www.fdc01.com房市金碟一.市场认知二.项目认知三.销售突破四.营销突围五.VI表现六.金石优势www.fdc01.com房市金碟一.市场认知准确把握市场“脉搏”找准市场与产品切入点让我们赢在“起跑线”上www.fdc01.com房市金碟1.铜山新区现状及发展自然环境与人文环境完美结合，养生宜居福地。www.fdc01.com房市金碟铜山新区位于徐州市南部，根据最新一轮的徐州市总体规划表明，徐州市的发展重心将老城区向南和东南部转移，为铜山新区发展提供了良好的发展机遇，随着徐州市发展重心的南移，铜山新区将成为徐州城市南www.fdc01.com房市金碟部的以商业、科教、居住为主铜山新区新城区的综合性区域，成为徐州城市重要的组成部分。在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。铜山新区受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了铜山县房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了新区的整体居住条件。www.fdc01.com房市金碟师范大学矿大新校区规划中的北京路商业区泉山森林公园www.fdc01.com房市金碟别墅区铜山县行政中心铜山新区由于其独有的自然生态环境，区域内高校林立，人文气息浓郁，屈居居住条件，逐渐越来越受到购房者的青睐。www.fdc01.com房市金碟铜山经济开发区辖区面积180平方公里，常住人口25.6万人。是苏北地区成立最早、面积最大、产业最先进、管理最现代的开发区之一。开发区拥有一个科教集聚区、三个现代工业园区和一个现代物流区，总建设面积100多平方公里，各园区均建有高标准互通网www.fdc01.com房市金碟状公路与206、104国道和霍连高速公路相连接。www.fdc01.com房市金碟铜山，房地产市场一直保持着较快的发展势头www.fdc01.com房市金碟区域市场运营环境分析/一级市场?土地市场的走势：2008年土地市场成交量达到高峰，导致目前的二级市场仍在去化08年的土地供应。2009年上半年虽然房地产市场回暖，但是土地市场在下半年才有了起色，但是总供应量仍不足上年的一半。2009年，由于供应量减少且处于楼市回升阶段，开发商资金充裕，2010年近前五个月的土地成交量就超过08年全年总量的一半。www.fdc01.com房市金碟年份上市量销售量剩余量销售率2008年28702716886011816758%2009年65052646872818179872%2010年到4月为止2866171920789453967%www.fdc01.com房市金碟2009年铜山县二级市场的总成交量处于徐州市二级市场成交量的中端位置，但是较徐州市区区域成交比重则具有一定的竞争力，说明铜山新区的房地产市场发展迅速，其独特的人文和自然环境优势明显。www.fdc01.com房市金碟小结：08年铜山楼市整体销售率较低，部分项目推迟房源上市步伐，整体上市量较低，在2009年市场急速反弹期间，销售率快速上升，开发商推盘数量和上市面积增加，同时08年推迟上市的房源也跟着市场步伐大量推出。致使2009年上市量高于2008年上市量的一倍多，整体销售量也远远高于2008年的销售水平。至2010年上半年国家调控政策效果逐渐落实和4月份一系列的调控政策的颁布，政府打压房市态度坚决，观望情绪增加，整体销售步伐放缓。www.fdc01.com房市金碟政策作为一只无形的手,对左右市场起着巨大的作用。www.fdc01.com房市金碟2010年4月，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。分析：此次调控，对改善型购房和投资购房起到很大的抑制作用，市场观望气氛不断增强。www.fdc01.com房市金碟2009年12月14日，国四条政策出台的必然性1.增加普通商品住房的有效供给。2.继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。09年底，在不到一个月时3.加快保障性安居工程建设。间里，连出五道政令，从4.加强市场监管。土地、税收、信贷对房地产行业进行全方位调控，2009年12月17日，关于进一步被成为史上最密集的组合加强土地出收支管理的通知拳调控。土地出让款首次缴纳比例不低于50%，全部交清期限不超过一年。2010年1月10日，国十一条1.增加保障性住房和普通商品住房有效2009年12月23日，二手房交易供给营业税调整2.合理引导住房消费抑制投资投机性购1.不足5年非普通商品房全额征房需求二套房贷首付不低于40%税3.加强风险防范和市场监管2.超过5年非普通商品房或不足54.加快推进保障性安居工程建设年普通商品房，差额征税5.落实地方各级人民政府责任www.fdc01.com房市金碟要点主要内容?90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；?第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；实行有史以来最为严厉?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂的差别化住房信贷政策停发放购买第三套及以上住房贷款；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。为出台进一步严格税收?财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的政策留下空间税收政策。限制不良记录开发商贷款和融资，通过影响开?对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷发商资金链迫使其配合款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。调控在2011年换届敏感时期?对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责将调控效果与问责挂钩任。打击捂盘惜售和价格操?对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次纵性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。?房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。增加居住用地有效供应?要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。?保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。调整住房供应结构?房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程建?确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作设任务www.fdc01.com房市金碟政策周期研判2010年经济增长保八已没有悬念经济增长结构有明显改善，消费和出口对经济拉动作用稳步回升，投三架马车对GDP增长的贡献资对经济贡献率较去年8%的高点大幅回落。1414%122.6在经济增长保八确定能实现的情况12%2.2100.10.66.92.50.9下，2010年底之前，经济增长对0.7881.25.110%1.31.96.45.64.94.461.84.24.43.9投资的依赖度将相对有限2.18%46.25.85.45.3人民币升值周期4.44.54.44.66%24.143.53.940-0.1-0.1-1.211222222222-3.9224%9从人民币被低估程度和渐进式升值90000000000099000000000019-2801234567890Q12%方式来看，人民币升值周期将至少-4在一年以上。-60%在人民币升值期间减弱不动产物业最终消费支出资本形成总额净出口GDP升值预期将有利于减少房地产行业的热钱流入量，防止房价泡沫的再次膨胀。www.fdc01.com房市金碟2010年经济能够保持相对快速增长的情况人民币升值周期至少会在一年以上，热钱有可能大量进入房地产行业，导致房价更加脱离居民的承受能力。此次房地产调控本质上已经成为一项政治任务在2011年的政府换届敏感时期将成为一项重要的考核业绩。因此我们预计此次调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行。www.fdc01.com房市金碟2011年形势判研?08年底以来的经济刺激政策效果逐渐消失，固定资产投资将出现回落；?国际贸易盈余在人民币升值以及欧美国家消费储蓄结构转变的情况下将相对更加平衡，对经济拉动作用将有所减弱；?房地产行业经过2010年的打压，对经济的引擎作用以及带动的相关消费大大减少；?2010年GDP基数将相对较大。在消费无法短时间内大幅提升的情况下，房地产行业又将扮演经济引擎的角色。www.fdc01.com房市金碟小结：2011年房地产行业重新进入上升通道在房地产又成为经济引擎的情况下，目前的调控政策将适度放宽执行，整个行业将得以逐渐复苏，具体复我们预判2011年房价最晚在二季苏力度将取决于以下因素：度将重新进入上升通道，并且由于供不应求矛盾仍较为突出，在某些?市场供求状况偶然性因素的影响下，2010年被由于2010年的严格调控，必然会在抑制需求的同压抑的需求存在集中爆发的可能，时大量抑制房地产投资，在2011年将表现为供应进届时有可能再现09年的火热行情一步短缺和被抑制需求的大量释放，我们预计届时市，但由于目前房价，特别是一线城场上供不应求的矛盾将更为突出。市，基数已较高，因此房价涨幅相?人民币升值预期对将较小。人民币升值将是一个长期的过程，在2011年升值预期将依然存在?CPI在经济减