中信?珺台营销策略总纲倒叙目标一、一、营销营销目目标标：：1、打造2010年市场绝对明星项目！2、实现中信品牌的成功落地！二、二、销销售目售目标标：：1、全年完成5亿销售额；2、实现80%回款率；WORLDUNIONPROPERTIES当梦想照进现实……缺乏高端住宅根基的项目所在地；尚待开发没有规划利好的陌生片区；未被深入了解的品牌……怎样发现优势，寻找机会，走出一条成功的道路……WORLDUNIONPROPERTIES思维Chapter1发现成功的线索导图在大势中找线索……1、宏观大势2、中观市场Chapter2寻找成功的路径在线索中找规律……1、项目价值梳理2、项目定位Chapter3走向成功的大道在尝试中找成功……1、前车之鉴2、营销策略3、推售执行WORLDUNIONPROPERTIES第一部分发现成功的线索宏观大势中观市场WORLDUNIONPROPERTIES宏观政策和市场TheStrategical从现有的市场表现中，看未来的市场基础，Problems从现在的线索中，找到未来的趋势所在。oftheMarketingWORLDUNIONPROPERTIES看基础:国内经济已经复苏，明年经济稳步增长已成定局YMONOCEORCAM数据来源国：家统计局WORLDUNIONPROPERTIES看基础:国内市场对房地产信心已经恢复，市场进入上行阶段一、成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大?1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%，增速比上月提高了3.6个百分点，表明10月成YM交量增速仍在加快。ON?O从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上CE升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安的增幅普遍都在100%以上，而深圳、东莞、佛山等珠OR三角城市成交量在飙升之后，出现一定程度的回落，同比CAM增幅开始收窄。二、开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕WORLDUNIONPROPERTIES看基础:各个融资渠道大门重新开启，扩大投资具备基础条件2009年中国房企融资总额调查表（1-15名）序号房企名称融资方式融资总额（亿元）?截至11月6号，60余1万科银行授信500亿、增发集资金112亿612家房企融资总额达约4000Y2绿地银行授信174亿、银行授信300亿474M亿元人民币。其中前15O定向增发募集资金40.97亿、3金地集团440.97N银行授信300亿、信托100亿家房企融资总额超3000OC银行授信200亿、银行授信100亿、亿元人民币，占总融资E4SOHO中国324.64可换股债券28亿港元80%左右。O配股融资27.08亿港元、配股融资11.49亿5方兴地产278.94R港元、银行授信45亿、银行授信200亿C?此现象加速了行业洗牌A6泛海建设公司债32亿、银行授信200亿232M7龙湖银行授信180亿、发行公司债14亿194，导致强者恒强，赢者通8富力公司债55亿、公司债60亿115吃。9首创置业公司债10亿、银行授信100亿110?第四季度有近30家房企发行公司债13亿、配股集资15.7亿港元、10保利104.8定向增发募集78亿排队上市。11绿城银行授信100亿100?大部份融资将用于土地12金融街公司债56亿56市场，抢地的现象暂时还13北京金隅IPO募集资金59.5亿港元52.3不会平息。14恒大IPO募集资金56.53亿港元49.7415招商地产定向增发融资50亿50WORLDUNIONPROPERTIES看趋势:政策动作与房地产行业相比，调整滞后，周期较短，收紧趋势已现。YMONOCEORCAMWORLDUNIONPROPERTIES看趋势:供求关系未来中短期供给乏力，中长期供给加速回升，明年下半年将迎来新房上市潮。YMONOCEORCAMWORLDUNIONPROPERTIES未来宏观市场预测的总体结论11政策调整风险加大，明年市场可能面临政策变数。明年下半年供应潮将会出现，面临潜在的竞争压力22。WORLDUNIONPROPERTIES第一部分发现成功的线索宏观大势中观市场WORLDUNIONPROPERTIESTEK锁定市内六区和新四区RAME1、2010年天津市场的供求关系如何？HT2、供应结构梯次如何？有什么变化和启示？FO3、结论WEIV市内六区供应存在一定的缺口，可能会出现供不应求的局面环城四区供应量较大，产品丰富由于城市土地的稀缺，2010年城市中供应出现结构性失调机会点：环线内主流改善和刚性需求供应缺失WORLDUNIONPROPERTIES看供应量:环线内市场供需关系比较紧张，供应分散不成规模2006-2009.10月天津环线内成交量价走势图TE?