沙河项目定位策划案石家庄思雅房地产经纪有限公司2010年12月第一篇沙河城市经济发展专题研究第二篇市场调查与分析目第三篇项目发展条件研究第四篇项目定位运营发展面临的问题第五篇项目定位录第六篇成功案例借鉴第七篇项目规划建议第八篇项目经济测算第九篇结论项目地块位于107国道和沙河南环交汇处的东南角，地块呈扇形，总占地面积约37940平方米（56.9亩）。用地性质为商业。项目北距邢台20公里，南距永年6公里，东距南和县城23公里。第一篇沙河城市经济发展专题研究沙河市地处晋、冀、鲁、豫的接壤地带，是沟通京、津、晋、冀、鲁、豫的交通枢纽。西依能源基地山西，东接胶东半岛经济圈和出海口，北联京津及环渤海经济区，南处中原经济区，是承东启西、沟通南北的重要通道和支点。城市性质与地位沙河市矿产资源蕴藏丰富,现40城已发现的矿藏有余种，是50市全国个重点产煤县（市）资之一和全国著名的优质铁矿源石产地。与价沙河是新兴的工业城市，以玻璃、采矿、建材值、医药化工、畜牧养殖等主导的特色产业具有较强的竞争力，是全国知名的玻璃、炭黑、饲料生产基地，其中玻璃产量占全国总产量的15%，被誉为“中国玻璃城”。沙河市城市总体规划(2002－2020年)。到规划期末全市城市化水平达60%左右，城镇人口达33万人左右。主城区实际居住人口控制在21万人，城市建设用地控制在23.1平方公里。城市发关键词：展“一个中心”以沙河市新的行政中心为城市发方展的中心；（城市中心向向北移动）与主“四大片区”分别是城市新区、铁东老城区、题铁西区和新东区沙河经济总量2009年，全市生产总值130.34亿元，连续四年进入河北省县域经济发展综合实力30强之列。沙河经济发展方向沙河力争实现从资源型经济向开放创新型经济的历史性转变，优化经济结构，把沙河建设成为全国最大的玻璃研发、生产、销售基地，全国著名的炭黑生产基地。实现经济发展方式由地下到地上的转移。第二篇市场调查与分析接受家乐园委托后，我方即组织人力对沙河市场展开了市场调查，此次调查的重点一是消费者问卷；二是临街商业业态的逐一统计；三是政府官员、企业负责人、行业经营者的深入访谈。此次调查共发放问卷400份（针对沿街商铺经营者），回收有效问卷366份。同时对沙河市区主要街道的两侧商业业态进行了逐一统计，共涉及1900余户商家、近13万平方米的商业经营面积。商业业态统计街道商业分类装饰材料及家居：涂料、油漆、橱柜、灯具、窗帘、床上用品、家具、陶瓷等。日用百货：小型便利店、烟酒店等。交通工具销售及维修：汽车、摩托、电动、自行车等。电子、通讯、IT：家电、手机、电脑。服装、服饰：服装、鞋帽、饰品。医疗卫生：诊所、药店等、餐饮娱乐：餐饮、洗浴、KTV、网吧等。美容美发：美容、理发。其他：不便归类的杂项。商业业态比例装饰家居26.93%34835㎡商其他13.87%17946㎡业业美容美发2.69%日用百货9.61%3478㎡12437㎡态餐饮娱乐25.25%比32669㎡交通工具6.33%例8190㎡医疗卫生6.41%电子、IT4.80%8294㎡服装服饰4.11%6204㎡5315㎡通过以上的统计可以看出，在沙河目前的商业业态中，单装饰家居和餐饮娱乐两项就占到了所有统计业态的50%强。这为我们对项目的定位打下了基础。消费者问卷调研统计与分析（摘要）1.您是否愿意到沙河市机械通用零部件市场附近投资、购房？50.0%46.7%45.0%41.8%40.0%35.0%30.0%25.0%系列120.0%15.0%9.8%10.0%5.0%0.0%A是B否C其他问题1分析：选择是与否的比例相差无几，说明消费者对此区域的认可度尚未形成统一的认识。3.您在选择商铺时看重的因素（可多选）A.地理位置B.价格C.交通D.配套设施E.户型F.升值潜力G.小区环境H.物业管理I.建筑质量80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%系列130.0%20.0%10.0%0.0%ABCDEFGHI地理位置价格交通配套设施户型升值潜力小区环境物业管理建筑质量问题3分析：在选择商业物业投资时，消费者绝大多数看中的是位置，这符合一般的商业物业投资理念，这也是我们项目的“软肋”6.您比较偏爱的商铺类型A.地铺B.二层C.三层（带居住）45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%AB二层C地铺三层问题6分析：这说明消费者对投资商铺的类型并没有很大的区别，相对来说，更偏爱一层的沿街门市。7.您希望购买多大面积的商铺A.50平米以下B.50—100平米C.100—150平米D.150--200平米E.200平米以上45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%ABCDE50平米以下50—100平米100—150平米150--200平米200平米以上问题7分析：50—150平米的商铺是人们考虑的主要面积区间，从实用角度考虑，这个区间更有利于空间的排布。