益通·九龙城2010下半年营销策略报告2010年7月17日目目目目录录录录市场市场市场市场&&&&动态动态动态动态货源梳理货源梳理货源梳理货源梳理目标目标目标目标&&&&节点节点节点节点策略策略策略策略&&&&执行执行执行执行推广推广推广推广&&&&预算预算预算预算PartPart11『市场动态』?区域市场供求关系分析新盘放量，成交低迷，观望气氛浓厚新盘放量，成交低迷，观望气氛浓厚09年6月-10年6月中原区商品住宅供求走势图505单404位供大于求供大于求：303万平202方101米0009.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.06预售面积成交面积供求比?6月，中原区商品住宅供应面积为24.64万平方米，同比上涨146.15%；?6月，中原区商品住宅成交面积为9.23万平方米，同比下降1.81%；?6月，中原区商品住宅供求比为：1︰0.37。受新政影响，区域内除两个新开盘项目正商明钻、锦艺国际华都以及新推案的中原新城成交相对较高外，区域其他项目成交情况较为平淡，如剔除项目开盘集中成交的影响，区域成交量实际仍延续5月份的下降态势。随着新政的落地执行以及未来政策走向不明，客户置业的观望态度越加浓重，区域商品住宅的成交量面临着下跌的压力。?区域市场成交主力产品分析区域成交户型以区域成交户型以70-9070-90㎡㎡两房、小三房为主两房、小三房为主中原区5月与6月商品住宅成交面积段对比图6月17.50%15.50%43.61%6.44%9.88%4.26%1.45%0.73%0.63%5月12.23%12.92%28.26%13.84%8.07%14.42%3.81%3.69%2.77%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-190190以上?5月份成交面积特点：主要集中在70-90㎡，但是50-70㎡，90-110也占有相应的比例，其它面积区间销售较少?6月份成交面积特点：70-90㎡销售比例进一步增大，其它面积区间销售情况一般?成交面积走势分析：成交向70-90㎡这个峰值靠拢；这个面积区间的户型是小两房、两房和小三房，说明市场热捧的户型是小两房、两房和小三房。其它户型如：一房、以及大面积三房、四房市场需求有限。?区域市场成交价格区间分析高价盘集中放量，单价区间持续走高高价盘集中放量，单价区间持续走高中原区5月与6月商品住宅成交单价段对比图6月9.72%4.95%10.87%38.94%8.89%25.71%0.91%5月16.80%14.34%35.85%20.22%5.02%4.65%3.13%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4000以下4000-45004500-50005000-55005500-60006000-70007000以上?5月份成交单价特点：主要成交单价集中在4500-5000元／㎡，其次是5000-5500元／㎡，其它价格区间的住宅成交量较少。?6月份成交单价特点：由于国际花都、中原新城的放量，该月成交单价上升为5500-6000元／㎡；?区域成交单价走势分析：向5000元／㎡这个峰值靠拢，同时商品住宅的价格上涨趋势明显，区域价格洼地奋起直追。?重点竞案月度成交分析价格平稳，认筹客户成交率大幅缩水价格平稳，认筹客户成交率大幅缩水成交面积成交套数成交均价项目名称环线(M?)(套)(元/M?)正商明钻内环外30,8253455,332中原新城内环外13,8292416,079锦艺国际华都内环外13,5431446,284正商颖河港湾内环外5,077655,046?6月份在区域典型楼盘锦艺国际华都、晶华城、正商明钻加推拉动下，区域供应量得到了支撑，有一定程度的上涨。?其中正商明钻成交量居于中原区榜首，成交套数345套；锦艺国际华都本月成交144套，名列成交排行榜第三位；?无论是价格预期，还是成交量，都较新政出台前大幅缩水，锦艺国际华都本期成交价格与年初一期基本持平，名钻开盘价也较预期大幅缩水，可见各开发商对后期市场走势普遍持谨慎态度。?区域市场成交小结结论一结论一主要以区域内客户成交为主，占到各销售项目的76%，两两房、小三房是区域最火爆产品房、小三房是区域最火爆产品，各大楼盘销售率均在85%：：以上；结论二结论二总价市场，功能为先，高附加值产品畅销。