合肥万科金色名郡5期商业项目策划报告1www.fdc01.com房市金碟序言：本项目是万科地产在合肥二环内的一个综合性项目，涵盖住宅、商业、商务、公寓等物业，位于合肥望江路与石台路交汇处，具备优越的地理位置，优质的先天优势，本次报告要解决的核心问题是商业组团部分，主要集中在以下方面?商业物业整体定位……?集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系……?各物业产品的优化建议及价值提升策略……?各物业营销推广策略……?商业物业的招商策略……本报告将在以下篇幅重点阐述以上问题的解决之道！2www.fdc01.com房市金碟报告目录第一章、项目概况第二章、社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位2、城市交通与规划3、发展方向与功能布局二、宏观经济发展状况1、蜀山区2010年GDP及常驻人口2、周边同类项目销售情况分析第三章、周边商业市场关键要素分析一、周边商圈分析及区域竞争性商业项目分析二、投资者行为分析3www.fdc01.com房市金碟第四章、项目SWOT分析第五章、项目定位第八章、营销推广一、定位原则一、营销策略二、总体定位二、推广策略三、分项定位附件、合作模式及收费标准第六章、业态分布一、总体功能布局二、项目功能布局图第七章、招商策略和租金设置一、租金标准设定二、经营模式及租赁年限三、租金递增率及免租期4www.fdc01.com房市金碟第一章、项目概况5www.fdc01.com房市金碟本项目商业物业的战略思考速度目标快速入市，11年秋季亮相，年底第一次开盘目标：1、利用万科地产全国品品牌目标牌知名度，快速销售，实依托项目开发企现资金流迅速回笼。项目开发价格目标业的万科品牌，目标体系2、通过产品价值主张，打造项目高端物合理的利润空间达到社会效益最大化业形象，作为市场统领着角色3、合理的利润空间战略目标形成项目社会、经济效益双丰收6www.fdc01.com房市金碟如何实现这一战略目标解决问题项目整体价值梳理核心问题公寓与写字楼如何做各物业产品如何做到风险最小化顺利达到畅销裙楼底商如何做市场依据是什么7www.fdc01.com房市金碟区位分析万科金色名郡位于合肥市蜀山区望江西路205号省旅游学校西边（原皖安厂），地处合肥市蜀山区黄-潜-望-合板块聚合地，南瞰政务文www.fdc01.com房市金碟化新区，西临高新技术开发区，北望三里庵、三孝口两大商圈，是合肥整本案个西南片区的门户，交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟，营运中的国购广场，南七商业大厦等商业设施均环伺附近。8www.fdc01.com房市金碟地块形状位于合肥市西南部，原合肥皖安航空公司地块，其地块为T字形状，基地范围为东至三郢路规划中心，南至丁香花园，西至www.fdc01.com房市金碟皖安机械厂，北临望江路9www.fdc01.com房市金碟地块解析项目四周概况:本案周边分布有华金地1912西环中心润幸福里、印象西湖、安高城市天地、绿地国际花都、南七五金机械大市场华地学府名都、等港汇广场印象西湖高端住宅群，消费本案大唐国际购物中心安高城市广场力强，周边现已有大型超市乐购、沃尔玛、永辉超市、绿地国际花都包括即将进驻的合百大，城市副中心框架已呈现。www.fdc01.com房市金碟10www.fdc01.com房市金碟主要经济技术指标24F甲级写字楼32F公寓式酒店www.fdc01.com房市金碟商业总建筑面积60000平米建筑结构2栋塔楼+3层裙楼公寓式酒店3万平米+写字楼2万平米+裙项目物业构成楼底商1万平米本项目的定位是集酒店式+写字楼+高档住总结拆为一体的商务综合体113F裙楼底www.fdc01.com房市金碟商地块现状www.fdc01.com房市金碟12www.fdc01.com房市金碟周边交通组织www.fdc01.com房市金碟石台路南向石台路北向望江路东向望江路西向本案周边通过望江路、石台路、潜山路、合作化路等交叉组织，路网四通八达，出行十分便利。13www.fdc01.com房市金碟周边配套www.fdc01.com房市金碟本案周边分布有超市、餐饮、影院、商场、医院、学校、银行、政府单位、菜市场等生活配套，生活非常便利。14www.fdc01.com房市金碟周边公交系统本案通8、111、124、136、162五条线路公交车，可通达合肥市各区域，出行十分便利。