8.您认为沙河市机械通用零部件市场附近经营项目主要以哪类为主？A.装饰材料B.娱乐餐饮C家具.D百货超市E服装鞋帽F儿童娱乐城G电子数码通讯H酒店商务45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%ABCDEFGH装饰材料娱乐餐饮家具.百货超市服装鞋帽儿童娱乐电子数码酒店商务问题8分析：装饰材料、餐饮娱乐、百货这三种业态所占比例最大，我们的业态定位可考虑从中进行选择。9.您在房屋装修时，装饰材料和家具会去哪里购买？??????????A本地专卖店??B临近商店C本地大型专业市场??D邢台市??45.0%E邯郸市或近郊F其他40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%ABCDEF本地专卖店?临近商店本地大型专业邢台市邯郸市或近郊市场?问题9其他分析：就近消费占到了所调查人数的85%以上。10.您在日常生活中购物或消费，一般会去哪里？（A）本地百货商场??（B）临近小百货商店?（C）邢台市百货商场??（D）邯郸市百货商场（E）其它50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%ABCDEF本地百货商临近小百邢台市邯郸市其它场货商店问题10分析：就近消费依然占主流，邢台是补充。11.您认为在该项目片区进行商业投资的前景如何？A.非常具有投资前景B.不宜投资C.取决于今后周边发展D.不确定60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%ABCDE.取决于今后周边发非常具有投资前不宜投资展问题11不确定景分析：对于项目所在地的发展，人们没有轻易的表示肯定或否定，而是以一种谨慎的观望态度在审视。也就是说，本项目的开发“风险与机遇同在”以上对商业统计和消费者问卷的分析，为我们对项目业态的定位提供了现实的数据支持！第三篇项目发展条件研究项目地块位于沙河市的褡裢镇，褡裢意即古时候商人搭在肩上的口袋，可以装钱等等。古时褡裢是个集市，很多商人带着褡裢去赶集。故地称：褡裢。块随着城市经济发展，08年11月在背紧邻项目地北侧建设的中国·机械通用零部件市场隆重开业，但由于涉景及到邢邯两地政府意见不合等相关问题，造成目前沙河标准件市场招商难度较大，所以造成该区域的发展前景在当地人眼中受到一定影响。项目区域现状及规划项目位于沙河外环，区域城市发展程度较低。但在政府近远期规划中，此区域有钢材、建筑机械、陶瓷、家具城等专业化的市场建设。Strength优势分析Weakness劣势分析地◆地块毗邻京广路和南环，交通便捷。◆地块所处位置背离沙河的城市发展方向，削弱了地块升值的概念。◆地块呈扇形，有利于同时向京广路和南环展示项目形象。◆项目周边银行、医院、普通餐饮等市政及块生活配套设施相对不足。◆家乐园公司的运营，提高了地块的附加值。◆扇形的地块以及较小的面积（56亩），限S◆规划条件我方提出，可以充分挖掘地块价值制了项目的定位，增加了规划设计的难度。。◆40年的商业土地使用权，使得住宅的开发和W销售面临一定困难。OOpportunity机会分析Threat威胁分析T◆项目北侧失败的商业地产开发（配件市◆最近几年，快速发展的私营经济，使得沙河分场），使得人们对这一区域认可度降低。出现了一个极具投资能力的暴富阶层。◆项目地块东侧的东方家具城项目与我司项◆沙河市较大的装修市场规模及较为分散的经析目形成了直接的竞争。营模式。◆作为政府的指定项目，在项目的业态定位上，有可能会受到政府的影响。项目的关键点通过以上对地块的的分析可以看出，由于项目的地块属性（位置较偏）所致，本项目的操作面临一定的困难。但是任何项目或土地，都有属于其自己的密码，解开了地块的密码，也就找到了通向项目成功的大门。具体到本项目，我们认为“精准的业态定位是项目成功与否的关键之所在”第四篇项目定位运营发展面临的问题项目开发的突破点在目前货币贬值、通货膨胀的大经济形势下，货币的保值与增值成为人们普遍关注的问题。在所有的投资产品中，不动产物业的投资，依然是人们比较熟悉和倾向的一个产品。但是在楼市大调控的背景下，普通住宅类产品的购买，受到了诸多的限制。在这种形势下，选择商业物业的投资，是两全的选择。综合以上，我们认为进行商业地产的开发，顺应了大趋势的方向。沙河发达的民营经济和民间资本，提供了大量的投资客户。至此，我们认为项目的突破点是——如何打造一个人们普遍认可的商业地产项目去承载这部分投资需求。项目的目标客户群项目的住宅和商业目标客户群，均以投资客户为主要目标客户群，新婚用房及第一次