龙湖郦城项目一期研究2010.8.19常州龙湖香醍漫步结结构构思思路路PART1企业与项目概况PART2周边竞品及分析PART3项目规划PART4产品设计PART5企划推广PART6销售执行PARTPART11企企业业与与项项目目概概况况企企业业概概况况企业基础信息龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。企业业态定位龙湖地产集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。企业发展历程从2004年起，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。自今公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连等11个城市。发发展展足足迹迹1994年始于重庆蓝湖郡弗莱明戈北城天街江与城春森彼岸水晶郦城香醍漫步花盛香醍艳澜山唐宁ONE颐和原著2002年北上京都铜雀台长桥郡2004年有渝入川晶蓝半岛弗莱明戈曲江盛景紫都城2007年挺进西安郦城蓝湖郡艳澜山2007年东进上海小小结结1、恒心筑极致龙湖地产专注打造高品质居住区，有近几十个高端项目遍布全国各大省市。京、沪等一线城市已形成名盘耀盛世较强的品牌影响力。2、龙湖地产龙湖在各个地方成功开发高品质项目，并赢得市场载誉归来焦点，成为名副其实的明星楼盘。中国·常州3、王者气质君临常州——龙湖地产下一个高端住宅的前沿阵地2009年定位常州龙湖地产——常州土土地地构构成成新北区?2010年1月22日，龙湖地产3一号举竞得恐龙园南侧地块3号1号以及2号两地块。总成交价为22.85亿元，楼地块面地价高达5939元/平米；1号天宁区地块2号?2009年10月9日，地块龙湖地产以9.6亿元摘取常州青龙生活区钟楼区两幅优质地块；?2009年12月25日，龙湖地产以15.88亿元拿下常州“洪庄机械厂”两幅地块；龙湖在常州耗资48.33亿元买地，龙湖在常州主城区布局已经基本实现，未来3至5年这里将是常州最高端的别墅项目；本本项项目目格格局局天宁CLD中央生活区龙湖.香缇漫步由中心老城区向南北扩展形成新行政中心，而向东扩展规划为新的中央生活区。项项目目概概况况项目位置：龙湖郦城地处青龙生活区，项目东至青丰路，西临龙锦路，南靠永宁北路，北侧与“三河三园”市政工程核心景观带北塘河生态景区相映；项目规划：总建筑面积达：65万平米，总用地面积：31万平米；容积率：2.0，绿化率：35%，整个小区规划主要以类独立别墅为主，同时规划建有花园洋房、河景公寓、配套商业等；一期产品：小区首期开发的为项目的3#地块，主要为类独立别墅及花园洋房、高层河景公寓产品；常州产品功能：一期：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-360平米，其中地上三层销龙湖郦城售面积约为：224-260平米，地下一层赠送面积约为约100平米，每一户均赠送阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。项项目目位位置置及及交交通通新北区龙湖郦城本案市中心?项目地处政府重点打造的青龙生活区，外环以内，区位较为突出?项目在地理上位于青龙生活区的中心位置，在地域概念中享有得天独厚的向心力?项目交通发达，靠近中华恐龙园与紫荆公园中间，紧邻东经120度景观大道项项目目经经济济指指标标概概况况及及规规划划项目名称龙湖郦城物业类别别墅、公寓、洋房、商业区域天宁区板块青龙板块建筑类别别墅、高层、小高层天宁北塘河路与龙锦路交项目地址叉口向东400米装修情况毛坯占地面积31万㎡总建筑面积65万㎡容积率2.0绿化率35%天宁北塘河路与龙锦路交售楼地址叉口向东300米售楼电话400-630-8888转56097开发商龙湖地产物业管理公司龙湖物业服务有限公司高层住宅多层住宅低层住宅售楼处项项目目效效果果图图展展示示项项目目周周边边配配套套随着周边配套日益完善，区域生活功能也逐步突出商业配套：?商业购物：欧尚超市、市中心、新北中心商业中华恐龙园?商务设施：市政府、金陵大酒店、国宾馆、大龙汤温泉剧院、等?文化休闲：恐龙园、紫荆公园、体育中心、博市政府物馆等奥体中心大剧院教育配套：本案?高校：工学院?中学：外国语学校、国际学校、等?初中、青龙中学等欧尚超市医疗配套：武进医院、华山医院等市中心环境景观：?中华恐龙园、120度景观大道、市民广场等本项目占据核心地段，更与“三河三园”市政工程核心景观带及北塘河生态景观区相映成趣，伴随着道路工程及周边配套的完善，本项目所属区域日臻成熟，成为老城区的纽带，价值潜力巨大，势必会吸引众多项目加入，未来竞争环境更加白热化。