长业绍兴“运河1号地块”项目长业绍兴“运河1号地块”项目产品初步定位报告2010.04长业绍兴“运河1号地块”项目PARTPART11绍兴绍兴整体市整体市场场分分析析PARTPART22房地房地产产新政解新政解读读PARTPART33项项目目竞争竞争分析分析报告大纲PARTPART44项项目地目地块块价价值值分分析析PARTPART55项项目目发发展初步建展初步建议议PARTPART66项项目目经济经济初步初步测测算算长业绍兴“运河1号地块”项目PARTPART11绍兴绍兴整体市整体市场场分分析析PARTPART22房地房地产产新政解新政解读读PARTPART33项项目目竞争竞争分析分析PARTPART44项项目地目地块块价价值值分分析析PARTPART55项项目目发发展初步建展初步建议议PARTPART66项项目目经济经济初步初步测测算算长业绍兴“运河1号地块”项目2009年商品房整体运行1、09年商品房整体成交楼市经过08年的大幅降温，许多人认为09年将会是一个困难之年，但是随着时间的推移，09年楼市的火爆热潮还是让人们惊愕。据绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年绍兴市一手商品房成交总面积74.1万平方米，较08年上升249.5个百分点。08年所积蓄的购买力强力爆发，全市商品房存量得到迅速消化。一手商品房成交总金额达到62.9亿元，较08年上升255.1%，成交套数4698套，较去年增加了196个百分点。签约面积（万平方米??　成交金额（亿元）成交套数）2008年21.2177215.215872009年74.1629059.54698增速249.50%255.10%196%长业绍兴“运河1号地块”项目2009年商品房整体运行2、09年全市一手住宅物业整体成交09年绍兴楼市主要以消化存货为主，新增供应减少，刚性购房需求、改善性需求迅猛释放，令楼市成交井喷，整体房价同比略有上升。绍兴市房地产信息网统计数据显示，09年全市一手商品房成交面积约74.1万平方米，较08年同期增加249.5%。其中一手住宅成交面积57.3万平方米，较08年同期增加297.9个百分点。09年全市一手商品房签约金额约62.9万元，其中住宅签约金额约45.4万元，较08年同期大幅增加314.9%。今年仅住宅的销售开发商就回笼了45.4亿的资金，有效的缓解了之前的资金压力，同时也使开发商的降价意愿有所减少甚至有提价的可能，房价将得到一定程度的支撑。09年全市一手住宅签约均价约7919元/平方米，较08年同期略升4.4%。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。签约面积（万平方米套均面积成交均价（元/平方米?　成交金额（亿元）成交套数））2008年14.4109468.4116912375872009年57.3454150.438281497919增速297.90%314.90%228%21.1%4.40%长业绍兴“运河1号地块”项目2009年商品房整体运行3.09年全市商品房供求比为1：1.56，部分房企出现无房可售现象进入09年后，绍兴楼市供求态势减缓明显，尤其5月份后，供求压力加速减缓，主要原因为新增供应大幅减少，同时楼市销售大幅增加。绍兴市房地产信息网统计数据显示，2009年全市累计新增商品房面积约47.4万平方米，累计住宅销售面积约74.1万平方米。1400120010008006004002000-2001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月供应量2480321118510750619306104930月成交量110185267235524752622441281332648464长业绍兴“运河1号地块”项目竞品分析各档次住宅需求情况楼盘数成交套数2020001818001616001414001212001010008800660044002200005000元以下5000-7000元7000-9000元9000元以上7000-9000元单价的房源成交量最高，是市场主力需求；相对而言属于市场的稀缺产品。