企业总部（eod）项目定位报告2010年7月目录一、定位宗旨二、地块基本资料及相关经济数据三、重要配套四、市场分析五、上海总部经济研究及项目未来客户群六、具体产品形态研究——总部七、具体产品形态研究——LOFT八、主力产品及目标客户九、强排方案十、重要部品部件十一、项目关键节点及销售周期及盈利预测一、定位宗旨目前上海的办公楼市场处于严重的供大于求的局面，截至到2009年6月末，办公楼可售面积达到了287万平米，按照现在的办公楼销售速度计算，需20个月才能全部消化另一方面，临空经济园区潜在办公供应巨大，预计在今后的2-3年内，至少有100万平米的商务产品供应。该项目要想实现快速开发快速回笼资金，产品必须作出差异化，与市场上绝大多数产品形成错位竞争二、地块基本资料及相关经济数据经济指标用地面积：22917平米容积率：2.0用地性质：商务办公，其中商业面积不小于30%建筑密度：30%建筑高度：32米地块位置图临空经济园区简介?临空经济园区总规划5.14平方公里，是一个以“信息服务业、现代物流业和高科技产业”为主导的总部园区，是长宁区规划的三大经济组团之一，目前已有300多家企业入住，办公氛围浓厚?外环线外以现代物流业为主，知名企业包括：联邦快递、TNT、大航国际货运?外环内北翟路以北以高端产业为主的高端企业总部和高技术企业聚集区，知名企业包括：联合利华、博世、佳通轮胎、快克?外环内北翟路以南以信息服务业为主的现代服务聚集区，知名企业包括：爱立信、史泰博、神州数码、携程网、明基等地块周边情况北面为10-1待出让地块，土地性质商办，容积率2.0，建面4.6万平米，而10-1的北面就是博世集团和统一集团的总部基地，目前均为在建工程；地块西面为9号待出让地块，土地性质外福2.040协路商办，容积率，建筑限高米，三路泉幅地块总建面14.7万平米环和地块东面为10-3号待出让地块，土地路线通协性质商办，容积率2.0，建筑限高32米，总建面5.4万平米北翟路地块南面为13号待出让地块，土地性质是商办，容积率2.5，建筑限高40米，两幅地块建面12万平米天山西路三、重要配套1.交通配套公共交通：距离地铁2号线淞虹路站1.2公里，园区内部目前没有公交车，但新长宁开发的虹桥国际商务花园有3部开往地铁的班车地面交通：地块周边协和路、通协路、福泉路路况均较好，目前可较为顺利地与通向主干道天山西路，从而连接中环外环以及虹桥北北翟路CBD,而在建中的北翟路高高架架上砸道离地块500米，建成后可直通虹桥交通枢纽核心位置空中交通：距离虹桥机场6公里2.商务配套目前，距离地块最近的商业设施为淞虹路地铁站上盖的易初莲花卖场，里面集购物、餐饮为一体，而距离地块4公里左右就是虹桥CBD核心区域，里面有众多低中高档酒店及餐饮娱乐场所，能满足各阶层的商务需要另外临空园区的11号地块和16号地块内均规划有酒店用地四、市场分析1.办公楼整体市场情况近阶段，上海办公楼市场呈现如下特点1)办公楼市场成交量虽有所上升，但成交主力以小户型酒店式公寓为主，有效办公成交不足2)与住宅价格节节攀升相反的是，办公楼的整体市场价格有所回落,纯粹的办公项目的销售速度均较为缓慢3)存量压力相当巨大。目前上海的办公楼可售量287万平米，远远高于普通住宅的185万平米的水平。即使按照目前的销售速度，需20个月才能去化。4)存量主力：次核心区域的中高端写字楼。他们往往配置较高，离CBD区域较近但又非传统CBD区域远郊区域的产业园区，他们往往以独栋为主，价格低廉，低至5000元/平米，销售情况一般从目前市场的存量来看，做标准的办公产品，即使配置再高，也必将受到激烈的竞争上海月度办公楼供求情况350000300000250000200000成交量150000供应量10000050000007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.52.板块目前的价格水平及供应状目前板块内在售办公楼较少，但虹况桥国际商务花园7月预计会有1栋4000平米的总部楼可对外销售，目前报价17000元/平米；而其二期也将会有5-6万平米的总部楼供应，预计会在2010年中旬上市外福协路路除此之外临空还有大批量的商办用泉环和地要推出，总建面在百万平米以上，预计今年推出量在20万平米左右，未来路的几年，将有大量的办公楼供应线通协北翟路已出信息预告地块，总建面近40万平米天山西路在虹桥CBD核心的10年左右乙级写字楼的售价在18000-22000元/平米，而甲级写字楼的售价在3万元/平米左右临空经济园区目前可租赁的办公楼较多，租金水平一般在2-3元/平米·天周边的二手房住宅次新房价格在16000-18000元/平米，老公房价格在13000-15000元/平米项目明年上市所面临的市场竞争还是相当巨大的，由于办公项目竞争圈远大于住宅，这就造成了项目既会陷入到临空经济园区内众多项目的竞争中，又会受到虹桥、长风商务区甚至是嘉定青浦的园区竞争3.