2010年新政解读目录?1、新政解读?2、后市预判政策解读?楼市第一波?2010年4月15日召开的国务院常务会议要求：?1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。?2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。?3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。【睿创观点】2009年底，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。而此次政策的出台是在市场对中央“劝说”充耳不闻的状态下出台的，警告成分多于惩罚，主要是给楼市消肿，挤压投资和投机客，但是政策在打压的同时也伤害了改善及刚性需求客户，使其购房门槛及成本抬高。购房成本增加利支付利率支付支付月均率还款总月均还款月均还款利息1.1利息利息多还8.5额还款总额还款总额款倍款款款折10128466.728466.71070.5136465.36465.21137.27998.57998.5110年66.654年46465626571111按15801.35157135.57135.9872.9712891.12891.8144244.144244.115年71.622照年6966188661020161079.761079.7671.16179418.79418.2747.5718338.18338.520年76.41万年292962879655525178925.778925.7596.41203199.103199.24274.24274.1贷25年677.380.881款年6868999133计算30197724.397724.3549.2330625.30年228350128350634.330625.685.066年979746小结：按照濉溪目前一套总价约30万，二套房首付四成也就是12万，贷款18万元计算，30年多付18374元利息，购房的成本及负担加大。政策解读?楼市第二波2010年4月17日，国务院发出通知要求：1、建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。2、商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4、地方地府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。5、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。【睿创观点】首先说一下“问责机制”，这是首次出现在楼市调控政策上的，也表明了政府的决心，防止政策落实不到位；严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。一旦楼市同GDP等指标成为政绩考核的重点后，官员将无法像以往那样无视中央的调控，毕竟仕途的坦荡是最重要的。对于外地人购房的政策，主要是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。在此轮的调控下，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形，开盘即售空的现象出现的可能性将明显降低，市场销售氛围将向供大于求转变。政策解读?楼市第三波2010年4月20日，住建部下发通知要求：1、针对现在许多楼盘流行的认购、排号等炒作方式，《通知》明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。2、要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，并在销售现场明示。3、明确要求预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。如果开发商预售方案中主要内容要发生变更，如要求涨价，应当报主管部门备案并公示。【睿创观点】住建部的通知进一步规范了房地产开发企业在销售过程中的行为，明文禁止了未领取预售许可证的楼盘借助认购等形式先行回笼资金的行为，这对于开发企业自有资金提出了更高的要求。并且通过整栋推出的形式逼迫开发商向市场供应更多的房源，打击“捂盘惜售”的现象，坐地起价的行为。政策解读?楼市第四波2010年4月20日，住建部下发通知要求：中国个人住宅消费税近期或将分为不同形式在多个城市试点开征,而重庆和上海将成为先行试点城市。【睿创观点】物业税必须经过全国人大批准才能施行，过程较长，因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点，无论从操作层面，还是从理论层面来看，都比较容易实施。个人住房消费税实质是在住宅保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的持有成本，让投机者少买或不买房子。信贷调控的主要作用是阻止新的投机行为，房产税的作用则是迫使原有的投机炒房者将其房产抛售到市场，预计市场二手房挂牌量将大幅度增多。影响政策出台的几方面因素：?全球经济及国内经济?国内经济结构调整?国计民生影响?房地产市场现状因素一：全球及国内经济形势全球经济复苏进程加快1.世界经济强劲复苏，国际货币基金组织已经先后四次上调对2010年世界经济增长率的预测。2010年3月份，国际货币基金组织对2010年世界经济增长率的预测为4％；2.欧美、以及其他经济体已经逐渐摆脱经济危机，2010年开始缓慢回升；“三驾马车”重新拉动国内经济1.随着世界经济强劲复苏，经济危机缓解，中国对外贸易逐渐增加，2009年，中国对外贸易出口总额达到1.2万亿美元，成为世界第一出口大国；2.经济复苏政策、房地产扶持政策的出台，以及信贷的相对宽松，致使国内投资总额大幅增加；3.国家一系列政策，如假日消费、家电下乡、汽车下乡等都起到了积极的作用，国内消费额大幅增长，2009年全国消费总额12.53万亿元，同比增长了15.5%。因素二：国内经济结构调整中国经济结构矛盾重重，调整紧迫性凸现1.经济增长背后的结构失衡，引发了中国土地、能源及原材料的紧张，中国经济原有的二元经济结构没有改变，经济可持续增长问题严重；2.投资热情、投机热情高涨；3.内需严重不足；房地产新政是经济结构调整的先兆1.随着世界经济及国内经济的好转，以及国内目前经济结构转型的紧迫性凸，房地产已经不再是拉动GDP增长的重要一环；2.4月份紧锣密鼓出台的房地产新政，绝不仅仅局限于房地产市场本身，而是中国经济结构调整的重要组成部分。因素三：国计民生影响CPI压力持续上升CPI当月同比值通胀压力进一步上升，资源价格上涨全国房价持续上涨，部分区域涨幅较大民众意见较大，调控房价呼声较高因素四：房地产市场现状?土地市场火热，地王频出；?国家对房地产市场调控不力；?市场上投资、投机行为盛行；?房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨；土地市场火热，地王频出；?随着2009年楼市的复苏到火热，房地产扶持政策的实施，信贷的宽松，大部分的开发商度过了困难期；?开发商资金宽裕的同时，重新燃起拿地的热情，随着众多央企的进入，土地市场变得火热，地王频出；城市日期地产企业价格地块备注2010年北京丰台区六圈A居住项目用楼面价每平方米17153北京1月21日中海地产59.7亿元地元单价有望达40000元/上海2月1日上海证大置业92亿元上海外滩8-1金融地块平方米北京3月15日北京远洋40.8亿元朝阳区大望京地块楼面地价27500元/㎡大兴区亦庄住宅及商业项目北京顺义3月16日中信52.4亿元楼面地价13400元/㎡(X1-1B)地块北京世博宏业房地产开发北京3月16日17.6亿元海淀区东升乡蓟门桥地块楼面地价29000元/㎡有限公司长春地王，楼面地价：长春4月2日龙创地产7亿元长春市净月樱花地块5184元/㎡楼面地价6449元/㎡，南京4月14日银城地产2.88亿元江宁2010G08地块江宁新地王2010年3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高09年下半年开始，全国房价再次疯2010年3月，70个大中城市新建商品住狂上涨，至2010年一季度，全国宅价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个商品房销售均价达到5193元/㎡城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州，同比09年一季度上涨16%。22.3%、金华20.9%、广州20.3%。一线城市：2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%一线城市房价疯狂上涨二线城市：四大二线城市2010年3月与09年同期相比平均上涨47%部分二线城市房价过快上涨促使本轮房价快速增长的四大成因政策的两面性本轮房价快速增信贷投放过量市场供给不足长的原因通胀预期加速成因一：政府的两面性推高房价调控房价北京：3月份，通州新城规划上2010年1月10日，国务院办公厅就进报后，楼价与去年同期相比最高一步加强和改善房地产市场调控，稳定涨幅达330%；市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了是一条工作措施，即“国十一条”；深圳：4月2日，《深圳城市更两两面面性性银监会于1月18日和2月25日分别新办法》出台后，部分片区的房上调存款准备金率0.5个百分点；价也几近翻倍；3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地海南：国际旅游岛获批后，多个方面来调控房价；地方房价应声跳涨；……………………成因二：信贷投放过量2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷放量的27%，预计全年总贷款量的35%，投放过量。成因三：市场供应不足截止2010年三月底，全国主要重点城市（10个）商品