长业绍兴“运河1号地块”项目竞品分析本价格本价格为为20092009年全年年全年的成交均价，目前的成交均价，目前销销售售2009年住宅类成交排行如下：价格价格11000-1200011000-12000；；排名项目名称项目位置成交套数成交面积成交均价套均面积1盛世名苑（二期）城东626套95736㎡8178153㎡2润和南岸花城城南470套40141㎡715485㎡3大宋·阳明华都（二期）城南464套38253㎡769882㎡4水墨澜庭城南406套55312㎡10456136㎡5盛世名苑（一期）城东240套36010㎡8477150㎡6禹盛·紫金华庭城东236套25362㎡7400107㎡7涂山家园城东142套17207㎡5885121㎡8中亚·东郡生态园区129套16736㎡5448130㎡9大地·香樟园城东116套12686㎡13121109㎡长业绍兴“运河1号地块”项目住宅类物业动态分析1、市区住宅类物业动态分析：70000600600005005000040040000300300002002000010000100002009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月成交面积(平方米）62914.7845524.3229417314796487840011404201330932711.59成交均价822611181119189098977810136969096259173成交套数52434619124552825827495260套均面积（平方米）120132154128123155148140126长业绍兴“运河1号地块”项目住宅类物业动态分析2、城东板块住宅类成交分析：350002503000020025000200001501500010010000505000002009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月成交面积14169153711572927020882232543987123312成交均价11542921588589456175979597106349735成交套数1351051111996621760175套均面积105146142136134150165133长业绍兴“运河1号地块”项目住宅类物业动态分析本价格本价格为为20102010年前年前44月月的成交均价，目前销售2010年1月至今住宅类成交排行的成交均价，目前销售价格价格11000-1200011000-12000；；排名项目名称项目位置成交套数成交面积成交均价套均面积1盛世名苑（二期）城东4666888097161482润和南岸花城城南8976798745863大宋·阳明华都（二期）城南4836437506764中亚·东郡生态园区38621764211645盛世名苑（一期）城东31485298841576水墨澜庭城南314874107731577大地·香樟园城东262672119521038蕺山·岑草园城北162332105911469涂山家园城东131746744313410星源·水岸香堤城东131244969396长业绍兴“运河1号地块”项目PARTPART11绍兴绍兴整体市整体市场场分分析析PARTPART22房地房地产产新政解新政解读读PARTPART33项项目目竞争竞争分析分析PARTPART44项项目地目地块块价价值值分分析析PARTPART55项项目目发发展初步建展初步建议议PARTPART66项项目目经济经济初步初步测测算算长业绍兴“运河1号地块”项目PARTPART11绍兴绍兴整体市整体市场场分分析析PARTPART22房地房地产产新政解新政解读读个个案案楼盘楼盘分析分析PARTPART33项项目目竞争竞争分析分析土地市土地市场场PARTPART44项项目地目地块块价价值值分分析析PARTPART55项项目目发发展初步建展初步建议议PARTPART66项项目目经济经济初步初步测测算算长业绍兴“运河1号地块”项目竞争分析公寓部分占地建筑容积建筑建筑成交主力建筑案名面积面积率精装修风格形式均价面积物管设计景观深圳市之平老圃景观设坤和山水979042250001.8毛坯现代中高层13000156-180物业发展有长业建设集团计咨询有限名家式限公司有限公司公司绍兴县金昌加拿大ACA建白鹭金滩1504483768101.8毛坯法国古小高层1300088-220物业管理有筑设计事务所泛亚国际典、高层限公司/城建研究院香港刘伍建筑浙江赞成物设计事务所，澳大利亚普赞成美林591641552862毛坯新古典高层1200089、134业中国联合工程利斯设计集公司团中国美术学名爵府70000840000.89精装修法式多层13000140-180未定汉嘉设计集团院风景建筑股份有限公司设计院中国美术学院广东棕榈园滨江金色800002400002.2精装修新古典高层未定80-180浙江滨江物风景建筑设计林股份有限家园业研究院公司长业绍兴“运河1号地块”项目竞争分析公寓部分占地建筑容积建筑建筑成交主力建筑案名面积面积率精装修风格形式均价面积物管设计景观中国美术学院绍兴天下1764903000001.7毛坯新中式高层900088-180浙江绿城物风景建筑设计泛亚国际业有限公司研究院绿城玉兰花园1240005800003.5精装修新古典高层12000170-390绿城物管?绍兴