市场竞争中的机会市场的空白点及临空项市场中办公热销产品目的机会1.以重要交通、大型临空地块没有大型的商商业配套为支撑的小业中心及或是重要交通户型精装修酒店式公枢纽，而地块近7千的寓产品，单价一般在楼板价也不允许项目的万元出头万元左右的价格2.层高在5.2米以长宁区没有此类产品，上的LOFT产品而区域内的创意企业众多，这将是项目成功的重要突破点3.中外环间或者是临空虽然有总部楼，但外环周边区域面积目前的供应结构普遍较在1200-2500平米大，2000平米以下的的独栋或双拼办公小独栋产品也是长宁区楼的绝对稀缺产品五、上海总部经济研究及项目未来的客户群1.上海总部经济分布图2.各总部经济行业分布及代表案例区域总部基地主要行业可售项目传统CBD南京西路、淮海路、徐家汇、陆--区域家嘴、虹桥市北工业区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、化工东方环球企业中心中心中发总部经济园现代物流业、现代服务业、化工中鑫企业广场城非传统区区虹桥国际商务花园高新技术、信息服务、物流业IBP域漕河泾信息、电子、高科技、通讯无张江总部基地（张江高科技园）高新技术、医药、IT、教育、银行信用卡世和中心嘉定西郊生产性服务区工业设备、化工、物流、贸易慧创国际大业领地企业总部基地展示、研发、贸易、财务结算大业领地集成电路与软件研发、新材料、生命科学、新能源、航空航天和上海紫竹科学园无数字内容市郊宝山钢铁总部基地钢铁及与刚铁相关行业钢领青浦西郊总部经济园生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工无上海北竿山国际艺术青浦文化产业城文化、艺术、影视中心根据对各个总部园区的调研，入驻企业的行业特征与当地周边的配套情况具有直接关系。从招商策略上，我们可以发现如下特点：1、拥有较明确产业定位的园区，吸引相关产业的效率较高。2、很多园区在定位时，将目光放在高科技、网络等智力型产业上，以此争取政府部门的支持和优惠政策，便于降低门槛吸引更多企业。3、多数总部园区均为工业用地，房产购置成本较低，但企业入驻需要具备投资金额门槛。因此，一些投资额较小的软服务企业便很难进入。4、争取大型企业、龙头企业，希望通过这些企业的带动作用，增强行业影响力，进而扩大招商范围。5、从实际招商效果来看，很多选择总部园区的企业除了科技、信息业之外，加工业、制造业、物流业、贸易业等行业占有很重要的比例。3.本案适合哪些行业入驻发展根据临空经济园区重点的发展方向，该区域目标吸引高新技术、信息服务、航运物流类的企业。我们分析临空经济园区依托大虹桥交通枢纽区，在虹桥国际机场大型化和大规模运输的双重带动下，今后将从纯粹的“运输中心”转变为临空制造业、综合物流、旅游及服务业、鲜活性农业等空港产业聚集的中心。这些产业也会因为与空港距离的远近选择不同的距离层次。我们遵循产业航空枢纽指向性强度的高低决定产业布局，将本案置入空间位置以确定相关产业。临空临空指向指向性性最强最强产业产业临空临空指向指向性较性较强强产业产业临空临空指向指向性一般产业性一般产业空空空港空港空港空港港港空空港港临空临空指向指向性较性较弱弱产业产业第一层是空港区．是机场基础设施及空港运输服务机构所在地，其范围大约机场周边l公里．布局临空指向性空空港港最强的基础产业。这主要为飞机运行、旅客、货物流动服务的基础产业，包括飞机维修及地勤服务、旅客出行所必须的候机及食宿服务、零售商业、货物急送快递、仓储及货物装卸、货运代理及物流服务业、机场服务员自身所需要的社区服务等。第二层是紧临机场周边的空港区，在空港周边1-5公里范围内．布局临空指向性较强的产业，主要满足空港运营、空港服务人员、旅客活动的需空空港港空空港港要，包括仓储业、物流及配送业、商贸、商务、金融、保险、酒店、会展、会计及审计、呼叫中心服务等信息服务产业和现代服务业。第三层是空港交通走廊沿线区域，在空港周边5～l0公里范围内，布局临空指向性一般产业，包括总部经济、休闲旅游业、数据空空港港空空港港空空港港处理、中介及咨询、信息及高新技术产业、电子元件与附件制造、医疗器械制造与供应、药物制品批发及配送、电器配送、公共仓储业等产业。第四层是外围辐射区，在空港周边l0公里外。主要布局临空指向性较弱产业，一般是指新空空港港空空港港空空港港空空港港一代机电仪化产业、光学仪器制造、电子和电器设备制造工(量)具与控制仪器制造、特殊化工制品制造、通讯器材制造、特殊塑料部件制造、特殊构造金属制品、机械装备制造业、化工业、汽车产业等。按照以上模型，本案距离空港在6公里左右。因此，按照产业空间位置，可以大致将产业规划为：商贸、商务、金融、保险、酒