PARTPART22区区域域竞竞争争环环境境区区域域板板块块格格局局区域内可售量较多，以高端住宅产品为主恐龙园板块常发豪庭国际九龙仓典雅花园世茂香槟湖新市政府板块中央花园香醍漫步永宁雅苑阳光龙庭青龙板块项目名称区域板块物业类型装修情况销售报价(元/㎡)销售状态阳光龙庭城北青龙板块普通住宅、别墅毛坯6600、联排13500、叠加11000销售世茂香槟湖城北恐龙园板块普通住宅、别墅毛坯7500-8000、别墅20000销售中央花园城北新市政府板块普通住宅、别墅毛坯8000销售九龙仓时代上院城北恐龙园板块普通住宅、别墅毛坯7500、联排18000、双拼26000销售典雅花园城北新市政府板块普通住宅、商业毛坯7500销售常发豪庭国际城北新市政府板块普通住宅毛坯10000销售永宁雅苑城北青龙板块普通住宅毛坯7000销售案案例例分分析析》》世世茂茂香香槟槟湖湖经济指标参数经济指标参数项目名称世茂香槟湖物业地址太湖东路9号物业类别住宅、别墅，商业所属商圈恐龙园板块占地面积92万㎡总建筑面积136万㎡容积率1..48绿化率65%停车位1：0.8面积段84-270㎡物业公司第一太平戴维斯物业费1.40元/平方米·月开发商常州世茂房地产有限公司价格7500-8500元/㎡世茂香槟湖成交走势1508000700060001005000400050300020001000大体量0010年010203040506070809复合型居住社区成交套数1105213013034121332138成交均价708768457150720070515962700062117455成交套数成交均价案案例例分分析析》》九九龙龙仓仓时时代代上上院院经济指标参数经济指标参数项目名称九龙仓时代上院物业地址新北龙业路8号物业类别别墅、高层所属商圈恐龙园板块占地面积41万㎡总建筑面积100万㎡容积率1..86绿化率45%停车位1：0.8面积段87-139㎡开发商九龙仓（常州）置业有限公司价格7500元/㎡九龙仓时代上院成交走势3007400720070002006800660064001006200恐龙园周边高品质6000580005600、大体量项目10年040506070809成交套数247358716816145成交均价622163236685700068907176成交套数成交均价案案例例分分析析》》常常发发豪豪庭庭国国际际经济指标参数经济指标参数新北黄山路、三井河路项目名称常发豪庭国际物业地址和太湖路交汇处物业类别住宅、商铺所属商圈新市政府板块占地面积78872㎡总建筑面积204575㎡容积率2.2绿化率35%停车位1：0.8面积段100-200㎡开发商江苏常发置业集团有限公司价格10000元/㎡常发豪庭国际成交走势801050010000609500409000850020区域住宅价格标杆800007500，高品质项目10年010203040506070809成交套数322042756561319成交均价1000098008600950084699212910091359530成交套数成交均价SWOTSWOT分分析析1、项目紧邻120度景观大道，资源较为丰富，交通便利，规模较大；1、青龙生活区是政府较为重视的生活区之一，此区域的规划和升级，为项目的景观资源、配套资源全面升级，未来发展前景良好；2、项目周边的居住氛围浓厚，周边有多个成熟的居住小区；2、此区域目前为传统的住宅区域，整体形象上以及产品线上均无3、开发商实力较强，开发经验丰富，品牌的影响力巨大；突破，本项目一枝独秀，填补市场空白；4、项目的产品线丰富，景观高层、洋房、独栋别墅，满足各类不同的需求；5、产品风格独特，领先区域市场Strange优势Opportunity机会Weakness劣势Treasure威胁1、周边配套尚未完善；1、区域市场竞争存在，竞争压力明显；2、区域内大多为在建项目，短期内缺乏较高的人气；2、政策性倾向由利好转为利空的可能性非常大，后续别墅市场3、教育氛围不够浓厚；存在政策性风险；4、板块的目前形象还是以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚3、由于是常州第一个项目，市场对项目的了解度不够，认可度未形成；不强；小小结结区域内可售量较多，以高端住宅产品为主，各个项目推出均受到市场追捧，整体去化较好；本案的高定位以及产品设计各方面，将在竞争环境中别树一帜；PARTPART33项项目目规规划划项项目目规规划划规划设计综述?龙湖郦城总建筑面积达：65万平米，总用地面积