从该图标中可以预测，市内六区K成交面积成交均价R80000014000A700000M325万㎡320万㎡120002010年均需求量约在300万600000255万㎡10000500000E127万㎡4000008000㎡HT3000006000200000备注：由于2008年、2009年成交量存在很大经济和4000100000政策因素影响性，取2006年、2007年作为正常成交FO02000量标准。246010022815713524683971111000011..78666667778887967889999000000000000000000000000000000000000W000000000022222222222222222222222E2010年环线内在售项目供应量（万㎡）IV序住宅总货量住宅总货量项目名称序号项目名称号（万㎡）（万㎡）?从该图标中可以预测，市内六区1世纪都会1810中天首府62津湾广场2411富力津门湖102010年总货量约在250万㎡3环球金融中心3012天鹅湖2备注：图表统计仅包含目前已知大体入市时机的项目，4仁恒海河广场27.3613水岸公馆3期13新地块、无入市计划、极小量项目、近尾盘项目暂时不5钻石山1514万达广场15在考虑范畴之内。6融创西康路项目615招商靖江路87博智大沽路项目616远洋二期88香港建设项目1517格调艺术领地139宝利长江道项目7.2318中信珺台18WORLDUNIONPROPERTIES看供应量:环线外供给相对宽松，出现新的热点片区TEKR?A从该图标中可以预测，新四区M330万㎡E199万㎡233万㎡年均需求量约在400万㎡H158万㎡T备注：FOWE2010年新四区在售项目供应量（万㎡）IV住宅总货量住宅总货量序号项目名称序号项目名称?从该图标中可以预测，新四区（万㎡）（万㎡）1朗润园59碧桂园852010年总货量约在600万2霞飞路63里弄2410海尔593天一中北镇项目6011佰都项目10㎡4玛歌庄园612华润项目25备注：图表统计仅包含目前已知大体入市时机的项目5新悦亭713首创项目40，新地块、无入市计划、极小量项目暂时不在考虑范畴之内。6溪缇郡2014远洋项目267正信西青项目2615————8京基高尔夫6716星耀五洲100WORLDUNIONPROPERTIESTEKRAM结论：EHT?对比2010年市场供给和需求，基本上能够达到平衡F状态，城市性项目稀缺性更为明显；OWE?供应量明显呈现外扩形势，天津11个新城之一，第IV二个集中开发热点片区，双港新城供应尤为突出。?中信珺台项目，虽然不隶属于环内六区，因与南开区的天然地理关系，但是具备突出的城市属性。WORLDUNIONPROPERTIES格格调艺术领调艺术领地地高端豪宅:3万㎡?保利保利昆昆仑仑路路代表项目：环球金融中心远远洋洋新天地新天地仁仁仁仁仁仁恒恒恒恒恒恒朗朗润园润园招商招商靖江靖江路路津津津津津湾湾湾湾湾广广广广广场场场场场高端改善:150万㎡金金金金德德德德园园园园?代表项目：仁恒海河广场、钻石山、天环球金融中心万万达达广广场场宝宝利利长长江江道道都会轩鹅湖、博轩园、香港建设……融创西康路主流改善:45万㎡香港建设博轩园招商钻石山?代表项目：朗润园、宝利长江道、津门湖、招商靖江路津津门门湖湖……正信西青项目水岸公馆中天首中天首府府天鹅湖刚性需求:30万㎡远洋项目华润项目?佰都项目代表项目：万达广场、格调艺术领地、水岸公馆3期高京基项目层首创项目海尔项目碧桂园星耀五洲中信项目WORLDUNIONPROPERTIES看供应结构：天津环内的供应出现结构性失衡。T?随着霞光道、西康路36号、檀府、荷兰墅…项目的售罄，城市项目稀缺性异常的凸显；EKR?08-09年高地价项目博轩园、香港建设、融创，在良好的市场预期下入市，凭借强烈的城市性AM，价格预期普遍膨胀，纷纷涌入高端市场分羹。EHT住宅供应梯次变化FOW豪宅豪宅EI2.5-3万/平米以上V高端改善1.8万-2.5万/平高端改善米1.2万-1.8万/平主流改善米主流改善刚性需求1万-1.2万/平米刚性需求WORLDUNIONPROPERTIES看趋势:房地产呈二元化发展趋势，改善产品有较好市场机遇。TENo.1:No.1:刚刚性需性需性需求求求主要取决于“家庭收入与实体经济”KNo.1:No.1:刚刚性需求RAM房地房地房地房地产产产产的功能的功能的功能的功能A:A:租租租金回金回金回报报A:A:租金回报报主要取决于“资本游ENO.2:NO.2:高端高端高端改善改善改善HNO.2:NO.2:高端改善戏”和未来稀缺性T投投投投资资资资需需需需求求求求B:B:B:升升升值值值差差差价价价FB:升值差价OW房地房地产产二元二元性性发发展展EI