亚展LOGO公司名称荣誉出品株洲市湖南工业大学冶金学院地块开户行开户行xx_VuJaAi-1per_Servi101/icbc/newxx_VuJaAi-1per_Servi101/icbc/newxx_VuJaAi-1per_Servi101/icbc/newxx_VuJaAi-1per_Servi101/icbc/new开发可行性研究报告开发可行性研究报告一项目开发总论产量与目标项目背景／项目概况／项目现状／SWOT分析目录二市场调研分析产量与目标宏观概况／地产市场／区域概况／竞争项目三项目发展预测市场预测／客群预测／价格预测／发展预测项目开发方四档次定位／形象主题／产品定位／户型定位案五项目规划设计布局排布／组团分期／立面设计／园林设计六项目营销推广营销模式／销售目标／销售周期／项目运作七项目投资收益成本构成／具体预算／财务评价／动态分析八项目风险控制风险类别／预防手段／控制策略／风险分析九项目开发建议大势分析／市场预测／项目评价／相关建议2总论PART-1地块概况花卉市场300米中心广场新华西路北5公里位于荷塘区项目概况红旗广场3公里大坪路环绕交通环境商业配套便利齐全地块综合属性a.位于株洲市荷塘区老城区内“出则繁华，入则宁b.大坪路、新华西环绕周边c.商业设施齐全，毗邻两大商圈3静”PART-2地块四至北面：沿街商铺、罗马花园，公交加油站湖南有限株洲网络有限公司新钻石运输公司大华坪西路路地块位置氧气路东面：水仙路、工业厂区、居民楼西面：沿街商铺、运输公司、老式民居4氧气路：沿街商铺、老式民房南面：沿街商铺、罗马花园，公交加油站公交物资中心加油站PART-3地块现状?地形为缓形坡地，局部有2-4米高差?学院内部有荷塘、雕塑、组团园林?地面附着建筑物面积约15万㎡有4宿舍栋公寓，2栋教学楼，1栋办公楼、食堂实验中心教学楼体育馆足球场图书馆食堂()南湖荷塘宿舍5加照片PART-4周边配套?教育蓝天幼儿园、星光小学、博雅小学、市实验小学、铁路幼儿园、十八中、十九中、五中?医疗新兴医院、人民医院等?购物红旗商业广场、中心广场、株洲百货、步步高购房广场等?交通33路、T2路、S2路、32路、T55路、T22路，云田专线多条公交路线。6PART-5合作进度土地价格不得低于150万/亩，要和实力开发企业合作，最好有央企背景的浙江公司出价136万/亩的价格华鸿置业隶属于实力央企进行房地产开发容积“铁四院”集团，在新华率不能大于3.0，建西路还有一个项目也要启筑物不得超过50米动7PART-6目标设定以房地产项目开发为契机进入株洲市场以房地产项目开发为契机进入株洲市场控制开发成本投入，以低价取得开发权华鸿置业华鸿置业控制开发成本投入，以低价取得开发权协调相关部门对规划指标进行调整协调相关部门对规划指标进行调整对对国有资产国有资产((土地及附着物土地及附着物))进行妥进行妥善处理善处理冶金学院冶金学院争取与具有央企背景的房企进行合作争取与具有央企背景的房企进行合作理想价格理想价格(150(150万万//亩亩))将土地使用权将土地使用权出售出售控制开发成本投入，以低价取得开发权控制开发成本投入，以低价取得开发权竞争房竞争房企企以房地产项目开发为契机进入株洲市场以房地产项目开发为契机进入株洲市场8PART-7开发难点开发难点开发难点A土地性质限制科技文卫用地B容积率限制不大于3.0C建筑限高限制建筑建设限高50米A科技文卫用地土地变性流程繁杂耗时B容积率≥3.0规模效应与开发收益受损C建筑限高50M物业形态规划局限性较强9PART-8开发有利因素铁四院集团在当地深耕多年，资源整合能力较强，如能取得冶金学院铁四院集团在当地深耕多年，资源整合能力较强，如能取得冶金学院地块土地开发权，可在短时间内完成前期工作，降低项目开发风险开开地块土地开发权，可在短时间内完成前期工作，降低项目开发风险发发有有利利因因素素冶金学院地块冶金学院地块毗邻毗邻新华西路新华西路基基地项目不地项目不到到10001000米，如能米，如能实实现现两两项目项目同同期开发，期开发，联联动效应动效应将将大大增增，开发企业，开发企业及及项目项目知知名度名度、美、美誉度誉度将实将实现现快速增长快速增长10PART-9优劣势分析老城老城区区生活生活便利便利多多条条公交公交车车通通达达内内部自然部自然景观景观优美优美周边配套较齐全周边配套较齐全区位优势交通优势景观优势配套优势本项目四大优势11PART-10SWOT分析SSSSWWWW?市政配套齐全、生活便利?地块内部有2-4米高差，开发存在难?地理位置相对优越，属于闹中取静之度处?内部有高压线组，对今后销售带来隐?内部景观资源丰富，空气质量较好患?地块规模较大，利于整体气势营造?规划条件为容积率≥3.0，并且建筑不?