区域区域90%90%以上以上楼盘销售价格在楼盘销售价格在5000—55005000—5500徘徊徘徊，少量在5000以下徘徊：：；结论三结论三创新型产品持续走俏创新型产品持续走俏，唯有紧扣项目地段价值，创新规划设：：计，充分发挥物业价值，才能立于不败之地；PartPart22『货源梳理及产品分析』?2010下半年可售房源货源盘点三房产品比例较大，整体均衡去化难度较大三房产品比例较大，整体均衡去化难度较大2010年全年可售房源统计地块可售面积楼号房源套数已售房源剩余房源可销售面积1＃、2＃、3＃、12＃13＃、14＃、15＃、1032415516919418.38＃7#地10万方9＃、11＃84——849237.646＃、7＃、8＃338——33833497.224＃、5＃266——266254964#地2万方2＃、4＃234——23420432.65合计12万方　12461091108081.92010预计可售房源共计1091套，面积约10.8万方；其中一房46套（占比4%）两房623套（占比58%），三房422套（占比38%）；?在售房源货源盘点两房断货，三房难啃两房断货，三房难啃房源去化分析25021420015010111610060500二房（70—91）三房（109—144）已售（套）10160共计（套）116214已售（套）共计（套）?一批共计推出房源330套，当前剩余169套，其中高层139套，多层30套；?区域内客户对于70-90㎡两房接受度比较高，一期高层仅剩8套，多层6套，为当前热销房源。?一批剩余房源中，106~140㎡的三房占了剩余房源的75%，其中E1和E2户型由于本身结构问题，迟迟不能有所突破，多层三房由于总价较高，去化难度也较大。?难点户型解析E-2户型E-1户型劣势：户型不规则，位处拐角，呈手枪型，客户抗性较大。劣势：客厅朝北，南向卧室严重遮挡，采光不好。优势：做为100左右的小三房，空间阔绰，实地户型感觉较好。优势：户型方正，利用率高，做为四房产品面积适中。后期整改建议：做实地样板间，撤销案场户型沙盘，带客户直后期整改建议：做为经济型四房做专题加推。接工地看房。?4#地概况售楼中心4#4#地地九龙城九龙城4#4#地紧邻冉屯路，位置优越，地紧邻冉屯路，位置优越，20102010首批开发南地块共首批开发南地块共44栋楼，共计栋楼，共计565565套，面积套，面积5.35.3万方万方。。?4#地产品优势分析先?紧邻主干道，地段绝佳，交通便利，配套完善。天?两房占比大（71%），符合目前市场需求热点，为后期销售奠定基础优。势?户型结构合理，人性化设计，居住舒适性较好。?面积控制合理，符合客户心理预期。全?建材升级建材升级，采取彩色铝合金，真石漆等高档建材提升项目品质。面?景景观观升级升级，通过景观的升级改造，营造更加宜居的舒适环境。升?配配套套升级升级，合理规划会所功能，完善社区配套，弥补区域配套不足。级?物物料升级料升级，针对销售物料进行全面升级，提升客户的层次感。PartPart33『目标&节点』?2010下半年销售目标销售额套数：约770套面积：约7.7万平米推案销售率65%7#4#地2010年下半年可售约10.8万方，总销金额约5.7亿。?2010下半年推盘节奏9月18日七号地7#、11#四号地4#开盘合计320套，面积3.1万方10168月8日8月28日月日42#7七号地6#开七号地8#开号地、号地4#5#9#盘盘、、开盘合计372套，面积3.5万合计160套，面合计70套，面积方积1.4万方0.8万方8月9月10月下半年新推922套，合计可售量约1091套，面积约10.8万方?2010下半年分批新推售房源明细批次开盘时间地块楼号套数面积第一批8月8日7#地6#楼16014172第二批8月28日7#地8#楼7076854#地4#楼17014936第三批9月18日7#地7、11#楼150162594#地2#楼64549610月16第四批日7#地4、5、9#楼30830115合计　92288663?2010下半年销售目标分解推货原则——均衡铺货，确保每批房源产品均衡。结合工程节点，8-10月期间每月加一批房源约300套，每批加推房源平均去化周期约2个月。第三季度（套）第四季度（套）合计推货批次去化率7月8月9月10月11月12月套数第一批1006050406426080%第二批　　　654511069%第三批　　　　30164666%第四批　　851156018859%第五批　　　83013016845%月度合计10060585324625577262%备注：以上数据均以签约为准；?2010下半年月度回款明细四季度推盘量较大，销售任务最重四季度推盘量较大，销售任务最重回款时间第三季度第四季度销售回款总金额总金额月份7月8月9月10月11月12月（万元）（万元）签约金额5,0003,0003,3002,70013,00013,000（万元）季度合计11，30028，70040000（约）23600（约）回款金额6003,4003