15www.fdc01.com房市金碟项目归类本项目是含有多重业态的城市综合体所谓城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、会议、酒店、餐饮娱乐等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互补充的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体16www.fdc01.com房市金碟支撑点一写字楼、公寓式酒店、大型裙楼商业、高端住宅于一体17www.fdc01.com房市金碟项目处于二环内核，处于政府打造的南七商圈、潜山路支撑点二、望江路板块商圈中心。?目前，南七商圈已然成型石台路，望江路是一条以商业、金融业、服务业为主的经济带，贯通合肥蜀山，包河区2区，全长8.1公里www.fdc01.com房市金碟。?横向为东至东二环，西至本项目位置火车西站，链接合作化路、金寨路、徽州大道、马鞍山路等城市动脉。?沿线房产升值势头强劲，在售项目大约40家左右，主要产品是高层、小高层项目位于合肥核心商圈南七商圈辐射范畴，不管为主，兼含部分多层。高是合肥南七商业大厦、安高沃尔玛、南七五金机电城层塔楼居多。众多商业项目还是本身具有的商业氛围，已经使原本繁华的南七商圈变得更加强劲。18www.fdc01.com房市金碟支撑点三本项目商业、商务业态自身可不依赖居住业态而生存石台路www.fdc01.com房市金碟本项目区位合肥潜-望-合板块聚合商业核心履带，拥有三纵二横交通体系，周边商业配套成熟，营运中的国购广场，南七商业大厦等商业设施均环伺附近。19www.fdc01.com房市金碟本项目商业级别【商业总建筑面积6万平支撑点四米】商业级别市级中心商业区区域性商业区社区型商业邻里行商业规模【平米】30万以上3—18万9000-300001800--9000城市交通、人口核居民聚集区，商务大型住宅小区，人住宅小区自发形成区位心去，历史形成的集聚地，公共交通流集中交通便利配套物业商业聚集区集散地周边日人流量50万以日人流量10万以居住人口5000以客流量5万以上上上上内域区与中距离郊区域15分钟车程区（半小时车程）不行15分钟内的小区内部及周边居核心客户内居民，以及未来居民与办公人员，居民民消费者旅游者商业街为主，个别商业形态集中商业为主商业街+集中商业小型商业店铺集中商业本项目的商业级别是区域性商业区20www.fdc01.com房市金碟第二章、社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位2、城市交通与规划3、发展方向与功能布局二、宏观经济发展状况1、蜀山区2010年GDP及常驻人口2、周边同类项目销售情况分析21www.fdc01.com房市金碟一、城市区位与发展定位1、城市区位与定位区位：蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属8个街道、2个镇、1个产业园区，总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。定位：1、中部双高区——高品质商业商务区、高品味生活居住区2、高新商务区——都市高品质生活区、中部新业态商务区3、合肥商都22www.fdc01.com房市金碟2、城市交通与规划交通：规划：蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。随着交通等基础设施的建设和完善，蜀山区已经成为合肥市的城市重要门户。www.fdc01.com房市金碟23www.fdc01.com房市金碟3、发展方向与功能布局●大浦头休闲旅游区（一）现代城市商贸发展趋势◆安徽赛亚星游城（乐客来商1、业态的多样化、多功能化、高端化贸城）2、空间布局的集群化、板块化、商圈化◆梦中水乡度假庄园（二）商业布局◆合肥历史文化园（1）四区◆蜀山湖文化娱乐城●三里庵生活商业区◆梅山新村改造项目◆金色梧桐（井岗）国际商业◆安徽国际金融贸易中心（安徽饭店改中心造项目）●政务区文化服务区◆松芝万象城◆绿地蓝海商业中心◆福乐门国际广场◆华邦世贸城◆北京华联嘉茂购物广场◆新城国际◆“安徽第一大道”国际商业中心区◆天徽商业步行街●望潜生产商务区◆政务区西部大卖场◆西环中心广场◆大唐国际购物中心（2）两特色商业街◆安高广场城市综合型商业项目●肥西路IT街●青阳路贵池路美食街24www.fdc01.com房市金碟二、宏观经济发展状况1、蜀山区2010年GDP及常驻人口近六年，合肥市国民经济发展较快，年内生产总值增长率保持在15％左右,2009年增幅超过17%以上,实现地区生产总值突破2700亿元。城镇居民人均可支配收入突破19000元社会经济将继续保持快速健康发展。蜀山区总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。蜀山区2010年GDP：260亿25www.fdc01.com房市金碟2、周边同类项目销售情况分析【公寓类】竞争楼盘分布图祥源祥源多多特特公寓公寓淮矿和平盛世www.fdc01.c