转移；继续落实基础设施优先发展的战略，加快推进城市基础设施建设，全面提高城市载体功能，基