地块南低北高，利于楼宇日照和采光得超过50米高度，整体规划双重受限OOOOTTTT?同区域2年内将有5-10个住宅新项?株洲经济发展强劲，消费能力增长显著目面世，市场竞争激烈?2020年株洲城区将达到120万人带动市场?国家对房地产市场进行调控，引发?株洲房地产处于平稳上升期客户观望心理加剧?地块规划路建成后交通出行将更加便利12PART-11开发建议?充分利用景观资源，地块景观资源丰富，绿化较好,部分景观资源可予以保留和改造，可做为景观示范区；?根据地块南低北高规划，形成坡地建筑：?规划时依据地块特性，整体规划为坡地建筑，创造多层次空间景观，实现日照、采光、景观的均好性。加照片13市场株洲城市性质：重要的工业城市/交通枢纽/调查预测老工业基地/商贸和现代物流中心/炎帝历史文化纪念地1城市位置：湖南省东部、湘江下游2发展趋势：集工业、商贸、物流功能型城市3经济情况：2009年达到经济总量过千亿元4人口状况：2009年全市总人口382.8万人，常住人口数量占总人口数量97.5%5居民收入：2009年城镇居民人均可支配收入17433元，恩格尔系数为34.2%市场株洲城市规划：长株潭城市群综合配套改革试调查预测验区/营造生态优美的综合性城市产业发展：逐步形成航空产业、轨道交通、服饰产业等多个1千亿产业集群发展远景：荷塘区金山工业园，打造集新型工业、现代物流2、行政中心、高尚住宅为一体的生态宜居“金山新城”3交通发展：新红旗大道拉通,改变荷塘区整体交通格局4商业发展：新红旗大道拉通,改变区域整体交通格局5商业发展：银泰广场落户，华润万家年内完工株洲城市质变元年荷塘区成为新一轮经济2010年发展的辐射区域项目将在大环境上得到充分保障PART-6房地产概况12045.00%商品房销售额45040.00%40010035.00%3508030.00%300建筑业增加值25.00%25060商品房销售面积（万200平方米）20.00%150房地产业增加值商品房竣工（万平方4015.00%米）房地产开发投资额10010.00%50205.00%000.00%建筑业增加值房地产开发投资额房地产业增加值商品房销售额亿元67.230.637.6109.6商品房竣工（万平方米）商品房销售面积（万平方米）%9.20%27.90%7.70%42.30%2009年242.7429.92009年商品房竣工面积远小于销售面积，存量房去化量迅速“供小于求”17PART-2市场特征?2009年9月份开始，株洲市区房价增长幅度明显?2009年12月商品住房均价突破3000元/进进入入20102010年年以来以来，株洲市商品，株洲市商品住住房成交房成交均均㎡价，价，月均增减幅月均增减幅度一度一直直在在1010%%左右徘徊左右徘徊，，?2010年5月，株洲市商品住房到达历史楼楼市在市在波波动中动中平稳。平稳。最高值3320元/㎡?2010年6月，株洲市商品住房成交均价为下调为3173元/㎡??22010010年一季度年一季度，株洲市区以，株洲市区以11220-10-14444㎡㎡舒适舒适性性三三房的房的供销占批准预供销占批准预售和售和销销售面售面积积的的比重最比重最大，大，约四约四成成左右；左右；舒适舒适性三房性三房走俏走俏市场，市场，8800㎡以下㎡以下户型户型供供不应不应求求??其次其次，为，为100-1100-12200平米紧凑三平米紧凑三房，房，比例次比例次之。之。18140??目目前来看前来看，株洲市商，株洲市商品品房市场房市场保持供需平衡保持供需平衡的的120态态势，势，在在22010010年年44月月新政实新政实施后施后的的一个月一个月，成交，成交100量开量开始呈现阶梯始呈现阶梯式的式的下滑下滑。。8060??44月月1188日日——55月月1515日，日，城城市市四四区区共共成交成交1163463440套新商套新商品品房，与新政出房，与新政出台前台前的的四周累计四周累计11991177套相套相20比比，，少卖了近少卖了近330000套房套房子子，，降幅约降幅约2200%%。。0这种供应这种供应量及量及销销200售量的售量的9.1-6减少减少，，主要受主要受2010.1-6国国家宏家宏观调控的观调控的影影??在销在销售价格售价格方方面，面，从从44月月开开始始，株洲市商，株洲市商品品房房响响，，考虑到考虑到供株洲市株洲市应量(万平需求需求方米市场的市场的)结构结构成交量，，刚刚(万平性性需求依旧占主需求依旧占主方米)价格小价格小幅幅调整，调整，最终在最终在66月份回落到月份回落到32320000元元//㎡㎡要要地位，地位，未来未来整体市场行整体市场行情依旧向上情依旧向上。。左右左右的水的水平上平上。。??44月月1144日，国日，国务务院出院出台针台针对对二二套以套以上上房房贷贷