谨呈:佛山市万科置业有限公司万科佛山C05及C06项目前期策划报告2010.5本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。前期沟通：?物业类型（C05地块开发以四联排为主的低密度产品，F02地块开发18-24层的高层物业）?独立推售（两个地块，两个项目，独立的项目命名及售楼处）?快速入市（预计C05地块10年10月左右开盘、11年初F02地块开盘）?实现高价（顺德南部最高端物业）本报告解决的问题：?世联对市场和客户的理解?实现高价策略?两个项目的现场销售组织管理模式?附加：世联操作优势（珠三角操作执行优势）第一部分：项目属性关键词：“二线城市组团新城区中心组团环境优美规划完善标的性建筑德胜河C05”F02本项目给了我们太多的兴奋点顺德南部最高端物业44万建面的高档住宅刷新顺德高档物业标准低密度及高层江景物业新城区中心组团核心区位（唯一性）城市核心区位价值，打造广珠公路上的标志物新佛山城市印象本项目承载意义：万科拓展万科集团大规模进入佛山顺德市场顺德市场的基石和标志本项目肩负的历史使命：“对城市：对城市：成为一座城的荣耀成为一座城的荣耀对人居：对人居：重新定义高端豪宅重新定义高端豪宅对品牌：对品牌：拓展顺德市场标志拓展顺德市场标志”第一部分：项目属性第二部分：世联对顺德房地产的认识结合本项目区域位置及周边项目实际情况分析，世联选取大良和容桂作为重点研究片区特点：成熟片区，各档次楼盘比较齐全代表楼盘：星河名居、海琴湾、上东区、桂畔湾等特点：新城区,规划前景、景观资源出众代表楼盘：嘉信城市广场、纯水岸新城区特点：片区内知名企业众多,产业拉动力大代表楼盘：华夏新城、海景半岛、东怡雅苑、碧堤湾等大良分为东西南北中及新城区六个片区。东区是现阶段房地产最蓬勃的片区，楼盘推出量多，产品类型众多北部板块住宅均价：5800-6300新城北区中区东区南区西区东部板块区住宅均价大型楼盘中档少数中小高层沿街商为主，别楼盘大型楼目前：6000－产品、多层住楼、墅、平层为主盘，基为高6500类型、沿街少数内、复式齐，平本没有层商住楼街小区全层新楼新城区中心板块住宅均价：均价2600-3700住宅均价：6000－开发以本地开发商为主5800－63006700商西部5住新规划区60宅板，齐全的0：可充分-均块卖点街区成教育和大大福58价利用桂猪仔山完善0/优熟，生型商业配源商0畔海景景观规划南部板块势活方便套（在业观资源楼盘均价：5800建）；顺－6000峰山公园本地人为主，部分周边客户。北区、中区自建楼比较多；东客户区和南区外来工作人员占一定比例，南区有部分客源是来自外地买房入户者。大良楼盘整体印象产品大良楼盘过去以多层无电梯无园林产品为主，别墅以自建别墅为主，近两年随着开发水平的提高，基本以多层加小高层建筑为主体，部分出现别墅产品，楼盘体量也呈增长趋势。客户基本以大良和顺德周边包括伦教、北滘、勒流、容桂等城镇客户为主，另外中山、番禺也有少数客户，比例不到5％。价格住宅整体均价在6000元/㎡左右，别墅楼盘均价13000元/㎡左右。发展趋势北部、中心板块是老城区，比较陈旧；西部板块发展较落后；而东部板块和南部板块是新规划片区，随着大福源、美食广场、吉之岛等商家的进驻，已经成为大良地产开发未来的主要发展方向。本项目所在的新城区有着高起点和高规划，随着未来配套的完善发展潜力巨大。容桂房地产开发主要集中在北部和中部片区，房地产市场较封闭，客户以容桂本地客户为主北区中区小黄圃片区小高层、小高层、高层、目前推售楼产品沿街商住早期别墅、沿街盘主要为低类型楼商住楼密度别墅均价5700-6200开发以本地开发商为主小黄圃商片区北区片区卖点大凤山公片区规划、低均价5700-5900区位优势，生/优园景观资密度及景观资活方便势源源中部片区均价5800－6200由于容桂集中了科龙、万家乐、樱花、容声、格兰仕等知名家电厂商，所以容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者客户为主。容桂的产业有一定的积聚作用，因此，大部分外地客户都是因为在当地工作的关系才会产生置业需求。与此同时，容桂的房屋租赁市场也比较活跃。容桂楼盘整体印象产品相对大良楼盘，容桂楼盘开发相对落后，目前的普通住宅主要以小高层和高层为主，开发区域集中。别墅产品主要出现在容桂周边自然景观相对较好区域，除小黄圃的郊区大盘东逸湾外，其余别墅项目档次较低。客户客户市场封闭，容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为主。价格住宅整体均价在5800元/㎡左右，别墅楼盘均价8000-11000元/㎡左右。发展趋势容桂四面环水，被河流涌道包围。但容桂中心区被工业园包围在中间，整体居住环境较差，自然景观资源比较缺乏。未来开发热点片区还是集中在容桂中心区，目前已出现容桂中高端客户在大良置业趋势，估计未来这种趋势会更加明显。思考：项目的想象空间？Consider?地段?客户?竞争?价格地段的想象空间目前整体市场状况：不成熟的镇区市场市场反映：二线城市镇区“客户市场相对封闭产品业态单一市场信息不对称营销手法滞后”地段的想象空间大趋势：未来顺德房地产发展的主流方向城市规划发展——“2+5”城市新格局示意图“2+5”规划确立了将禅城中心组团和大良-伦教-容桂两个组团建设为250万人口的城市的目标，这两个区域将继续成为佛山的住宅消费中心。以顺德新城区为中心，30公里为半径的范围内大良—容桂—伦，将形成一个经常性商教中心组团组团圈，覆盖范围达到整个顺德区共10个镇，服务人口达120万人。地段俯视本项目地处城市发展的中心节点，成为新兴城市枢纽，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢纽而产生，从而带给项目宽阔的发展空间。典典型人型人群群：：典典型路型路径径：：都都市上市上班族班族本项目本项目——大大良良、容桂、容桂传统传统产业私产业私营营企业主企业主本项目本项目——大大良良、容桂、、容桂、杏坛杏坛、、勒流勒流、、伦教伦教、北、北滘滘休闲休闲度度假群体假群体本项目本项目—禅—禅城、桂城城、桂城珠珠三角三角商商务务人人士士本项目本项目—深圳—深圳、广、广州州、珠海、珠海客户的想象空间大良及周边私企业主是目前大良中高端低密度物业的主流客户销售情况：桂畔湾·原墅2008年11月20日推出一期70套独立别墅，10天内售磬，2010年四月推出剩余52套别墅和35套复式住宅，目前仅剩4套位置较差的大面积别墅。桂畔上东区A区85套单体别墅从2010年10月开始接受订购，12月开盘，目前仅剩3套，B区95套单体别墅，10年5月开盘，目前正接受预定。客户情况：客户以大良及周边如容桂、杏坛、勒流、伦教、北滘的私企业主为主，主要从事电子、五金、模具、塑料等行业，都为多次置业，经济能力强，一次性付款比例占30％。客户喜好：?独立庭院；?注重项目区位及周边配套；?圈子效应明显；?对总价200-250万的别墅接受度最高。客户的想象空间容桂客户将是项目初期的主流客户（高层单位）销售情况：纯水岸2010年9月开始咨询，10月推售，一期190套，目前销售近60％，二期11月开始接受预定，月均销售40套左右，目前看江景楼盘仅剩5楼以下单位，看江高层复式全部售磬。客户情况：容桂客户占到目前成交客户近80％，多为周边政府、行政单位、事业单位员工。客户喜好：?客户对沿江景观资源认可度高；?容桂客户对大良生活期待性强；?套内建面120㎡以下单位销售了80％。营销分析：?灯杆广告（大良主干道）及路牌广告（105国道）；?自然会馆（外买场）；?翡翠台广告/珠江商报软文超作。竞争的想象空间市场热点集中在大良东区和顺德新城区占地面积总建面项目名称总户数预计推售时间主力户型（㎡）（㎡）君御花园约4万约15万900多10年下半年120㎡以上名门豪苑230005656633310年年中90-250大良景峰轩460321800166在售60-65㎡东明日华府约5万30万1600多10年年中——区尚域——20万120010年70-150………………新嘉信城市花园三期42465410年底中小户型城区纯水岸二期55300126000400多10年4、5月——预计明年,仅东部片区推出住宅单位一万余个,市场供应放量,供应产品重叠严重.10年第2季度项目密集推出，本项目将面临着与大良东区的竞争，市场竞争异常激烈2010年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月君御花园（15万）名门豪苑(5.6万）景峰轩（2.1万）明日华府（30万）尚域（20万）嘉信城市花园三期（42万）纯水岸二期（约6万）本项目价格的想象空间目前的价格：大良东区新城区容桂大良、容桂部分在售项目价格简析均价（元/片区高层项目均价（元/㎡）片区低密度项目㎡）海琴湾三期6500大良桂畔湾10000星河明居6300东区大良桂畔上东区8000奥园华府6200东区嘉信城市花园湖景花园6880（地价）新城6000二期海景半岛6000区纯水岸6800容桂碧堤湾6000华夏新城二期6100容桂东逸湾6800-7500香格里拉花园5900价格的想象空间未来的价格：新城区大良东区所在组团土地储备概况参考地价政府对于顺德新城区核心